文｜ 丁祖昱評樓市

保交樓”首次被寫入政治局文件，7月28日，中央政治局會議明確提出壓實(shí)地方責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

與此同時，銀保監(jiān)會表態(tài)，千方百計推動“保交樓”，隨后鄭州、寧波、咸陽等城市召開房地產(chǎn)座談會，“一樓一策一專班”化解行業(yè)難題，落實(shí)保交付。

當(dāng)前，無論是從城市端，還是房企端，都已出現(xiàn)了具體措施。

比如，鄭州出臺了房地產(chǎn)紓困專項(xiàng)基金設(shè)立運(yùn)作方案，規(guī)模暫定100億元。

為了實(shí)現(xiàn)“自救”，房地產(chǎn)企業(yè)也在積極引進(jìn)接管金融機(jī)構(gòu)。近期，中國華融與陽光集團(tuán)簽署紓困戰(zhàn)略合作協(xié)議，以期化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

保交樓將成為未來一段時間內(nèi)的監(jiān)管重點(diǎn)，實(shí)際上，多舉措并舉“保交樓”背后，對于修復(fù)當(dāng)前樓市市場信心有很重要的作用，受此推動，樓市有望持續(xù)回穩(wěn)。

為解決“停工”項(xiàng)目帶來的影響，據(jù)CRIC調(diào)研，鄭州、武漢、蘇州、天津等多城積極落實(shí)保交樓、穩(wěn)民生，已提出實(shí)際解決方案，并推進(jìn)實(shí)施。

目前來看，主要涉及四大方面：

首先，成立房地產(chǎn)專項(xiàng)紓困基金。典型如鄭州、武漢和南寧。

具體來看，鄭州是由中心城市基金下設(shè)立規(guī)模約為100億元的紓困專項(xiàng)資金，原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30%，紓困項(xiàng)目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目。值得一提的是，鄭州進(jìn)一步明確紓困項(xiàng)目的4種開發(fā)模式，涉及棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組和保租房。具體而言，收并購主要針對于資產(chǎn)大于負(fù)債的項(xiàng)目。破產(chǎn)重組主要針對于那些體量大、債務(wù)債權(quán)復(fù)雜、后續(xù)投資資金較多、工程建設(shè)及銷售都存在問題的項(xiàng)目。

而武漢是由建設(shè)銀行以湖北省為試點(diǎn)，設(shè)立300億元的紓困基金，用于收購問題項(xiàng)目，并改建為公租房。再如南寧，有望成立房地產(chǎn)平穩(wěn)基金，計劃首期規(guī)模30億元。

第二，派遣工作組，督促項(xiàng)目盡早復(fù)工，典型如蘇州、重慶。

蘇州明確問題項(xiàng)目所在區(qū)域的街道辦事處與區(qū)級職能部門聯(lián)合成立工作組入駐項(xiàng)目現(xiàn)場，督促項(xiàng)目盡早復(fù)工，并監(jiān)督項(xiàng)目工程質(zhì)量，全面落實(shí)“一樓一策一專班”。又如重慶，成立房地產(chǎn)問題項(xiàng)目風(fēng)險化解處置小組，安排房地產(chǎn)專班組跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，并對項(xiàng)目賬戶資金封閉管理。

第三，返還未動工項(xiàng)目土地款，典型如贛州。贛州經(jīng)開區(qū)政府決定收購綠地部分未動工地塊，根據(jù)施工進(jìn)度返還綠地近4億元土地出讓金用于項(xiàng)目施工建設(shè)。

第四，規(guī)范化預(yù)售資金監(jiān)管，并適度放松，典型如蘇州、天津。比如天津規(guī)定，符合條件的項(xiàng)目可以超節(jié)點(diǎn)提前撥付預(yù)售監(jiān)管資金，并區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險，將風(fēng)險企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與企業(yè)本身分離。

除此之外，北京、成都和長沙也積極協(xié)助業(yè)主、房企和金融機(jī)構(gòu)等出臺最優(yōu)的解決方案，未來或?qū)⒊雠_一系列的保交樓政策措施。

