記者｜牛鈺
為解決樓盤停工問(wèn)題，鄭州繼提出四種房企項(xiàng)目紓困措施后，設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金相關(guān)細(xì)則也在落地途中。
據(jù)大河報(bào)報(bào)道，8月5日，鄭州有關(guān)部門出臺(tái)了一個(gè)規(guī)模暫定為100億元的房地產(chǎn)紓困基金方案?！多嵵菔蟹康禺a(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》近日已由鄭州市人民政府辦公廳印發(fā)至各開發(fā)區(qū)管委會(huì)，各區(qū)縣（市）人民政府及各部門、各有關(guān)單位。
此次紓困專項(xiàng)基金的設(shè)立，主要為紓解在鄭房企短期出現(xiàn)的資金流動(dòng)性困難，將盤活資金專項(xiàng)用于危困房企問(wèn)題樓盤項(xiàng)目，解決部分社會(huì)關(guān)注的停工停按揭月供問(wèn)題，以提振市場(chǎng)信心。
核心點(diǎn)為相關(guān)部門通過(guò)引導(dǎo)、鼓勵(lì)央企、省級(jí)國(guó)企等社會(huì)資本以及AA以上的市、區(qū)兩級(jí)國(guó)有投融資公司等主體，以市場(chǎng)化、法制化方式參與盤活，市域內(nèi)未來(lái)銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目。
按照方案內(nèi)容，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導(dǎo)、多層級(jí)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”原則，采用母子基金方式運(yùn)作。母基金規(guī)模暫定100億元，屬于中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)基金，而該中心城市基金成立于2019年，有多家城投公司入股，大股東實(shí)控人為鄭州市財(cái)政局。
子基金則由30%的母基金和70%的市區(qū)兩級(jí)機(jī)構(gòu)設(shè)立。其中市區(qū)兩級(jí)機(jī)構(gòu)包括央企、國(guó)企、施工方、資管和金融機(jī)構(gòu)。具體實(shí)施流程為各區(qū)縣和房企等共同申報(bào)待盤活存量項(xiàng)目，子基金投入（原則上不超過(guò)）40%的資金，剩下的則通過(guò)并購(gòu)貸等進(jìn)行資金的籌集。
界面新聞從多位在鄭房企人士獲悉，在相關(guān)政策出臺(tái)之前，鄭州有關(guān)部門多次與重點(diǎn)房企代表召開會(huì)議，摸底停工情況，了解資金困難。目前該政策還未正式落地，母子基金尚未正式到位，房企端正在考慮報(bào)送項(xiàng)目。
“紓困資金針對(duì)‘未來(lái)銷售收入能夠覆蓋投資的項(xiàng)目’很重要，意味著基金對(duì)項(xiàng)目的投資要求很高，當(dāng)?shù)氐男》科蠡蛘郀I(yíng)收不佳的項(xiàng)目，并不會(huì)被納入紓困考慮中，其實(shí)更利好暫時(shí)遇到資金困難的全國(guó)性房企。”一頭部房企人士對(duì)界面新聞表示。
“門檻比較嚴(yán)苛，預(yù)售資金、開發(fā)貸被抽走，導(dǎo)致資金無(wú)法平衡的項(xiàng)目，就不符合基金注入的原則。恰恰，這類項(xiàng)目是比較多。”廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)界面新聞表示。
上述房企人士指出，目前來(lái)看，由于紓困資金的規(guī)模并不足以覆蓋房企在鄭所有項(xiàng)目，陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企能選擇的項(xiàng)目有限，解決保交付問(wèn)題還需讓基金規(guī)模再擴(kuò)大，能容納更多的項(xiàng)目，或者說(shuō)配合其它手段。
《方案》明確，紓困基金主要盤活危困房企1-2個(gè)凈資產(chǎn)較高的存量項(xiàng)目，并督促危困房企將置換資金專項(xiàng)用于緩解其他已停工停按揭月供樓盤存在的資金不足問(wèn)題，要達(dá)到“盤活一個(gè)，救活一批”的杠桿撬動(dòng)效應(yīng)。
“撬動(dòng)也就是說(shuō)，注入一筆資金，項(xiàng)目能動(dòng)起來(lái)，通過(guò)后期銷售的回款，紓困基金能回籠投資，并投到下一個(gè)項(xiàng)目。”李宇嘉解釋稱，這種做法的核心在于救項(xiàng)目不救企業(yè)，救業(yè)主不救項(xiàng)目，避免無(wú)序救助導(dǎo)致企業(yè)躺平。
易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)估算，目前鄭州一些重點(diǎn)項(xiàng)目的資金硬缺口大約是15億/個(gè)，按照母基金子基金的運(yùn)作模式，最后此類問(wèn)題樓盤硬資金“分?jǐn)?span>”到母基金約為1.8億。據(jù)此能夠有效發(fā)揮杠桿效應(yīng)，使得看似并不大的百億資金規(guī)模，能夠發(fā)揮很好的紓困效應(yīng)。
在多個(gè)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，紓困基金的落地還有一定的困難，主要包括激發(fā)社會(huì)資本的投資熱情難之外，較高的項(xiàng)目門檻對(duì)運(yùn)作過(guò)程帶來(lái)挑戰(zhàn)。
李宇嘉指出，政府真正出資有限，主要靠市場(chǎng)化、法制化的原則下，讓市場(chǎng)機(jī)構(gòu)出資。但市場(chǎng)機(jī)構(gòu)是要講盈利、講資金平衡。因此，要吸引市場(chǎng)機(jī)構(gòu)出錢，就必須要看到項(xiàng)目盤活后，能否順利退出、成功退出，并獲得一定盈利。
《方案》指出，子基金要聘請(qǐng)第三方對(duì)擬盤活項(xiàng)目進(jìn)行盡調(diào)評(píng)估，以確定項(xiàng)目符合紓困基金注資原則。危困房企收到盤活資金后，應(yīng)將資金全部用于其前期投資的若干已停工停按揭月供樓盤，盡快實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
“前期各地專班在梳理出險(xiǎn)房企時(shí)，就遇到了根本無(wú)法搞清楚資金流向、真實(shí)負(fù)債的問(wèn)題，而全國(guó)性房企資金跨省調(diào)度、多渠道融資、多方抵押，表內(nèi)表外、不同實(shí)體之間倒騰資金，則更加復(fù)雜?！崩钣罴握J(rèn)為。
“目前還沒有經(jīng)歷具體的審核及撥款，難以估算紓困基金能夠帶來(lái)多大的利好，不過(guò)該基金是此前鄭州四種項(xiàng)目紓困方式中，對(duì)于資能抵債項(xiàng)目的補(bǔ)充，之前報(bào)過(guò)其它退出方式的項(xiàng)目應(yīng)該不能參與。”有鄭州房企人士對(duì)界面新聞表示。
就在不久前，鄭州市房管局召開會(huì)議，匯報(bào)“頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況”，針對(duì)建業(yè)、鑫苑、康橋、世茂、綠地、正商、融創(chuàng)等重點(diǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，給予棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項(xiàng)目并購(gòu)、破產(chǎn)重組、保障房租賃四種模式的紓困方式支持，上述四種模式的具體落地方案還在商議中。
整體來(lái)看，雖然百億紓困基金規(guī)模對(duì)鄭州所面臨的“保交付”難題并不充裕，且面臨諸多正式落地的阻礙，但釋放出了積極化解爛尾樓的信號(hào)。