文 | 巨潮 荊玉
驕陽(yáng)似火的盛夏，卻是貝殼的多事之秋。
經(jīng)歷了中概股監(jiān)管、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)質(zhì)疑、房地產(chǎn)周期等重重困境之后，貝殼于今年開啟了全新的“一體兩翼”戰(zhàn)略，并回港上市，試圖打造第二增長(zhǎng)曲線。
但就在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型開局的關(guān)鍵時(shí)期，其重要股東孫正義用腳投票，賣空了所有持股。
根據(jù)軟銀近期披露的文件顯示，其已清倉(cāng)了貝殼的股票。按照5月11日的市值算，其賣出的股票價(jià)值總計(jì)高達(dá)25億美元。即便是在如今投資機(jī)構(gòu)集中減持互聯(lián)網(wǎng)公司的時(shí)期，這種大規(guī)模、清倉(cāng)式減持的案例也并不常見。
軟銀曾在2019年貝殼D+輪融資時(shí)投資了13.5億美元，貝殼美股上市的招股書顯示軟銀的持股比例為10.2%，這一數(shù)字于今年5月貝殼于港交所二次上市時(shí)降低至7.1%，而近期則徹底歸零。
另外在今年2月，曾一路陪伴、參與貝殼多輪投資的高瓴資本披露，其持有的貝殼股份也已降至3.3%，而一年前這一數(shù)字約為5%。
過去一年多，雖然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷、中介行業(yè)基本面的變差有目共睹，但貝殼的股價(jià)也已經(jīng)隨著負(fù)面影響下跌了80%多。選擇在這個(gè)股價(jià)位置上減持甚至清倉(cāng)，除了機(jī)構(gòu)自身的特殊原因外，也意味著資本對(duì)于貝殼有了清晰的價(jià)值判斷。
貝殼的基本盤（即一體兩翼戰(zhàn)略中的一體）——房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，仍在承受著地產(chǎn)大周期持續(xù)的負(fù)面影響；而兩翼——租賃和家居家裝雖然市場(chǎng)空間足夠大，卻均屬于經(jīng)營(yíng)難度很高的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，短時(shí)間內(nèi)也都很難為母公司貢獻(xiàn)像樣的收入和利潤(rùn)。
無(wú)論是一體還是兩翼，當(dāng)下的貝殼都還未表現(xiàn)出明顯的反轉(zhuǎn)信號(hào)。
01 只是反彈
繼5-6月房地產(chǎn)銷售短暫回升之后，7-8月房市再度轉(zhuǎn)淡。
今年以來(lái)，在樓市寒冬中，全國(guó)各地的刺激政策層出不窮，從降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼到調(diào)整公積金政策、解除限購(gòu)等，各種利好應(yīng)出盡出。
尤其在今年5、6月份，疫情影響的逐漸消退和各地房地產(chǎn)刺激措施的頻出，使得樓市成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)了明顯改善。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，雖然前5個(gè)月銷售降幅持續(xù)擴(kuò)大，但5月單月銷售環(huán)比量?jī)r(jià)齊升，5月商品房銷售面積1.10億平方米，銷售額1.05萬(wàn)億，分別環(huán)比增長(zhǎng) 25.8%和 29.7%。
二手房方面，貝殼50城監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，5、6月二手房成交量連續(xù)環(huán)比增長(zhǎng)，環(huán)比增幅分別為14%、25%。二季度成交量比一季度增長(zhǎng)了約15%。
伴隨著這一過程，貝殼的股價(jià)也由三月底最低點(diǎn)的7.3美元/股，最高反彈至6月份的19.35美元/股，漲幅高達(dá)165%。因此有部分投資者開始預(yù)期，樓市重新活躍，貝殼的業(yè)績(jī)有望復(fù)蘇。
貝殼股價(jià)表現(xiàn)（2021年1月至今）
不過這一預(yù)期很快就被現(xiàn)實(shí)證偽。繼5-6月房地產(chǎn)銷售短暫回升之后，7-8月房市再度轉(zhuǎn)淡。
根據(jù)克而瑞發(fā)布的7月房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5231.4億元，環(huán)比降低28.6%，同比降低39.7%。
該機(jī)構(gòu)稱，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求和購(gòu)買力透支，行業(yè)信心處低位，短期內(nèi)企業(yè)去化壓力仍然較大。也就是說(shuō)，今年5-6房地產(chǎn)銷售的短暫回暖僅僅是反彈，而非反轉(zhuǎn)。
