記者 | 王婷婷
編輯 | 彭飛
在上海地鐵11號線連接昆山的終點(diǎn)站花橋站外，幾個(gè)身穿白襯衫、黑色西裝褲的年輕人看到有乘客進(jìn)出時(shí)，便會(huì)向前兩步，微笑問道，“花橋，考慮買房嗎？”
8月中下旬，在昆山放松對外地人的購房限制后，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)銷售人員在近40度高溫下忙碌起來。
作為連續(xù)16年穩(wěn)居全國百強(qiáng)縣市首位的城市，昆山因緊鄰上海嘉定區(qū)以及有地鐵連通，這些年承接了不少來自上海的外溢購房需求，平均房價(jià)也從8000元/平米漲到2.4萬元/平米以上。
但在房地產(chǎn)行業(yè)整體期，昆山樓市從去年下半年開始也表現(xiàn)低迷。
如今，昆山正試圖激活沉寂已久的樓市。8月18日，昆山取消了外地戶籍購房的社保要求，即近期銷售人員口中的“憑身份證就能買房”。
近日，界面新聞實(shí)地走訪昆山樓市發(fā)現(xiàn)，新政后新房市場確有回暖，但各區(qū)域分化、項(xiàng)目冷熱不均現(xiàn)象明顯。從區(qū)域來看，以花橋開發(fā)區(qū)、城東開發(fā)區(qū)板塊升溫最明顯；具體到項(xiàng)目，適合剛需購房者的小戶型去化最快。
“睡城”花橋被激活
昆山在限購放開的當(dāng)天，商品住宅成交套數(shù)剛破100套，但次日成交套數(shù)就達(dá)到1041套，增長十倍。
這一銷售成績，鼓舞著這個(gè)城市的每一位房產(chǎn)銷售人士，尤其是在有著“上海后花園”之稱的花橋。
雖然在昆山本地市民眼中，花橋房價(jià)居高不下的原因僅僅是離上海太近，各方面配套都跟不上，并不建議購買，“那邊很多二手房都在拋售，都沒人接手，妥妥的睡城?！?
但絕大部分房產(chǎn)中介人員近期都處于興奮狀態(tài)。白天，他們在平臺秒回客戶咨詢信息，并且負(fù)責(zé)接送客戶看房，晚上則要安排后續(xù)的簽約和看房計(jì)劃，而且花橋目前在售的新房項(xiàng)目并不多。
8月20日，昆山限購放開的第一個(gè)周六，界面新聞探訪花橋多個(gè)售樓中心，以象嶼都城嘉園最為熱鬧，不到下午3點(diǎn)，項(xiàng)目來訪人數(shù)已經(jīng)超過200組，樣板間也是人來人往。
該項(xiàng)目主推67-104平方米的剛需小戶型，均價(jià)約為2.3萬元/平米 ，總價(jià)約147-260萬元，毛坯交付，預(yù)計(jì)2024年3月交房。以銷售人員推薦的一套位于11樓的83平方米2居室為例，首付57.47萬元，貸款131萬元。按30年計(jì)算，每月月供為6444元。
在月供還未計(jì)算出來時(shí)，銷售人員翻看微信群消息后告訴界面新聞，該套房源一分鐘前已被成交出去，話音剛落便是砸金蛋的聲響。
體現(xiàn)該項(xiàng)目高熱度的還有幾個(gè)細(xì)節(jié)，比如現(xiàn)場已無空余桌椅，銷售人員的嗓子逐漸沙啞，以及金蛋被砸后不再有祝賀聲、鼓掌聲。
“今天大半天時(shí)間已賣出去近30套?！睋?jù)銷售人員介紹，花橋市場在一夜之間被激活，無論是咨詢客戶還是帶看，甚至項(xiàng)目來訪，都是成倍增加，且90%以上的客戶都是來自上海。
象嶼都城嘉園之所以更受歡迎，主要還是因?yàn)檎紦?jù)價(jià)格優(yōu)勢。
與都城嘉園相比，花橋板塊另一新房項(xiàng)目香逸鉑悅，單價(jià)更高，去化更慢，離地鐵也更遠(yuǎn)。以一套位于13層的89平方米二居室為例，單價(jià)25301元/平米，總價(jià)226.4萬元，每月月供需7800元。
不過，該項(xiàng)目目力可見的優(yōu)勢是今年年底即可交付，以及周邊的教育資源，有蘇州外國語學(xué)校、華東康橋國際學(xué)校，也有集善幼兒園以及嘉善小中學(xué)。
但很明顯，對于絕大多數(shù)只是將花橋作為自己“上海第一站”的購房者來說，性價(jià)比才是首要考慮因素?；蛟S正是這個(gè)原因，香逸鉑悅自去年12月份開盤，項(xiàng)目去化緩慢，此次放開限購后回溫也不及都城嘉園。
