記者 | 黃昱
延期四個(gè)多月后，富力地產(chǎn)2021年經(jīng)審核業(yè)績(jī)報(bào)告終于在8月7日刊發(fā)，然而虧損數(shù)據(jù)較此前未經(jīng)審核業(yè)績(jī)報(bào)告翻倍。
據(jù)富力地產(chǎn)2021年經(jīng)審核業(yè)績(jī)報(bào)告，其去年一整年虧損金額達(dá)到約164.7億元，而未經(jīng)審核業(yè)績(jī)給出的數(shù)據(jù)是虧損88.5億元。虧損增大的原因在于存貨減值撥備的數(shù)據(jù)增加了69億元，最終確認(rèn)2021年存貨減值撥備為150億元。
“存貨減值撥備”發(fā)生的原因是在市場(chǎng)下行的背景下資產(chǎn)估值出現(xiàn)減值，未來(lái)可變現(xiàn)凈值低于成本價(jià)。事實(shí)上，房企在2021年存貨減值的問(wèn)題非常突出，甚至成為部分企業(yè)虧損的主因。
據(jù)界面新聞了解，富力地產(chǎn)是當(dāng)前房企中計(jì)提資產(chǎn)減值額度最大的企業(yè)，超過(guò)了華夏幸福的131.88億元。在此背景下，富力地產(chǎn)也成為了已公布2021年業(yè)績(jī)報(bào)告的房企中虧損最多的企業(yè)。
此外，富力地產(chǎn)在此次公告中首次披露了其已發(fā)生債務(wù)違約的事實(shí)，截至公告日已有298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。這揭示出，近期獲得旗下所有美元債展期的富力并沒(méi)有成功規(guī)避債務(wù)違約的命運(yùn)，危機(jī)依然存在。
減值最多
早在正式公布2021年經(jīng)審核業(yè)績(jī)前兩天，富力地產(chǎn)就給市場(chǎng)做出了預(yù)警。
據(jù)富力公告，按照公司與核數(shù)師的討論，預(yù)期將在2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績(jī)內(nèi)初步評(píng)估的81億元減值虧損的基礎(chǔ)上，增加69億元的減值虧損。原因是，在出具未經(jīng)審核業(yè)績(jī)報(bào)告時(shí)，富力地產(chǎn)并未充分計(jì)算公司存貨減值撥備。
存貨減值撥備即計(jì)提資產(chǎn)減值，主要是依據(jù)成本和可變現(xiàn)凈值之間的差值，若預(yù)計(jì)可變現(xiàn)凈值低于總成本，代表未來(lái)該項(xiàng)目入市之后將出現(xiàn)虧損，房企則會(huì)預(yù)見(jiàn)性地按照這一差值提前計(jì)提存貨跌價(jià)損失。
從已披露2021年經(jīng)審核業(yè)績(jī)報(bào)告的房企來(lái)看，多家企業(yè)大額計(jì)提資產(chǎn)減值，且計(jì)提規(guī)模增幅顯著，導(dǎo)致凈利潤(rùn)受到不同程度沖擊，頭部房企也不例外。
以龍頭房企萬(wàn)科為例，其公告稱，去年下半年尤其進(jìn)入四季度以來(lái)，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯下行，按照審慎原則，萬(wàn)科對(duì)部分項(xiàng)目、個(gè)別股權(quán)投資等進(jìn)行減值，共計(jì)提了35.3億元的資產(chǎn)減值，較2020年末增加15.5億元。
此外，招商蛇口、新城控股、華僑城等也都分別計(jì)提資產(chǎn)減值達(dá)約33.9億元、48億元、21億元。
風(fēng)險(xiǎn)房企是資產(chǎn)減值的重災(zāi)區(qū)。2021年，華夏幸福計(jì)提資產(chǎn)減值達(dá)131.88億元，較2020年73.38億元同比增加79.7%。此外，陽(yáng)光城、藍(lán)光分別計(jì)提資產(chǎn)減值69.29億元、65.76億元，均處于行業(yè)高位區(qū)。
克而瑞研究中心指出，整體來(lái)看，經(jīng)歷高速增長(zhǎng)期，資產(chǎn)“虛高”企業(yè)不在少數(shù)。隨著行業(yè)回歸理性，在市場(chǎng)下行壓力下，驅(qū)動(dòng)了更多房企計(jì)提資產(chǎn)減值。
規(guī)模并不是最大的富力地產(chǎn)為何去年計(jì)提資產(chǎn)減值額度最大？
對(duì)此，協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對(duì)界面新聞表示，富力地產(chǎn)持有較多酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)等資產(chǎn)，這些資產(chǎn)因?yàn)槌鲎饴蚀蠓档?，價(jià)值損失嚴(yán)重。
截至2020年底，富力地產(chǎn)仍持有股權(quán)的在運(yùn)營(yíng)投資物業(yè)（酒店除外）共計(jì)有18個(gè)，包括寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、零售商鋪以及物流園等，總建面約265.7萬(wàn)平方米
