記者 | 黃昱
物管行業(yè)的發(fā)展正逐步回歸常態(tài)。
8月24日，在合景悠活2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，合景悠活投資者關(guān)系及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李明明表示，去年開始物業(yè)板塊的估值有所回調(diào)，但并不是基本面的問(wèn)題，而是宏觀環(huán)境和某些房企信用風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的。
“隨著大環(huán)境的改善，物管和業(yè)主之間信任的建立，以及企業(yè)數(shù)字化能力、業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新和探索，我們相信物業(yè)板塊的成長(zhǎng)性和確定性會(huì)重新獲得資本市場(chǎng)的青睞。這個(gè)過(guò)程正是我們夯實(shí)內(nèi)功的好時(shí)候?！?/span>
從營(yíng)收來(lái)看，合景悠活今年上半年同比增長(zhǎng)68%至20.64億元，其中來(lái)自住宅物業(yè)管理服務(wù)的收入同比增長(zhǎng)22.6%至10.3億元，非住宅物業(yè)管理服務(wù)的收入則同比增長(zhǎng)171%至10.3億元。
一年時(shí)間內(nèi)，合景悠活的住宅與非住宅的收入比從69:31演變?yōu)榱?0：50，營(yíng)收結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。
盡管營(yíng)收能力進(jìn)一步提升，但合景悠活的利潤(rùn)增長(zhǎng)卻并不樂觀。財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，合景悠活實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.29億元，同比小幅增長(zhǎng)3.4%；歸母凈利潤(rùn)約為3.14億元，比去年同期微降0.3%。
凈利潤(rùn)增長(zhǎng)乏力的首要原因是合景悠活的毛利率降低，上半年整體毛利率約為30.1%，較去年同期減少14.1個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅業(yè)務(wù)板塊毛利率為25%、非住宅業(yè)務(wù)板塊毛利率為35.3%。
對(duì)于毛利率下降的原因，合景悠活管理層歸結(jié)為三個(gè)方面，一是被投企業(yè)在今年上半年全部實(shí)現(xiàn)并表，而這些企業(yè)所在行業(yè)主要為公建、城市服務(wù)以及住宅，整體毛利水平較低；二是毛利率相對(duì)較高的增值服務(wù)收入占去年同期有所下降；三是在抗疫品質(zhì)提升以及科技賦能方面的投入。
在2020年10月于港交所上市后，合景悠活加大收并購(gòu)力度，先后以2.14億元收購(gòu)廣州潤(rùn)通80%股權(quán)、以13.16億元收購(gòu)雪松智聯(lián)80%股權(quán)、以4.98億收購(gòu)上海申勤80%股權(quán)等。
到今年1月11日，合景悠活又宣布以1.65億元的現(xiàn)金代價(jià)，進(jìn)一步收購(gòu)特麗潔公司50%股權(quán)，入局城市服務(wù)賽道。
在此背景下，合景悠活的規(guī)?？焖贁U(kuò)大。2020年其在管面積為4160萬(wàn)平方米、合約管理面積5340萬(wàn)平方米。截至今年上半年底，在管面積約2.14億平方米，合約面積約2.85億平方米。
對(duì)于接下來(lái)的收并購(gòu)，合景悠活會(huì)看待機(jī)會(huì)，看重標(biāo)的在專業(yè)賽道上的特殊資質(zhì)或者規(guī)模效應(yīng)。
然而，合景悠活的規(guī)模擴(kuò)張暫時(shí)還未帶來(lái)規(guī)模效應(yīng)，今年上半年的銷售成本大幅增長(zhǎng)，即提供服務(wù)直接產(chǎn)生的成本和開支大幅增加。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，合景悠活的總銷售成本達(dá)到14.1億元，較去年同期增加7.57億元，增幅為110.5%。
合景悠活首席執(zhí)行官王建輝表示，傳統(tǒng)的壓降人工成本的的方法已經(jīng)達(dá)到了極限，未來(lái)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的的關(guān)鍵路徑是科技賦能。
創(chuàng)新理論之父熊彼特有一句名言：“你無(wú)論把多少輛馬車連續(xù)相加，也絕無(wú)可能出現(xiàn)一輛火車。”
近些年來(lái)，不少物管公司都將科技賦能作為公司轉(zhuǎn)型的首要戰(zhàn)略。今年上半年，合景悠活在數(shù)字化上投入了超過(guò)2000萬(wàn)的資金。
“我們已經(jīng)完成了公司面向未來(lái)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的總體方案?！蓖踅ㄝx指出，合景悠活會(huì)在數(shù)字重生上進(jìn)一步加大投入，但不會(huì)浪費(fèi)錢，會(huì)圍繞總體方案去做。
盡管要重視數(shù)字化轉(zhuǎn)型，但規(guī)模擴(kuò)張仍是當(dāng)前物管企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，只不過(guò)盲目的收并購(gòu)將成為過(guò)去式。
合景悠活管理層表示，通過(guò)收并購(gòu)合景悠活實(shí)現(xiàn)了規(guī)模快速上升，目前第三方項(xiàng)目在管面積占比達(dá)到88%，收入占比達(dá)到77%，已經(jīng)形成自有物業(yè)與第三方物業(yè)協(xié)同發(fā)展的局面。