記者 | 黃昱

5、6月份出現(xiàn)短暫環(huán)比回升之后，房企整體銷售在7月又有所降溫，年度業(yè)績兌現(xiàn)難度再加大。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企7月單月業(yè)績規(guī)模環(huán)比降低28.6%，降幅與往年30%左右平基本持平。百強房企1-7月累計銷售操盤金額的同比降幅，也仍保持在49%的較高水平。

7月歷來就是銷售淡季，在經(jīng)歷過5、6月沖刺業(yè)績的關(guān)鍵節(jié)點后，房企在7月份增加供應(yīng)的意愿都有所減弱，市場需求和購買力也有下滑。

從政策底到市場底，此輪房地產(chǎn)市場波動的趨勢更為復(fù)雜。中指院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜指出，把4月份作為此輪房地產(chǎn)調(diào)整的政策底的話，到全國商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)正可能需要兩個季度以上，而2008年是5個月，2014年是三個季度。

7月再度降溫

房企整體銷售在7月份延續(xù)了今年上半年的表現(xiàn)，持續(xù)承壓。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月單月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額5231.4億元，略高于上半年月均水平。不過，在5月和6月環(huán)比分別上漲5.6%、61.2%后，房企7月單月業(yè)績規(guī)模環(huán)比降低28.6%，同比降低39.7%，降幅略有收窄。

平安證券分析師指出，由于前期政策調(diào)整、房企積極推盤營銷等情況，6月成交相對明顯好轉(zhuǎn)，但7月個別行業(yè)事件沖擊下市場信心受創(chuàng)。

房企普遍面臨銷售壓力。數(shù)據(jù)顯示，百強房企中近8成企業(yè)7月單月業(yè)績環(huán)比降低，其中29家企業(yè)的環(huán)比降幅在30%至50%之間，包括萬科、保利發(fā)展、金地集團等；17家企業(yè)環(huán)比降幅超過50%，例如濱江集團、綠地控股等。

從累計銷售來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-7月，TOP100房企銷售額均值為418.9億元，同比下降47.3%，降幅收窄1.3個百分點。

在此背景下，千億房企數(shù)量大幅減少，前7月銷售額超千億房企10家，較去年同期減少11家；超百億房企91家，較去年同期減少45家。

與此同時，各大陣營銷售門檻值也下降。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，前7月TOP10房企門檻值為1031.4億元，同比下降45.1%；TOP30房企門檻值為374.2億元，同比下降49.6%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為262.8億元和83.6億元，同比分別下降48.6%和57.5%。

從具體房企來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，碧桂園前7月全口徑銷售額為2854.9億元，但仍位居第一；位列第二、第三的依次為萬科和保利發(fā)展，全口徑合約銷售額為2472.9億元、2432.2億元。這三家同比都有不小降幅。

央企國企及高信用民企優(yōu)勢延續(xù)，1-7月，越秀地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團、華發(fā)股份、華潤置地、濱江集團累計銷售額同比增長5%、下降17%、下降18%、下降21%、下降21%，處于主流房企前列水平。

平安證券分析師指出，重點監(jiān)測的10家房企1-7月銷售目標(biāo)完成率均值42%，與往年同期仍存在明顯差距。

億翰智庫分析指出，5月、6月由于市場和政策驅(qū)動，房企銷售業(yè)績環(huán)比出現(xiàn)明顯上行，同比降幅收窄，個別企業(yè)上半年累計銷售業(yè)績同比漲幅已由負(fù)轉(zhuǎn)正，但由于向好因素驅(qū)動作用的減弱，7月市場再次探底，房企銷售業(yè)績兌現(xiàn)難度再加大。

政策端走勢

政策端依然是接下來樓市走向的關(guān)鍵性指標(biāo)。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2022年1月以來，全國已有超210個省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度等方式調(diào)整了房地產(chǎn)政策，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺頻次超550此。

中指院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜表示，4、5、6月份，全國各地的政策出臺頻次都非常高，尤其是5月份，接近160次，6月份降到136次。7月份政策出臺的頻次有一定放緩，83省市出臺93條政策。

“7月放緩的一個方面是部分三四線城市政策工具箱里面的工具還是偏少，之前已經(jīng)出得差不多了；另外一個因素，之前出臺政策的一些熱點一二線城市在6月份市場出現(xiàn)一定的企穩(wěn)增長之后，整體上各地政府也出現(xiàn)了一定的觀望情緒。”

雖然各地穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策有所放緩，但7月28日的政治局會議卻釋放了積極信號。

政治局會議強調(diào)，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

當(dāng)前階段，調(diào)動資金和資源優(yōu)先用于復(fù)工、推進項目進度“?？⒐?、保交付”不僅對房企尤為重要，也是保障房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的根本。

“我們認(rèn)為進一步寬松的地方政策值得期待?！比A泰證券研報指出，政治局會議房地產(chǎn)表態(tài)在持續(xù)優(yōu)化，具體表現(xiàn)在將“穩(wěn)定市場”放在“房住不炒”之前，“因城施策用足用好政策工具箱”。

克而瑞研究中心也認(rèn)為地方政策力度有望繼續(xù)加碼，二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠八南蕖?，壓力城市還將落地財稅刺激、房票安置等政策措施，以提振居民購房消費，穩(wěn)定市場預(yù)期。

陳文靜表示，“因城施策”仍是政策推進的主要方式，各地需求端政策仍將繼續(xù)改善，比如二線城市的限購、限貸、限售政策或進一步優(yōu)化，尤其是“認(rèn)房認(rèn)貸”政策調(diào)整將有助于改善性住房需求釋放，而更多三四線城市的限制性政策則有望全面取消。

相較于需求端，市場端當(dāng)前面臨的“保交樓”問題對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場更加重要，只有解決了“保交樓”問題，整個樓市的信心和預(yù)期才有望好轉(zhuǎn)。

陳文靜提到，近期中指院做了市場意愿的調(diào)查，目前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，超半數(shù)的調(diào)查對象認(rèn)為，如果“保交樓的問題能夠得到很好解決的話，大家購房的意愿和信心能夠得到提升。