記者 | 黃昱
面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的償債壓力，現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)已成為各大房企中期業(yè)績(jī)會(huì)展示的重點(diǎn)。
8月29日，美的置業(yè)CFO林戈在2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，圍繞“以收定支”和“以支定收”的邏輯閉環(huán)，美的置業(yè)對(duì)現(xiàn)金流加以鋪排，制定了24個(gè)月現(xiàn)金流測(cè)算的模型。
在這一模型下，美的置業(yè)今年上半年將銷(xiāo)售回款的62%用來(lái)支付建筑開(kāi)發(fā)支出，16%和10%分別用來(lái)稅金支出、運(yùn)營(yíng)及利息支出，購(gòu)地支出僅占6%。
現(xiàn)金流量可以反映企業(yè)凈利潤(rùn)的質(zhì)量，即業(yè)績(jī)報(bào)告期內(nèi)是否實(shí)現(xiàn)有現(xiàn)金回報(bào)的利潤(rùn)，以供外界評(píng)價(jià)該企業(yè)的支付能力、償債能力和周轉(zhuǎn)能力。
據(jù)美的置業(yè)2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，今年上半年，美的置業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈流出約17.5億元；截至今年上半年底，美的置業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約232.2億元，比去年年底減少11.7%。
在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)的背景下，美的置業(yè)在報(bào)告中特別強(qiáng)調(diào)，經(jīng)考慮運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金流量、現(xiàn)有及未來(lái)土地購(gòu)置計(jì)劃、銀行及其他借款持續(xù)可得，以及根據(jù)現(xiàn)行規(guī)則及規(guī)定籌集新融資的能力，美的置業(yè)于2022年6月30日起12個(gè)月將擁有充足運(yùn)營(yíng)資金以履行其到期財(cái)務(wù)義務(wù)。
也就是說(shuō)，美的置業(yè)對(duì)今后一年內(nèi)的到期債務(wù)，將有足夠資金保證如期償還。
林戈透露，美的置業(yè)并無(wú)美元債，上半年到期的公募債4筆合計(jì)47億元已如期償還，剩下一筆1.6億元的公募債將于9月15日到期。未來(lái)一年內(nèi)到期有息負(fù)債約為135億元，月均還債額約為11.25億元。
在這一背景下，美的置業(yè)表示，在獲得必要資金之前，不會(huì)作出重大資本支出和土地收購(gòu)。
美的置業(yè)副總裁王全輝表示，在投資方面，美的置業(yè)可能會(huì)更多考慮手頭土地資源以及合作項(xiàng)目的安全問(wèn)題，在新增土地上投入的精力會(huì)比較少。
從去年9月份開(kāi)始，美的置業(yè)就啟動(dòng)了合作項(xiàng)目的收并購(gòu)工作，到今年上半年為止完成了29個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)交易，其中上半年完成17個(gè)，既包括收購(gòu)的也包括退出的。
王全輝透露，今年上半年收購(gòu)的合作項(xiàng)目有9個(gè)，交易對(duì)價(jià)約為15億元，交易對(duì)手有花樣年、金科、雅居樂(lè)、正榮等。主要的收購(gòu)方向是美的置業(yè)重點(diǎn)布局的城市，比如天津、重慶等，同時(shí)也計(jì)劃退出一些城市，比如九江、柳州、大理等。
截至今年上半年底，美的置業(yè)共有337個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中合作項(xiàng)目包括98個(gè)，覆蓋60個(gè)城市，擁有土地儲(chǔ)備總建面約為4294萬(wàn)平方米。
就投資戰(zhàn)略而言，美的置業(yè)自2019年開(kāi)始進(jìn)行區(qū)域深耕策略，逐步減少甚至放棄原來(lái)存量的相對(duì)低能級(jí)一些的城市。今年上半年，美的置業(yè)進(jìn)一步明確29個(gè)城市作為深耕城市。
王全輝表示，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，美的置業(yè)進(jìn)一步聚焦到25個(gè)甚至更少的城市作為階段性投資重點(diǎn)，以確保項(xiàng)目的安全。
盡管行業(yè)整體融資環(huán)境依然嚴(yán)峻，但作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定的示范性發(fā)債民營(yíng)房企之一，美的置業(yè)融資相對(duì)通暢。
美的置業(yè)今年在公開(kāi)市場(chǎng)的融資并沒(méi)有中斷，自今年初獲準(zhǔn)注冊(cè)50億元的中期票據(jù)后，美的置業(yè)2月份成功發(fā)行第一期15億、4年期的票據(jù)，票面利率為4.5%，成為今年首個(gè)成功發(fā)行中期票據(jù)的內(nèi)房股民企。
在并購(gòu)貸方面，美的置業(yè)今年還與建行、農(nóng)行、交行、招行等簽署了貸款戰(zhàn)略合作協(xié)議，分別獲得貸款額度為220億、220億、190億、120億。
到5月份，美的置業(yè)作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約的發(fā)債示范房企，成功發(fā)行2022年（第一期）公司債券，發(fā)行金額為10億元，票面利率4.5%。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年底，美的置業(yè)擁有境內(nèi)公司債券、中期票據(jù)、定向債務(wù)融資工具及資產(chǎn)抵押債券的可用注冊(cè)額度合共約114億元，未動(dòng)用的銀行授信額度約1056億元。
從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至今年上半年底，美的置業(yè)有息負(fù)債約為531億元，同比下降6%，其中銀行借款和債券融資合計(jì)占比為82%，較去年底增加2個(gè)百分點(diǎn)。
按“三條紅線”指標(biāo)，截至今年上半年底，美的置業(yè)凈負(fù)債率從去年底降至44.9%，現(xiàn)金短債比從1.71提升至1.73，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率72.1%下降至70.3%，仍踩中一條紅線。
從業(yè)績(jī)情況來(lái)看，上半年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)收入316.63億元，同比下降4.2%；毛利為56.69億元，同比下降17.1%；核心凈利潤(rùn)27.36億元，同比下降11.8%；歸母凈利潤(rùn)約為15.38億元，同比下滑28.6%。
這一業(yè)績(jī)表現(xiàn)基本符合行業(yè)主流。據(jù)財(cái)報(bào)，美的置業(yè)上半年凈利潤(rùn)下滑主要受毛利率下滑、結(jié)算面積減少、非控股股東應(yīng)占利潤(rùn)占比大幅提升以及匯兌損失等影響。
從今年上半年的銷(xiāo)售情況來(lái)看，美的置業(yè)依然面臨業(yè)績(jī)下滑的壓力。美的置業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額約400億元，同比下降51.5%。
林戈表示，在維持現(xiàn)金流安全的原則下，美的置業(yè)堅(jiān)持量?jī)r(jià)平衡，寧可跑慢一點(diǎn)，也不會(huì)把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)無(wú)序的甩賣(mài)。因此，可以看到，美的置業(yè)上半年銷(xiāo)售雖然下降，但銷(xiāo)售均價(jià)卻同比增長(zhǎng)2%至12233元/平方米。
美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)認(rèn)為，目前的市場(chǎng)仍然是嚴(yán)峻的，只有市場(chǎng)銷(xiāo)售端實(shí)質(zhì)性恢復(fù)，地產(chǎn)行業(yè)才算恢復(fù)。當(dāng)前行業(yè)處于相對(duì)底部，接下來(lái)的態(tài)勢(shì)會(huì)是一個(gè)逐步筑底完成的過(guò)程，因?yàn)橐部吹胶芏嗖淮_定因素逐步在出清。