文|野馬財經(jīng) 趙普 蘇影
編輯|盧泳志
不久前，披露163億元虧損和近300億元借款違約的富力地產(chǎn)（2777.HK），讓不少人回憶起5年前向富力地產(chǎn)兜售資產(chǎn)的王健林，有人贊嘆王健林是“大智若愚”，也有人說他是“因禍得?！?。
不論如何評價，王健林確實躲過了傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的“冰封時刻”。而隨著今年全國各地相繼放松房地產(chǎn)管控、疫情逐步緩解，多家開發(fā)商開始尋求接盤方“續(xù)命”，曾經(jīng)“賣賣賣”的王健林也頗有收購之意。
但與歷史不同的是，現(xiàn)在的王健林更喜歡通過“輕資產(chǎn)”的管理方式介入。
回收“萬達一號”項目股權(quán)，萬達開啟“抄底”模式？
8月11日，中融國際信托有限公司轉(zhuǎn)讓廣東肇慶鼎湖萬達地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱：“肇慶鼎湖地產(chǎn)”）35%股份，萬達地產(chǎn)集團有限公司接盤。
工商資料顯示，肇慶鼎湖地產(chǎn)成立于2019年，最初由萬達地產(chǎn)集團100%持股。2021年中融國際信托加入，持股35%成為第二大股東。如今中融國際信托選擇退出，公司股權(quán)又重回萬達地產(chǎn)集團手里。
來源：愛企查
實際上，萬達在肇慶的投入計劃很有想象空間。據(jù)公開資料顯示，2019年到2020年，萬達在肇慶投入約16.4億元，獲得6宗土地，均集中在鼎湖區(qū)域。
這6宗地塊的規(guī)劃建設(shè)，包含萬達廣場、體育公園、綜合體育館、展示中心以及2個幼兒園，其中3宗地塊統(tǒng)稱為肇慶鼎湖萬達廣場項目，預(yù)計總投資60億元，不僅有萬達廣場商業(yè)項目，還有兩期住宅項目開發(fā)。
不僅如此，2020年9月，萬達還與肇慶政府簽約，計劃打造肇慶萬達國家度假區(qū)項目，預(yù)計投資達100億元，有媒體稱萬達集團把肇慶萬達國家度假區(qū)項目作為“萬達一號”項目打造。
王健林看上的可能還是肇慶作為粵港澳大灣區(qū)重要節(jié)點城市的區(qū)位利好，以及潛在的土地價值，畢竟這是他之前最主要的拿地邏輯。
除了收回“萬達一號”項目的股權(quán)，萬達集團最近半個月也增加了和AMC機構(gòu)的會議，展示出王健林對介入其他地產(chǎn)項目的興趣正在增加。
同樣在8月11日，萬達投資集團首席總裁助理、集團財務(wù)中心總經(jīng)理吳永剛專門去了中原資產(chǎn)管理有限公司，并表示雙方在存量資產(chǎn)處置、金融資產(chǎn)交易、招商引資等方面進行了深入交流，一同前往的還有多位萬達集團南區(qū)區(qū)域總部高管。
而在7月26日，萬達集團與中國華融在集團總部召開輕資產(chǎn)合作研討會，萬達集團總裁齊界，中國華融黨委副書記、執(zhí)行董事、總裁梁強出席會議。
5年來介入20余項目，輕資產(chǎn)下場“救市”
實際上，萬達集團近年來一直在物色有潛力的項目，尤其是有地段價值、客儲基礎(chǔ)的項目，更是萬達的偏愛。
據(jù)不完全統(tǒng)計，自2018年以來，萬達集團通過戰(zhàn)略合作、托管等方式已介入20余個地產(chǎn)項目，其中不乏爛尾停擺者，包括黑龍江大慶讓胡路萬達廣場、廣州海珠萬達廣場、上海崇明萬達廣場、漢陽四新萬達廣場等。
目前，上述項均已完成改造、更名并陸續(xù)開業(yè)。據(jù)萬達集團消息，2020年上海崇明萬達開業(yè)3天客流量達到近74萬人次，銷售總額近5000萬元；同年，在大慶讓胡路萬達廣場“壹周年慶”時，其單日客流也突破13萬人次，實現(xiàn)銷售額791萬元。
來源：萬達集團官網(wǎng)
今年以來，遼寧葫蘆島興隆大家庭購物中心、江西贛州巨億廣場、忻州田森匯等遇難項目也接連傳出將由萬達集團托管的消息。7月5日，萬泓置業(yè)重整管理人宣布，萬達集團還被選定為萬泓置業(yè)后續(xù)投資運營機構(gòu)，負責運營此前爛尾項目萬泓中心。
而除接盤“遇困”項目外，2022年，萬達集團還與部分資金鏈緊張的房企，如建業(yè)集團、鑫苑集團接連簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。另外，建業(yè)集團也希望將全部商業(yè)項目整體出租給萬達商管或其關(guān)聯(lián)方。
