記者｜牛鈺

在政治局會議首提“保交樓”后，北京再次對商品房銷售政策進行優(yōu)化，以促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

8月19日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化商品住房銷售管理的通知》（以下簡稱《通知》），其中規(guī)定，商品住房項目（含共有產(chǎn)權(quán)住房，下同）可按棟申請辦理預(yù)售許可，最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元、分套（間）申請。地下可售倉儲、車位等可單獨申請辦理預(yù)售許可。按預(yù)售許可范圍進行預(yù)售資金監(jiān)管，對已納入監(jiān)管范圍的預(yù)售資金不重復(fù)監(jiān)管。

“優(yōu)化改進商品住房銷售管理措施的同時，也能正面影響項目預(yù)售資金監(jiān)管。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜從市場供應(yīng)角度指出，預(yù)售許可辦理適度放寬，允許按棟申請預(yù)售證，并按預(yù)售許可范圍進行預(yù)售資金監(jiān)管，有利于調(diào)節(jié)區(qū)域市場供應(yīng)節(jié)奏，改善部分核心板塊供應(yīng)端乏力現(xiàn)象。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心李宇嘉則認為，明確預(yù)售許可證確立一個預(yù)售監(jiān)管的賬戶，不得重復(fù)監(jiān)管，為其他棟、項目實施監(jiān)管。這樣，如果其他棟出現(xiàn)問題，也不會沖擊到本預(yù)售證監(jiān)管范圍內(nèi)的資金安全，從而有利于加強預(yù)售資金監(jiān)管，確保資金用于本項目進度和交付，有利于明確預(yù)售審批部門和資金使用部門的職責。

在交房日期方面，《通知》規(guī)定，商品住房項目預(yù)售許可截止日期為預(yù)售方案中確定的房屋交付日期，預(yù)售合同中約定的房屋交付日期應(yīng)與預(yù)售方案中確定的交付日期一致。

但新政對交房日期預(yù)留了一個可以緩沖的期限，如果預(yù)售許可確需延期的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依法向項目所在區(qū)房屋行政主管部門書面提出延期申請，延期期限每次不超過6個月，截止日期為不動產(chǎn)首次登記日期。

但開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可延期時，如項目尚未交付，應(yīng)提交預(yù)售許可延期申請及確保項目交付的書面承諾、措施等，確保預(yù)售資金專項用于工程建設(shè)。

“6個月期限考慮到了部分開發(fā)商的困難，但也要消除購房者、施工單位、上下游等利益相關(guān)者、債權(quán)人的顧慮，從而讓部分延期的項目能得到相關(guān)方的配合。”李宇嘉對界面新聞表示，審批預(yù)售時確定的交付時期確保了預(yù)售許可的嚴肅性，必須按照規(guī)定日期交付，否則需要承擔延期交付的損失賠償責任，給購房者吃了一顆定心丸，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期。

《通知》對開發(fā)商再次申請現(xiàn)房銷售也作出了規(guī)范，表示“商品住房項目按規(guī)定辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)后，確因司法查封或行政限制解除、預(yù)售合同解除等原因，符合現(xiàn)售條件但未納入備案范圍的房屋，可再次申請辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。”

另外，在價格方面，《通知》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時已承諾商品住房銷售價格的，申請預(yù)售許可應(yīng)按照承諾價格填報“一房一價”；未承諾價格的，同一施工許可證批準范圍內(nèi)的樓棟，后期申報預(yù)售價格不得超過前期同品質(zhì)產(chǎn)品申報預(yù)售價格。

該《通知》下發(fā)的前一天，8月18日晚間，今年北京第三批集中供地的18宗土地正式掛牌，總建面147.5萬平方米，起始價471.7億元。掛牌競價截止時間為9月22日，預(yù)計將于9月下旬集中競拍。

除了之前已經(jīng)預(yù)申請的15宗地塊全部轉(zhuǎn)正外，還有3個地塊是之前沒有預(yù)申請的，分別是豐臺造甲村地塊、通州梨園鎮(zhèn)地塊和順義新城第5街區(qū)地塊。

據(jù)了解，北京三批次土拍競拍規(guī)則并無太大變化，所有地塊觸及上限后都需要“搖號”，意味著運氣成了爭奪熱門地塊的不確定因素。

18宗地塊中，13宗地塊設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，比例超過70%，包括海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地3宗地塊等。“相較期房預(yù)售，現(xiàn)房銷售優(yōu)勢明顯，未來購房人可以通過看得見、摸得著的真實房源提升購房安全感，推動落實保交樓、保民生、保穩(wěn)定目標。”北京規(guī)劃和自然資源委員會表示。

另外，北京第三輪土拍還釋放出保障未來住房向多子女家庭傾斜的信號，部分地塊不再將90/70戶型限制作為剛性約束，而是在戶型設(shè)計上給予房企更大靈活度，未來可結(jié)合市場需求設(shè)計多種戶型，契合多樣化的市場需求，更加有利于滿足多子女家庭住房需求。

值得注意的是，第三批次所有項目均鼓勵建設(shè)全齡友好社區(qū)，提出“對于通過評審符合全齡友好社區(qū)要求的，屆時將按照我市有關(guān)政策給予支持。”在二批次中，只有三個試點建設(shè)全齡友好住宅的項目。

就在不久前，北京還針對全齡友好社區(qū)出臺了新政，即支持老年人購房，對中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購買試點項目，并把戶口遷至試點項目所在地，如果老人購買140平方米以下住房，無房無貸且無在途貸款，首付比例可由80%降到35%。

這次的第三批次地塊均鼓勵往這個方向發(fā)展，北京中原地產(chǎn)指出，全齡友好社區(qū)的建設(shè)標準對房企要求并不高，成本增加預(yù)計也不明顯，相信房企會積極爭取建設(shè)全齡友好社區(qū)，以吸引中心城區(qū)老年家庭購房。