象嶼聯(lián)合保利操盤的明月璟辰苑則是個(gè)例外。同樣是單價(jià)超過2.5萬元，依然迎來不錯(cuò)的銷售。界面新聞了解到，該項(xiàng)目以88-118平方米的3-4房戶型為主，精裝交付，計(jì)劃2024年10月交付。
象嶼地產(chǎn)的一位銷售主管告訴界面新聞，截至下午5點(diǎn)，8月20日已成交了25套。“我們這個(gè)項(xiàng)目屬于小型社區(qū)，只有1300多戶，現(xiàn)在房源所剩不多，這一期推出的410套只有幾十套了。”
一邊竭盡全力銷售，另一邊釋放漲價(jià)風(fēng)聲。上述銷售主管表示，表面看單價(jià)確實(shí)不低，但是拋出掉裝修費(fèi)，以及可以破格贈(zèng)送一個(gè)價(jià)值10萬元的車位，折算下來該房源單價(jià)22400元，“到下一期開盤，已經(jīng)確定這個(gè)項(xiàng)目會(huì)漲到2.8萬/平米左右。”
“花橋還是可以，昆山樓市很大一部分是靠花橋來支撐的?！爆F(xiàn)場一名購房者感嘆道。
十年城西，十年城東
在昆山還有種說法是，前十年看城西，后十年看城東。
“城西房價(jià)從2013年的8000-9000元漲到現(xiàn)在5萬元/平方米，而現(xiàn)在已無地可拍，再往前只能走鄉(xiāng)鎮(zhèn)方向，到天花板了，接下來是屬于城東開發(fā)區(qū)的時(shí)代?！必?fù)責(zé)昆山城東區(qū)域的中介人員劉文說道。
界面新聞實(shí)地走訪了解到，城西區(qū)域內(nèi)因新房供應(yīng)長期稀缺，每有新盤推出便能實(shí)現(xiàn)售罄，無法滿足昆山人“居住向西”的置業(yè)需求。
比如今年唯一新盤合頌蘭亭花園項(xiàng)目，入市以來4次加推都賣完，銷售金額超30億元。
城中區(qū)域亦是如此。位于該板塊的鹿鳴錦苑（鹿鳴府）項(xiàng)目由中建七局旗下子公司開發(fā)，銷售均價(jià)32500元/平方米。中介人士表示，鹿鳴錦苑項(xiàng)目看房不僅要100萬驗(yàn)資，還需要“茶水費(fèi)”。
8月19日，該項(xiàng)目推出270套房源，開盤便售罄，實(shí)現(xiàn)銷售金額超13億元。
城東則有三個(gè)新房項(xiàng)目在售，保利正榮棠悅花園、中建春景雅苑和東望璟園。19日下午，棠悅花園項(xiàng)目售樓處開始熱鬧起來，但看房者停留時(shí)間普遍較短?，F(xiàn)場一位銷售人員告訴界面新聞，該項(xiàng)目小戶型（100平方以內(nèi)）剛需房源已售完，僅剩下幾套戶型較差的房源。
據(jù)其介紹，棠悅花園目前銷售單價(jià)為22600元/平方米，2024年精裝交付。項(xiàng)目500米處有首創(chuàng)奧特萊斯，附近還有即將投入運(yùn)營的東部醫(yī)療中心，步行約5分鐘可到達(dá)開發(fā)區(qū)體育公園，因此自開盤就熱度未減。
城東區(qū)域熱度最高的屬中建春景雅苑項(xiàng)目，新政次日就成交了20余套。項(xiàng)目定位改善群體，戶型以143-168平方米為主，銷售單價(jià)22000元/平方米。
雖然地理位置優(yōu)勢不明顯，但項(xiàng)目性價(jià)比較高，靠近中環(huán)，自持約2.9萬方商業(yè)體，兩公里內(nèi)有世茂廣場、首創(chuàng)奧特萊斯以及在建的S1號線金融街站。
該項(xiàng)目在今年2月首開，半年時(shí)間內(nèi)備案323套，前4個(gè)月消化掉180套，自7月中旬開始樓市熱度漸恢復(fù)，近一個(gè)月時(shí)間去化150套左右。
隨著購房熱情增漲，項(xiàng)目首付要求也由前期的兩個(gè)月結(jié)清變?yōu)楝F(xiàn)在的七日內(nèi)繳齊。
而作為城東唯一一個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目（毛坯交付），建滔菁庭冷清得多。該項(xiàng)目只有兩棟在售，從去年底開盤至今，去化接近50%。中介人員給出的解釋是“疫情影響”，但根本原因其實(shí)是這里已位于陸家板塊，距離城東市中心車程至少需20分鐘。
毫無疑問，在昆山的樓市邏輯里，項(xiàng)目地理位置仍是決定去化的主要因素。
昆山樓市承壓
昆山的城東板塊也承接著越來越多的上海外溢需求。
