記者｜楊冰柯
面對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整帶來的壓力，綠城中國（03900.HK）交出一份不錯的中期成績單。
8月26日，綠城舉行了2022年中期業(yè)績會。在業(yè)績會上，綠城管理層關(guān)于行業(yè)、關(guān)于中期業(yè)績和自身發(fā)展有一些新的分享。
根據(jù)綠城2022年業(yè)績報告，上半年，綠城合同銷售金額為1128億元。在克而瑞2022年1-6月房企操盤榜中，綠城操盤金額為1128億元，行業(yè)排名上升至第五。
受市場環(huán)境影響，綠城上半年的銷售額也有下滑，但好于行業(yè)平均水平。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，百強房企上半年銷售額平均同比下降48.6%，綠城的下滑幅度34.3%。
雖然銷售額下滑，但在營收上，綠城今年上半年繼續(xù)保持增長。半年報顯示，綠城收入為647.31億元，同比增長79.1%。
在利潤指標上，綠城股東應占核心凈利潤37.26億元，同比增長36.7%。但受多重因素影響，綠城期內(nèi)歸母凈利潤為18億元，同比有下降。
當前的房地產(chǎn)行業(yè)，能保持穩(wěn)定財務狀況、融資順暢的房企，相對優(yōu)勢會突出，也能在行業(yè)調(diào)整周期中尋求更多發(fā)展機會。
在現(xiàn)金流和債務方面，截止上半年底，綠城賬面銀行存款及現(xiàn)金632.21億元，現(xiàn)金短債比為2.3倍，凈資產(chǎn)負債率較2021年末提升19.5個百分點至71.5%，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為71.8%，總體財務狀況保持穩(wěn)定。
總體來看，綠城上半年經(jīng)營業(yè)績指標中雖有個別指標下滑，但總體向好。
讓綠城管理層們頗為驕傲的是永續(xù)債的大幅下降。根據(jù)業(yè)績報告，截至今年6月末，綠城的永續(xù)債從2021年底的107.58億元降至25.09億元，大幅下降了76.7%?！坝媱澝髂耆壳辶恪?，綠城管理層表示。
在融資方面，綠城在境內(nèi)外市場依然能實現(xiàn)正常融資，且融資利率還在下降。
今年上半年，綠城在境內(nèi)完成了總額達到175.78億元的債券公開發(fā)行，較2021年同期增長41.1%，并且債券期限更長，平均利率僅為3.33%，較去年同比3.73%下降了40個BP。
另外在境外融資方面，綠城今年上半年也發(fā)行了4億美元的綠色債券和1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率也不高。同時，境外永續(xù)債已經(jīng)全部還清。
截至上半年末，綠城總借貸加權(quán)平均成本降至4.5%，同比繼續(xù)下降10個基點。一年內(nèi)到期債務整體規(guī)模也較2021年末下降5.6個百分點，最新的占比不到兩成。
這表明綠城在過去的半年中，不僅保持了融資渠道通暢，融資利率繼續(xù)下降，短債占比也減少，整體財務狀況更優(yōu)化，有利于度過行業(yè)調(diào)整周期。
“公司一直進行嚴格的短債管理，與去年相比，短債絕對值和在總負債中的占比均創(chuàng)新低?！本G城管理層表示。
面對當前的行業(yè)背景下，綠城管理層在業(yè)績會上表示今后的發(fā)展會著重突出“聚焦”。
首先在拿地方面，綠城在城市選擇上更為慎重。更看重地塊的質(zhì)量，而不再一味求規(guī)模。
今年上半年，綠城只在北京、杭州等8個核心城市拿地，新增項目20個，總建筑面積約313萬平方米，集團承擔成本約304億元，平均樓面價約每平方米12881元，預計新增貨值為731億元，其中歸屬于集團權(quán)益貨值約554億元；權(quán)益比例有所提升，上半年新拓項目平均權(quán)益比例升至76%。
綠城管理層表示，接下來投資拿地的個數(shù)數(shù)量會減少，權(quán)益會增加，對投資的質(zhì)量提出了更高要求，即零失誤。今年新增的土地質(zhì)量比其他年份更好。
綠城董事會主席張亞東在業(yè)績會上表示，重資產(chǎn)投資方面，我們強調(diào)的是更加聚焦，更加深耕，以后的布局大概是“10+25”這樣的一個城市的布局。
在公司內(nèi)部的構(gòu)架管控方面，綠城也會做出相應調(diào)整?！肮芸貜脑瓉頂U張的三級架構(gòu)變成了聚焦的兩級架構(gòu)，下一步將弱化區(qū)域來強化項目群，管控更加扁平?！?/p>
至于年初董事會給經(jīng)營層下達的銷售任務，綠城管理層稱絕對有信心完成保底版3100億元的銷售任務，挑戰(zhàn)版3300億元任務則要根據(jù)接下來的市場復蘇情況來看。
下半年，綠城預計還要推盤1850億元，是上半年的1.4倍。貨值排名前6的城市依次是杭州、西安、北京、寧波、天津和上海，合計950億元，預估占比超過50%。另外，新拓項目年內(nèi)預計轉(zhuǎn)化450億元到500億元。
有投資者問綠城未來的排名目標，張亞東將排名目標轉(zhuǎn)化成銷售目標，稱綠城要進入三個前十。
張亞東表示，即銷售排名要保持在前十，綠城認為這個目標是很輕松很自然的一件事情；第二，自投項目要進入前十；另外，未來一兩年重資產(chǎn)的權(quán)益部分進入前十。
對于接下來的行業(yè)發(fā)展形勢，綠城管理層態(tài)度謹慎?？紤]到多維因素疊加的復雜環(huán)境下面，他們判斷整個行業(yè)的全面復蘇還尚需時日。但從長期看，綠城管理層依然看好房地產(chǎn)行業(yè)。
在這樣的后市預判下，綠城管理層認為未來將大有可為。