記者｜牛鈺
經(jīng)歷做空后的龍湖集團(tuán)，交出了今年上半年的成績(jī)單。
8月26日午間，龍湖集團(tuán)（00960.HK）發(fā)布的2022年中期業(yè)績(jī)顯示，上半年?duì)I收同比增長(zhǎng)56.4%至948億元，歸母凈利潤(rùn)74.8億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后核心溢利65.5億元，同比增長(zhǎng)6.1%。毛利同比增長(zhǎng)20.1%至201.5億元，毛利率為21.3%。
針對(duì)此前股價(jià)做空、商票逾期謠言等一系列波動(dòng)，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“經(jīng)過(guò)這次事件后，大家對(duì)龍湖看的更清楚了，尤其現(xiàn)在半年業(yè)績(jī)已發(fā)布。”
吳亞軍還表示，實(shí)際上周期不一定全是壞事，經(jīng)過(guò)這次調(diào)整，龍湖管理層會(huì)更加謙遜、勤勉。
對(duì)于財(cái)務(wù)狀況，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CFO趙軼在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹稱，龍湖集團(tuán)現(xiàn)金短債比超四倍，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，到年底已基本無(wú)償債壓力。集團(tuán)平均融資成本進(jìn)一步下降至3.99%，首次破“4”。
對(duì)于接下來(lái)的融資動(dòng)作，趙軼表示，從目前跟銀行的溝通情況來(lái)看，銀行對(duì)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)堅(jiān)定看好，雖然有階段性的困難，但出清后會(huì)有更好的明天。“總的來(lái)說(shuō)，龍湖融資渠道非常暢通，資源非常豐富。”
從銷售端來(lái)看，受房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境影響，龍湖也不可避免地出現(xiàn)了銷售額下滑的情況。上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積518.5萬(wàn)平方米，合同銷售額858.1億元，同比下降39.84%。
“8月份隨著杭州、上海一些項(xiàng)目的進(jìn)展，有信心能實(shí)現(xiàn)當(dāng)月同比銷售額回正。全年不做目標(biāo)的預(yù)測(cè)，會(huì)根據(jù)形勢(shì)做實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整。”龍湖集團(tuán)CEO陳序平回答界面新聞提問(wèn)稱，今年計(jì)劃供貨的可售貨源達(dá)到了4000億，但不會(huì)為了銷售規(guī)模任務(wù)去做被動(dòng)的動(dòng)作，仍然會(huì)保持回款、資金盤面安全，以及利潤(rùn)的合理增長(zhǎng)來(lái)確定銷售情況。
數(shù)據(jù)顯示，下半年龍湖約97%集中在一二線和環(huán)都市圈衛(wèi)星城。從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角貨源占比30%，西部、環(huán)渤海、華南和華中分別占比25%、22%、13%和10%。
對(duì)于今年房地產(chǎn)走勢(shì)，陳序平表示，今年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)“低開(kāi)-觸底-向好”的態(tài)勢(shì)，對(duì)后市穩(wěn)中向好抱有信心。
今年上半年，龍湖共獲取了17幅新地塊，總建面226萬(wàn)平方米，權(quán)益建面134萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)131億。其中13個(gè)項(xiàng)目來(lái)自于公開(kāi)市場(chǎng)，4個(gè)項(xiàng)目來(lái)自于收并購(gòu)。
趙軼介紹稱，龍湖上半年在公開(kāi)市場(chǎng)拿地的平均溢價(jià)率為5%，其中一半的項(xiàng)目是零溢價(jià)獲取，合理利潤(rùn)可期。同時(shí)在7月份又獲得了三宗地塊，權(quán)益地價(jià)27億元，下半年將持續(xù)踩穩(wěn)拿地節(jié)奏，善用資金，做好發(fā)展和安全的平衡。
在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系之下的多航道業(yè)務(wù)已能為集團(tuán)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入及利潤(rùn)。陳序平指出，“這些經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，對(duì)龍湖穿越周期起到了非常重要的穩(wěn)壓器作用。”
2022年上半年，包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入首次突破百億，達(dá)110.4億元，同比增長(zhǎng)26%，3年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)36%。
在商業(yè)方面，截至2022年6月底，龍湖累計(jì)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)65座，涉及全國(guó)30余座城市，已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積為618萬(wàn)平方米（含車位總建筑面積為773萬(wàn)平方米），整體出租率95.6%。相較于去年同期，商業(yè)租金增長(zhǎng)26%至46.5億元。
龍湖管理層透露，上半年在重慶、青島、杭州、蘇州新增開(kāi)業(yè)4座商場(chǎng)，下半年將在北京、上海、重慶等地有多座新商場(chǎng)落地。
在長(zhǎng)租公寓方面，龍湖租賃住房品牌“冠寓”上半年租金收入同比增長(zhǎng)11%至11.8億元，累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)超11萬(wàn)間，期末出租率為93.3%，開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的房源出租率為95.4%。
至于物管航道“龍湖智創(chuàng)生活”，截止6月底，實(shí)際管理面積約2.8億平方米，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)全口徑收入約63億元，較最新遞交的材料中提及的4月底營(yíng)收增長(zhǎng)20多億。
龍湖管理層提及智創(chuàng)生活的上市計(jì)劃表示，材料已經(jīng)準(zhǔn)備完畢，目前市場(chǎng)情緒不佳，不著急上市，反而會(huì)把發(fā)展的重點(diǎn)轉(zhuǎn)為內(nèi)生的轉(zhuǎn)化率，包括減少對(duì)一些低質(zhì)量收并購(gòu)的依賴。
除了上述商業(yè)地產(chǎn)、租賃、物管外，在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖提出了代建業(yè)務(wù)新品牌“龍湖龍智造”。
吳亞軍認(rèn)為，除了一些常規(guī)的動(dòng)作，防守動(dòng)作以外，更重要的是對(duì)未知的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻保持敬畏之心。
“曾經(jīng)有金融機(jī)構(gòu)的朋友對(duì)我講‘泰坦尼克號(hào)撞上冰山那一刻再去調(diào)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)來(lái)不及，一定要在沒(méi)看到冰山的時(shí)候有所應(yīng)對(duì)’，這句話十多年了，對(duì)我影響很大，我總在想，有沒(méi)有我們看不到的冰山，我們要撞上怎么辦。所以我們整個(gè)團(tuán)隊(duì)是有準(zhǔn)備的，能夠盡量提前思考和布局。”