從任何角度來(lái)看，房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”的消失都已經(jīng)成為了各方共識(shí)。
另外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2020年中國(guó)人口普查年鑒，我國(guó)家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米，已經(jīng)十分接近全世界發(fā)達(dá)國(guó)家50平米的人均面積。這意味著我國(guó)新房銷售的歷史高點(diǎn)已經(jīng)臨近，未來(lái)的趨勢(shì)幾乎只能向下。這也是貝殼“一體兩翼”新戰(zhàn)略提出的重要背景之一。
02 面對(duì)瓶頸
“萬(wàn)億家裝市場(chǎng)為什么沒有巨頭？”
2021年11月25日，貝殼正式提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，“一體”即二手和新房交易服務(wù)賽道，“兩翼”分別為整裝大家居事業(yè)群與普惠居住事業(yè)群。尤其是家裝家居一翼被寄予厚望。
貝殼對(duì)家裝家居業(yè)務(wù)的布局，最早可以追溯到左暉時(shí)代推出的家居平臺(tái)“被窩家裝”。財(cái)報(bào)顯示，2021年，被窩家裝向客戶交付了超過3500個(gè)家裝項(xiàng)目。
而在彭永東的執(zhí)掌下，貝殼在家裝家居領(lǐng)域又有了新的大動(dòng)作。今年4月20日，貝殼宣布完成對(duì)家裝家居品牌“圣都”的收購(gòu)，價(jià)格是折合人民幣約80億元之多。
數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，圣都家裝在全國(guó)31個(gè)城市開設(shè)110余家門店，累計(jì)服務(wù)超15萬(wàn)家庭。從大刀闊斧的收購(gòu)中不難看出，彭永東對(duì)家裝業(yè)務(wù)快速成長(zhǎng)、擔(dān)當(dāng)?shù)诙€的期待。
彭永東對(duì)其的期待是幫助貝殼家裝業(yè)務(wù)快速放量。他在貝殼2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“貝殼在家裝業(yè)務(wù)上已經(jīng)度過了從0到1的過程，而圣都將讓貝殼更快速地實(shí)現(xiàn)從1到100的規(guī)?；瘡?fù)制。”
根據(jù)灼識(shí)咨詢報(bào)告，2020年我國(guó)家裝市場(chǎng)總規(guī)模達(dá)到2.6萬(wàn)億元，市場(chǎng)足夠廣闊；不過這一賽道也存在著顯著的行業(yè)瓶頸，并不利于巨頭企業(yè)的發(fā)展壯大。
家裝素來(lái)是“水大魚小”的賽道，營(yíng)收破百億的企業(yè)鳳毛麟角，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)一直存在一個(gè)疑問“萬(wàn)億家裝市場(chǎng)為什么沒有巨頭？”
這背后的原因是方方面面的，如產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)難以全面掌握，施工半徑受到地理限制，家裝服務(wù)難以標(biāo)準(zhǔn)化和復(fù)制，買方和賣方信息嚴(yán)重不對(duì)稱等等。此前國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)家裝賽道也曾興起創(chuàng)業(yè)熱潮，但最終上百家互聯(lián)網(wǎng)家裝公司倒閉，僅剩的玩家們發(fā)展也是不溫不火。
選擇深耕家裝的貝殼，也將面臨這些難題，想做大營(yíng)收，就要投入資金在線下廣泛布局，但這些布局卻很難產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)——由于服務(wù)難以標(biāo)準(zhǔn)化，即便是大企業(yè)也很難保障服務(wù)質(zhì)量；又因?yàn)橘I賣雙方信息不對(duì)稱，好口碑很難積累，而壞口碑很容易傳播，企業(yè)難以積累品牌效應(yīng)。
因此在短時(shí)間內(nèi)，貝殼的家裝業(yè)務(wù)也很難快速起量，只能循序漸進(jìn)，逐步擴(kuò)張。貝殼方面稱，假設(shè)圣都業(yè)務(wù)并表，則第一季度貝殼家裝家居業(yè)務(wù)收入將同比增長(zhǎng)54%，達(dá)到8.6億元。但這一規(guī)模體量距離存量房交易和新房交易業(yè)務(wù)還非常遠(yuǎn)（合計(jì)收入121億元）。
從資本市場(chǎng)角度來(lái)看，家裝企業(yè)普遍成長(zhǎng)性差，規(guī)模效應(yīng)弱，因此其估值更接近傳統(tǒng)企業(yè)而非互聯(lián)網(wǎng)公司。家裝業(yè)務(wù)的做大并非全是利好，對(duì)貝殼的整體估值水平也可能是一種拖累。
03 裁員增利
貝殼的業(yè)績(jī)并非只是跟隨市場(chǎng)同比收縮那么簡(jiǎn)單。
