記者｜吳波

面對房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境變化，新城控股（601155.SH)持續(xù)降杠桿，總體債務(wù)規(guī)模下降。

9月2日下午，新城控股董事兼總裁梁志誠在回答投資者提問時稱：“2022年公司公開市場債務(wù)到期126億元，1-8月已到期償還或提前償還103億元。”

新城控股近日發(fā)布的2022年中期財報顯示，截至上半年末，有息負(fù)債為822億元，同比減少191.60億元，較2021年末壓降76.67億元；經(jīng)營性現(xiàn)金流為115.03億元，而上年同期為-75.72億元；在手現(xiàn)金余額約447.82億元。

這意味著，為防范風(fēng)險，新城控股近一年來的降負(fù)債力度較大，而“三道紅線”指標(biāo)均達(dá)綠檔要求。截至上半年末，新城控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，凈負(fù)債率為 48.37%，現(xiàn)金短債比為1.06。

在融資方面，新城控股上半年在境內(nèi)外均有發(fā)債。今年5月，新城控股完成了一筆10億元中期票據(jù)的發(fā)行，同時境外子公司新城環(huán)球也成功發(fā)行一筆1億美元的綠色優(yōu)先票據(jù)。

債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化背后，是新城控股在投資拿地上的克制。

在回答投資者提問時，新城控股高級副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬表示，2022年上半年公司拿地規(guī)模減少，預(yù)付土地款減少至約5.33億。

新城控股管理層表示，截至上半年末，公司全國范圍內(nèi)合計擁有土地儲備1.31億平方米，可滿足未來2-3年開發(fā)運營所需。其中一二線城市約占總土地儲備的37.05%，長三角區(qū)域三四線城市約占總土地儲備的29.46%。

受行業(yè)環(huán)境影響，今年上半年，新城控股實現(xiàn)營收428.03億元；歸母凈利潤為30.09億元；毛利率較去年同期提升2.29個百分點至21.90%。

縱觀今年上半年地產(chǎn)企業(yè)的財報數(shù)據(jù)，多數(shù)房企由盈轉(zhuǎn)虧，毛利率下滑。對比來看，新城控股營收和利潤整體情況好于行業(yè)平均水平。

新城控股的主營業(yè)務(wù)是地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)管理，上半年的營收也主要來自這兩大業(yè)務(wù)。

在開發(fā)業(yè)務(wù)方面，上半年新城控股合同銷售金額651.60億元；實現(xiàn)合同銷售面積657.20萬平方米；全口徑資金回籠率為117%，達(dá)到760.30億元。

除地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，新城控股的商業(yè)管理對業(yè)績貢獻(xiàn)正逐步提高。過去半年，新城控股商業(yè)運營總收入47.18億，同比增長19.8%；吾悅廣場實現(xiàn)租金收入43.96億元，同比增長16.57%。

對于商業(yè)板塊發(fā)展的目標(biāo)，新城控股董事兼聯(lián)席總裁曲德君表示，下半年將持續(xù)促活廣場經(jīng)營，力爭實現(xiàn)105億元的全年商業(yè)運營總收入目標(biāo)。

截至上半年末，新城控股在135個城市布局了189個綜合體項目，已開業(yè)及委托管理的吾悅廣場達(dá)131座，開業(yè)面積達(dá)1189.06萬平方米，整體出租率96.01%。

在行業(yè)面臨新挑戰(zhàn)下，新城控股的經(jīng)營方向趨向穩(wěn)健。根據(jù)管理層所述，2022年公司提出了以“三?！睘楹诵牡墓芾砟繕?biāo)，即“保交付、保首開、保開業(yè)”，其中“保交付”為公司運營管理的重中之重。

根據(jù)半年報數(shù)據(jù)，新城控股上半年已組織交付近4萬套物業(yè)，下半年計劃竣工148個子項目，實現(xiàn)竣工面積1762.80萬平方米，其中住宅項目951.16萬平方米，商業(yè)綜合體項目811.64萬平方米。