去年富力地產(chǎn)只完成一宗重大交易，即出售唯一的物流園項(xiàng)目——廣州富力國(guó)際空港綜合物流園的余下30%股權(quán)予初始買(mǎi)家黑石集團(tuán);不過(guò)，富力地產(chǎn)去年開(kāi)業(yè)了主題公園海南富力海洋歡樂(lè)世界，目前看來(lái)運(yùn)營(yíng)壓力不小。
截至2021年底，富力地產(chǎn)的投資物業(yè)（酒店除外）組合總建筑面積約為385.7萬(wàn)平方米，其中在運(yùn)營(yíng)的投資物業(yè)組合總建筑面積為187.9萬(wàn)平方米。
在2017年收購(gòu)萬(wàn)達(dá)77家酒店后，富力在運(yùn)營(yíng)酒店達(dá)90家，被冠以“全球最大豪華酒店業(yè)主”的稱號(hào)，但也成為其最大的“包袱”，2020年和2021年連續(xù)兩年都虧損了14億元。截至去年底，富力地產(chǎn)擁有在運(yùn)營(yíng)的酒店數(shù)量為93家，比去年中期還多了兩家。
已然違約
虧損大幅增加的同時(shí)，富力地產(chǎn)也出現(xiàn)了債務(wù)違約。
據(jù)2021年經(jīng)審核財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)報(bào)告，截至2021年末，富力地產(chǎn)無(wú)法按預(yù)期還款日期償還的若干銀行及其他借款70.07億元；自2022年1月起至財(cái)務(wù)報(bào)表獲批當(dāng)日止，到期的若干銀行及其他借款100.29億元也未能償還。
在此背景下，富力地產(chǎn)共有本金總額為298.83億元的銀行及其它借款已違約或交叉違約。此外，富力地產(chǎn)表示，其因各種原因遭多方起訴?！斑@些情況都存在重大不確定性，可能對(duì)本集團(tuán)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力產(chǎn)生重大疑慮?！?/span>
富力地產(chǎn)已出現(xiàn)債務(wù)違約，這對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是意外的，畢竟今年以來(lái)富力已獲得多次境內(nèi)外債券的展期，釋放出對(duì)旗下債務(wù)較強(qiáng)的管理能力。
財(cái)報(bào)揭開(kāi)了富力地產(chǎn)的遮丑面紗，將其所面臨的債務(wù)壓力攤在外界眼中。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，富力地產(chǎn)的銀行借款、境內(nèi)債券、優(yōu)先票據(jù)及其他借款（包括預(yù)提費(fèi)用及其他應(yīng)付款）等總額為1371.71億元，其中有700億元在未來(lái)一年內(nèi)到期，而富力手中的現(xiàn)金總額僅有211.04億元（包括受限制現(xiàn)金）。
據(jù)界面新聞粗略估計(jì)，即便在剔除7月成功獲展期的三筆今年到期的美元債（12.6億美元），以及大概三筆總額為17億元的境內(nèi)債后，富力地產(chǎn)今年需償還的債務(wù)仍有598億元。如此，也就不難理解為何富力地產(chǎn)今年以來(lái)有100億元的銀行及其它借款未能償還了。
為緩解資金壓力，富力地產(chǎn)寄希望于債務(wù)展期。富力地產(chǎn)表示，在總額約330億元的美元票據(jù)重組后，管理層會(huì)繼續(xù)提高警覺(jué)性并集中評(píng)估市況及政策變化，確?？沙掷m(xù)實(shí)行長(zhǎng)遠(yuǎn)的理財(cái)計(jì)劃。此外，正積極與現(xiàn)有債權(quán)人商討公司若干借款續(xù)期。
物業(yè)銷(xiāo)售仍是回籠現(xiàn)金的重要渠道。2021年，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額共1202億元，同比下降超13%，年內(nèi)確認(rèn)收入同比下降12%至690億元。
然而，2022年上半年，富力地產(chǎn)合約銷(xiāo)售額銷(xiāo)售額僅有265億元，較上年同期下挫近6成。富力地產(chǎn)表示：“預(yù)計(jì)短期內(nèi)經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍然困難，行業(yè)作出相應(yīng)調(diào)整以及應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)突變?nèi)孕钑r(shí)間。”
資產(chǎn)出售是富力地產(chǎn)過(guò)去一年來(lái)的核心策略之一，但去年只有出售物流園這一宗重大交易。富力地產(chǎn)稱，今年將透過(guò)整售及加快海外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售計(jì)劃，出售海外非核心資產(chǎn)。
今年以來(lái)，富力地產(chǎn)出售海外資產(chǎn)頗見(jiàn)成效，陸續(xù)以7.96億元人民幣出售的英國(guó)倫敦的房地產(chǎn)項(xiàng)目Vauxhall Square、以26.6億港元出售的倫敦Thames City項(xiàng)目，以及以10億元出售的海南?？谖飿I(yè)等。
這些資產(chǎn)出售顯然不能緩解富力地產(chǎn)所面臨的債務(wù)規(guī)模，接下來(lái)，這家房企仍需要極力自救。