文|斑馬消費(fèi) 楊柘
在國內(nèi)民營房企中，濱江集團(tuán)不是規(guī)模最大的，也不是最賺錢的，但穩(wěn)健謹(jǐn)慎的姿態(tài)，不冒進(jìn)、不激進(jìn)的個(gè)性，可能是獨(dú)一無二的。
尤其是在當(dāng)下行業(yè)低谷期里，還能保持凈利潤增長，還有足夠資金掃貨拿地，實(shí)屬難得。
在外界眼中，這家杭州房企變得更狠了。
收入大降4成
今年以來，不少民營房企要么在布局上出現(xiàn)問題，要么是前幾年戰(zhàn)略出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，要么產(chǎn)品不好賣了，要么是深陷債務(wù)泥潭難以自拔。
濱江集團(tuán)（002244.SZ）是一個(gè)另類，不僅保持著凈利潤增長，還積累了龐大的待結(jié)算資源和預(yù)收款。
今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入106.90億元，同比下降44.86%，歸母凈利潤12.84億元，同比增長1.34%，扣非凈利潤12.82億元，同比增長1.58%。
收入大幅減少，公司稱主要是交付樓盤收入較上年同期減少。期內(nèi)，僅交付包括仁恒濱江園在內(nèi)的10個(gè)項(xiàng)目。
歸母凈利潤得以微增，維持杭州一哥的體面，主要受益于聯(lián)營企業(yè)投資收益。截至6月末，公司聯(lián)營企業(yè)投資收益9.04億元，同比增長1431.12%。
其實(shí)在今年第一季度，公司就已緊張起來，營業(yè)收入61.83億元、歸母凈利潤2.28億元，同比分別下降16.79%和42.69%，銷售額近乎腰斬。
6月初，董事長戚金興還曾親自下場參與搖號(hào)自家房屋產(chǎn)品。今年1月至6月，杭州商品房銷售面積同比下降48.04%，至632.3萬平方米。這一時(shí)期，濱江集團(tuán)銷售額雖實(shí)現(xiàn)683.93億元，相比去年同期879.2億元戰(zhàn)績，減少20%以上。
這半年來，公司銷售狀況呈疲軟狀況，盡管首次進(jìn)入全國房企TOP15陣營，但僅完成年度銷售計(jì)劃1500億元至1600億元的42.7%至45.6%。
房地產(chǎn)行業(yè)仍處于低谷期，要完成與去年銷售規(guī)模持平的銷售目標(biāo)，難度并不小。
中信建投在研報(bào)中指出，長三角地區(qū)政策放松不及預(yù)期、公司拓展速度不及預(yù)期，都會(huì)影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
不過，今年上半年，公司盈利水平仍保持高位，毛利率、凈利率分別為20.98%和15.02%。
掃“貨”更狠了
今年上半年，濱江集團(tuán)再次穩(wěn)坐杭州房企銷售冠軍之位，盡管銷售成績不如往年。
這似乎沒影響公司馳騁土地市場的積極性，相反，公司頻頻在土地市場豪擲重金，有了些許逆勢(shì)抄底的意味。
據(jù)半年報(bào)，截至今年6月，公司新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目30個(gè)，新增土地面積149.4萬平方米，計(jì)容建筑面積366.3萬平方米，新增土地貨值權(quán)益比例57.5%。
數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年、2021年上半年，公司新增土地面積122.48萬平方米、94萬平方米，新增計(jì)容建筑面積分別為313.94萬平方米、234萬平方米。
如果對(duì)比上述數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，濱江集團(tuán)的拿地力度，確實(shí)比往年大了不少。另一方面，作為一家區(qū)域房企，它更加聚焦杭州。
在此前受訪中，董事長戚金興看好杭州市場，曾多次表示杭州是全國少有的幾個(gè)供需平衡的城市之一。
據(jù)國盛證券研報(bào)披露，在杭州兩輪集中供地中，公司共計(jì)將23宗土地收入囊中，規(guī)劃建筑面積226.1萬平方米，總對(duì)價(jià)408.9億元，權(quán)益價(jià)款363.8億元，補(bǔ)充貨值約773.6億元。