據(jù)“界面新聞”援引知情人士透露，萬達集團將以7億元獲得建業(yè)集團旗下商業(yè)項目10年左右運營權(quán)。而建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）商旅業(yè)務(wù)2021年的租金收入約為2.03億元。
從目前來看，萬達集團介入項目盤整的方式，仍是以“輕資產(chǎn)”管理入場，這一戰(zhàn)略最初是王健林在2015年就提出，在2017年7月出售酒店和文旅等重資產(chǎn)項目后，更專注于“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。
具體來看，萬達集團簽約的輕資產(chǎn)運營模式主要有三種：與企業(yè)聯(lián)合打造新商業(yè)萬達廣場；接管城市舊購物中心，進行改造；負責第三方酒店運營管理等。
目前，萬達集團及旗下萬達商管集團、萬達酒店及度假村已經(jīng)與至少25家企業(yè)簽訂協(xié)議，在商業(yè)、酒店、文旅等多領(lǐng)域開展業(yè)務(wù)合作，代表房企如美的地產(chǎn)、綠景中國、華南城等均曾與其聯(lián)手。
多年輕資產(chǎn)，攢下多少錢？
此時抄底房地產(chǎn)項目，似乎是一個不錯的時機，但王健林準備好足夠的資金了嗎？
7月18日，萬達在線上投資者會議上介紹，大連萬達公司境外約有15億美元資金，萬達商管約有5億美元資金。
而在最近兩個月內(nèi)，萬達各類主體在境內(nèi)外，又陸續(xù)完成10億元中期票據(jù)、2.75億美元和2億美元貸款等融資，獲得約42.03億元的資金。
在萬達集團目前的業(yè)務(wù)劃分中，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（簡稱“萬達商管”）無疑是最重點的業(yè)務(wù)板塊，囊括萬達廣場和萬達酒店及度假村兩大核心資產(chǎn)，也是萬達輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的主要抓手。
據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，萬達酒店2021年收入約8.73億港元，同比增33%;歸屬股東凈利潤約2.4億港元，同比增45.65%；而作為萬達集團旗下商業(yè)物業(yè)運營管理的唯一業(yè)務(wù)主體，珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（簡稱“珠海萬達商管”）2021年收入約234.81億元，凈利潤35.12億元。截至2021年底，珠海萬達商管現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為188.83億元。
一系列數(shù)據(jù)顯示，萬達手握資金不少，但王健林似乎仍有更大的胃口，去年10月以來，萬達旗下珠海萬達商業(yè)管理集團已經(jīng)連續(xù)兩次遞交赴港IPO，顯示了登陸資本市場以繼續(xù)融資的渴求。
今年4月22日，珠海萬達商管更新了《招股書》資料，繼續(xù)推進上市。接近珠海萬達商管的人士稱，目前該公司尚未獲得中國證監(jiān)會對珠海萬達商管發(fā)行H股的批復(fù)文件，也就是常說的“大路條”，正常情況下要先拿到“大路條”，才會推進香港聯(lián)交所的聆訊等程序。
從時間對比來看，萬物云在今年4月1日正式向港交所遞交IPO申請，在7月18日收到“大路條”，時隔3個半月。而珠海萬達從遞交招股書到目前為止，等待的時間已經(jīng)超過萬物云。
據(jù)萬達官網(wǎng)顯示，珠海萬達商業(yè)管理集團是萬達集團旗下商業(yè)物業(yè)運營管理的唯一業(yè)務(wù)主體，截至2021年12月31日，珠海萬達商業(yè)管理集團已開業(yè)在管項目417個，商業(yè)運營總建筑面積5896萬平方米，其中第三方項目132個；已簽約待開業(yè)項目161個，其中第三方項目139個。
“近兩年萬達也有很大壓力，影響最大的就是‘疫情’的沖擊，以2020年為例，珠海萬達商管所管理的商業(yè)廣場客流量較同比下降了約14.91%，平均出租率降1.5%。銷售及分銷開支超過10個億，同比增加280.6%！但同年溢利較上年下降10.9%。”接近珠海萬達商管的人士表示。
無論是持續(xù)申請IPO，還是陸續(xù)盤整同行項目資產(chǎn)，王健林都已經(jīng)在展示將要持續(xù)擴大業(yè)務(wù)規(guī)模的“斗志”，只是征途之上風(fēng)險與機遇并存。
你覺得2022年，王健林的萬達商管能夠?qū)崿F(xiàn)上市目標嗎？歡迎評論區(qū)留言討論。