房產(chǎn)中介作為房地產(chǎn)的衍生行業(yè)，在繁榮時(shí)期賺得盆滿缽滿；在房地產(chǎn)陷入寒冬之時(shí)，自然也會(huì)首當(dāng)其沖。
對(duì)于貝殼來(lái)說(shuō)，兩翼業(yè)務(wù)尚未挑起業(yè)績(jī)大梁，基本盤的房屋交易業(yè)務(wù)（2021年收入占比超過97%）仍是其估值的錨，也就必然要承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的影響。
從一季度業(yè)績(jī)來(lái)看，貝殼的業(yè)績(jī)并非只是跟隨市場(chǎng)同比收縮那么簡(jiǎn)單，其利潤(rùn)率也出現(xiàn)了明顯下滑，甚至是虧損。
財(cái)報(bào)顯示，今年一季度，貝殼實(shí)現(xiàn)成交額(GTV)為5860億元，同比下降45.2%；營(yíng)業(yè)收入為125億元，同比下降39.4%；凈虧損6.2億元，經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)為2800萬(wàn)元，而上年同期的經(jīng)調(diào)整利潤(rùn)為15億元。
實(shí)際上，作為一家有著龐大線下布局的重資產(chǎn)公司，貝殼的利潤(rùn)率本身就不高。即便在行業(yè)景氣時(shí)，貝殼的毛利率也僅20%出頭，再扣除管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和研發(fā)費(fèi)用率后，剩下的凈利率就僅剩個(gè)位數(shù)。
此時(shí)一旦房地產(chǎn)進(jìn)入新形勢(shì)、發(fā)生新情況，如二手房整體成交低迷導(dǎo)致傭金率被壓縮，一手房客戶（房地產(chǎn)商）出現(xiàn)壞賬風(fēng)險(xiǎn)，央國(guó)企客戶壓縮新房銷售傭金率等，很容易導(dǎo)致貝殼最終的虧損。去年的第三、四季度，貝殼就連續(xù)出現(xiàn)了17.65億元和9.3億元的虧損。
也就是說(shuō)行業(yè)寒冬不僅僅造成貝殼收入的萎縮，而是整體的盈利困難，這是很多服務(wù)型產(chǎn)業(yè)的共同問題。因此貝殼從去年就開始對(duì)于各類費(fèi)用進(jìn)行壓縮。
據(jù)悉，截至目前，貝殼在最近一年內(nèi)至少進(jìn)行了三波裁員。2021年10月，鏈家上海區(qū)域金融、貝殼研發(fā)等團(tuán)隊(duì)被裁；今年3月，“一體”業(yè)務(wù)主體房屋交易事業(yè)群等團(tuán)隊(duì)也開始裁員。最后一波是今年5月，裁員范圍則涉及到幾乎所有業(yè)務(wù)、產(chǎn)研、運(yùn)營(yíng)及職能線。
反映到財(cái)報(bào)上，貝殼的整體運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在今年一季度同比下降了17.49%。其中，銷售、市場(chǎng)及行政費(fèi)用均出現(xiàn)不同程度的下降。雖然未能成功扭虧，但也為貝殼利潤(rùn)“增長(zhǎng)”做了貢獻(xiàn)。
這種“恢復(fù)利潤(rùn)”的情況，不被孫正義和張磊認(rèn)可，也就不難理解了。
04 寫在最后
隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期，當(dāng)下的“新形勢(shì)”大概率將是貝殼不得不持續(xù)面對(duì)的常態(tài)。如二手房整體成交低迷導(dǎo)致傭金率被壓縮，央國(guó)企開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)壓縮新房銷售傭金率等，這些都會(huì)對(duì)貝殼的收入和利潤(rùn)持續(xù)產(chǎn)生負(fù)面影響。
彭永東押寶家裝家居和普惠居住，本質(zhì)上就是試圖繞開未來(lái)主業(yè)要面對(duì)的長(zhǎng)期困境。
長(zhǎng)期困境的根本來(lái)源，是房地產(chǎn)行業(yè)漫長(zhǎng)的周期波動(dòng)。所謂萬(wàn)物皆周期，周期皆供需，作為“周期之母”的房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，只是其周期要長(zhǎng)達(dá)20年左右。
自1998年房改以來(lái)，我國(guó)商品房銷量整體呈現(xiàn)出持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但隨著我國(guó)告別地產(chǎn)“黃金時(shí)代”，其下行周期也會(huì)同樣十分漫長(zhǎng)。
能夠承受得住這種漫長(zhǎng)下行周期的企業(yè)寥寥無(wú)幾。這并非某一兩個(gè)人的信口開河，而是在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)装倌攴康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程中反復(fù)驗(yàn)證過的事實(shí)。