綠城同樣參與杭州土地角逐，今年4至6月，其在杭州先后拿下9宗土地，耗資合計(jì)185億元，僅次于濱江。
不止在土拍市場，濱江還先后接盤了一些受困房企的土地資源。繼續(xù)去年底以16.73億元接盤融創(chuàng)在杭州的兩個(gè)項(xiàng)目后，今年6月，公司以總代價(jià)48.02億元接盤陽光城間接控制的杭州高光置業(yè)，斬獲永康眾泰小鎮(zhèn)項(xiàng)目所在的6宗土地。
對(duì)于逆勢(shì)拿地，公司對(duì)外回應(yīng)平淡，表示今年會(huì)在權(quán)益拿地金額占現(xiàn)金回款金額比例0.6的基礎(chǔ)上保持平衡。
申萬證券、國盛證券均對(duì)此表示看好。國盛證券研報(bào)指出，公司逆勢(shì)在杭州補(bǔ)倉，整體利潤將會(huì)得到改善，也為未來供貨形成支撐。
截至6月，在公司總土地儲(chǔ)備中，杭州區(qū)域占比62%，另浙江省內(nèi)占比22%。
財(cái)務(wù)平衡術(shù)
濱江集團(tuán)能夠在土地市場毫無壓力的掃貨補(bǔ)倉，很重要一點(diǎn)來自自身穩(wěn)健的財(cái)務(wù)平衡能力。
截至今年上半年，公司有息債務(wù)規(guī)模558.07億元，其中，78.3%來自銀行，直接融資規(guī)模占比21.7%。
銀行機(jī)構(gòu)們之所以能對(duì)濱江慷慨解囊，主要是對(duì)企業(yè)債務(wù)管理能力的認(rèn)可。
早在三道紅線出臺(tái)時(shí)，公司即為“綠檔”房企，從2020年至2021年，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率均在70%以下，今年上半年低至65.47%。
公司人年均銷售能力也力壓群雄。以去年為例，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售金額1691億元、房地產(chǎn)板塊員工1106人，人均年銷售金額達(dá)到1.53億元。
截至6月末，公司尚未結(jié)算預(yù)收房款1198.5億元，較年初增長28.13%，為今年業(yè)績提供了一份保障。
在短期債務(wù)償付能力上，公司表現(xiàn)輕松。截至上半年末，短期債務(wù)為178.96億元，在手貨幣資金197.79億元，略有盈余。
和銀行良好的合作關(guān)系，讓公司綜合融資成本呈逐年下降趨勢(shì)。從2017年的6%降至去年底的4.9%，今年上半年平均融資成本再降0.2個(gè)百分點(diǎn)至4.7%，低于機(jī)構(gòu)調(diào)研的國企、央企5%-7%的融資成本水平。
融資成本持續(xù)下降，充分反映了市場對(duì)公司資產(chǎn)價(jià)值、經(jīng)營能力和企業(yè)信譽(yù)的認(rèn)可，同時(shí)也在一定程度為公司發(fā)債背書。今年以來，公司成為業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的，還可以在公開市場發(fā)債的民營房企之一。
據(jù)半年報(bào)，今年1至2月，公司先后發(fā)行3筆合計(jì)26.1億元短期融資券，融資利率在3%-4%水平。
7月8日，公司一筆9.6億元短融到期，公司在7月5日順利發(fā)行一筆9.7億元短融歸還前筆融資，融資成本3.9%。8月22日發(fā)行一期規(guī)模為9.4億元中期票據(jù)，票面利率4.8%。在2022年房企融資難度加大狀況下，公司在債券市場游刃有余，完成了其他房企幾乎難以完成的任務(wù)。
公司認(rèn)為，要保持融資渠道通暢，不可能靠債務(wù)無限增加，加速回款才是根本。今年上半年，公司回籠資金達(dá)322億元。
截至6月，公司獲銀行授信總額度1114.4億元，比去年末增長34%，目前僅使用了498.4億元。
另外，公司已獲批尚未發(fā)行公司債額度6億元，注冊(cè)完成尚未發(fā)行短期融資券額度35億元，可根據(jù)需求擇時(shí)發(fā)行。