多名負(fù)責(zé)城東區(qū)域的中介人員告訴界面新聞，近期咨詢、帶看的客戶基本都是從上海而來，尤其是有了蘇州S1號線（在建）、占地950畝的體育公園、永旺夢樂城以及東部醫(yī)療中心等加持，城東板塊樓市的投資屬性漸強(qiáng)。
從事房產(chǎn)銷售超過7年，從昆山到嘉興，再由嘉興返回昆山，劉文如今十分看好城東樓市?！艾F(xiàn)在24000元的均價(jià)，未來接近4萬是輕而易舉的，你看城東現(xiàn)在有些二手房項(xiàng)目已經(jīng)是4萬元的水平了?！?9日下午，他這樣對一位帶看客戶說道。
昆山本地一名本地購房者持同樣的態(tài)度，今年年初就已將自己一套位于城北的房子掛出去，想在城東開發(fā)區(qū)買套新房。據(jù)他所說，身邊不少朋友都選擇在城東置換了新房，項(xiàng)目如首創(chuàng)悅都、綠地21新城等。
昆山樓市重心東移的說法似乎可站住腳，但城東卻很難成為下一個(gè)花橋。
作為眾多環(huán)滬小鎮(zhèn)之一，花橋憑借與上海地鐵11號線連接實(shí)現(xiàn)逆勢成長，房價(jià)從2014年的均價(jià)8500元/平方米漲至2016年的2.5萬元/平方米。
直到2016年10月，昆山宣布實(shí)行限購，外地人限購一套，且需要1年社保或個(gè)稅證明。緊隨其后的是更嚴(yán)厲的“限貸”，花橋房價(jià)因此一度回調(diào)到1.7萬元/平米。
直到2019年3月份，蘇州地鐵S1號線花橋段開工，令積壓已久的購房需求得到釋放，包括花橋在內(nèi)的昆山樓市在瞬間被喚醒。
此后隨著2020年后上海樓市調(diào)控趨嚴(yán)，部分購房需求外溢至花橋，其新房市場才重回“2”字時(shí)代，并在去年上半年迎來普漲。
也正是由于上?？蛻艟佣?，花橋新城板塊如今的入住率僅在50%左右，且很多二手房在拋售。此次限購放開后，花橋市場雖有回暖卻未過熱，意味著昆山樓市已進(jìn)入到相對理性狀態(tài)，不再具備“炒房”的土壤。
此外，當(dāng)前昆山樓市存在一定比例的“內(nèi)循環(huán)”?！拔易约憾及咽稚戏孔訏斐鋈チ?，原來買的利率6.28%，月供太高，賣掉再用現(xiàn)在的4.25%去買，怎么都是劃算的。”中介人員李朋表示，今年持這種想法的客戶很多。
8月22日，央行宣布5年期LPR再下調(diào)，首套房貸利率最低可至4.1%，購房成本進(jìn)一步降低。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷，環(huán)滬城市昆山也呈現(xiàn)下滑趨勢，成交縮量，地方財(cái)政壓力上升，取消首套房限購目的就是刺激樓市回暖，穩(wěn)定樓市。
據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，今年前7個(gè)月，昆山市商品房住宅供應(yīng)面積為14.95萬平方米，同比減少65%；成交面積為23.02萬平方米，同比減少44%。
從房企銷售情況來看，前7個(gè)月，昆山市場排名前5的房企金地商置、中駿、碧桂園、招商蛇口和萬科，成交金額分別為35.2億、27.4億、21.74億、19.06億和17.95億。這表明昆山對全國性房企而言，已是一個(gè)極為重要的市場。
單看7月，據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，昆山商品住宅成交面積為22.81萬平方米，環(huán)比下降16.03%，同比下降42.33%；商品住宅成交1920套，環(huán)比下降19.29%，同比降幅為48.04%。
克爾瑞分析稱，一直以來，昆山市場剛需屬性和投資屬性突出，新政放寬限購對于區(qū)域市場會(huì)有很大促進(jìn)作用。
而更關(guān)鍵的是，昆山樓市對于蘇州的重要性。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年蘇州市區(qū)共計(jì)成交37779套商品住宅，昆山市成交了11253套，接近蘇州市區(qū)三分之一的成交量。
眼下，最強(qiáng)縣級市昆山正迎來今年以來最好的樓市光景，但能否持續(xù)，還要看政策落地的后續(xù)效力。
（文中李朋、劉文為化名）