面對流動性壓力，房企也在積極“自救”。

被運(yùn)用最多的還是引進(jìn)信托公司、債權(quán)人收購優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、拍賣債權(quán)、合作方托管等四種方式。

首先，集團(tuán)引進(jìn)信托公司接管項(xiàng)目公司。以恒大為例，據(jù)悉，目前恒大集團(tuán)已與重慶信托就重慶相關(guān)項(xiàng)目達(dá)成合作。過去幾個月，恒大集團(tuán)陸續(xù)與光大信托、五礦信托等多家信托公司簽署協(xié)議，將部分城市項(xiàng)目剝離給信托公司，信托公司則向項(xiàng)目公司投入資金以保障項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)，確保完成保交樓任務(wù)。

第二，債權(quán)人收購出險企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。比如在深圳市政府的協(xié)調(diào)下，中信集團(tuán)已收購佳兆在深圳的4個項(xiàng)目，最大程度保證出險企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目能夠如期交房。

第三，拍賣項(xiàng)目公司債權(quán)引入投資方。例如無錫市翠竹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司債權(quán)在阿里拍賣上，以起拍價10.05億元擬被轉(zhuǎn)讓，以期盡快引入投資人續(xù)建無錫恒泰悅景府項(xiàng)目。

第四，合作開發(fā)項(xiàng)目由資金方接管。例如融創(chuàng)在重慶墊江、蔡家和萬州等區(qū)域項(xiàng)目，將由資金方宏亨接手收購股權(quán)，并成立城市公司主導(dǎo)后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

盡管各地項(xiàng)目停工停貸不斷發(fā)酵，但業(yè)主核心訴求仍在于盡快復(fù)工，確保項(xiàng)目能夠如期實(shí)現(xiàn)交付。此前，五大行紛紛回應(yīng)，涉及停貸的業(yè)主所占比重極低，銀行按揭貸款風(fēng)險整體可控。

隨著銀保監(jiān)會表態(tài)，支持地方做好“保交樓”工作。實(shí)際執(zhí)行層面已有動作。

8月5日，中國華融與陽光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》，標(biāo)志著資產(chǎn)管理公司（AMC）正式紓困房地產(chǎn)行業(yè)。

以此為代表，為化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，促進(jìn)問題房企有序出清，未來或?qū)⒂懈嘟鹑跈C(jī)構(gòu)將積極紓困出險房企、盤活不良資產(chǎn)。

實(shí)際上，為了將居民按揭貸款風(fēng)險降到最低，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)也在強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險管控。

典型如天津，商業(yè)銀行全面強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)授信，比如，統(tǒng)計立項(xiàng)樓盤情況，包括是否結(jié)構(gòu)封頂、是否有延期交房風(fēng)險、負(fù)面輿情等；并通過實(shí)地走訪問題樓盤，重點(diǎn)排查出險企業(yè)；嚴(yán)格審查房地產(chǎn)行業(yè)貸款，新樓盤立項(xiàng)愈加審慎。

為實(shí)現(xiàn)“保交樓”，各地以及金融機(jī)構(gòu)和房企都釋放出積極信號。

“復(fù)工”成為提振行業(yè)信心的關(guān)鍵詞。目前，恒大集團(tuán)多個項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)100%復(fù)工，比如珠三角公司下轄85家附屬公司以及恒大山西省至少17個在建樓盤已100%復(fù)工。

聚焦城市層面，無錫已有5個項(xiàng)目宣布復(fù)工；宿遷同樣有恒大悅瀾灣等多盤宣布復(fù)工。

在“保交樓”政策支持下，問題項(xiàng)目復(fù)工有望加速推進(jìn)，市場信心將得到最大提升，市場觀望情緒將得到有效緩解，受此影響，房地產(chǎn)市場最困難的時刻即將過去，下半年樓市成交或?qū)⒅鸩交胤€(wěn)，尤其是核心一、二線城市，成交有望穩(wěn)中有升。