記者｜張子怡

在不少港資開(kāi)發(fā)商近兩年加速在內(nèi)地投資之際，九龍倉(cāng)集團(tuán)（00004.HK）因相對(duì)保守的投資策略進(jìn)入了業(yè)績(jī)陣痛期。

7月27日，九龍倉(cāng)集團(tuán)發(fā)布盈利預(yù)警公告稱，董事會(huì)初步估計(jì)，今年上半年的股東應(yīng)占盈利預(yù)期下降接近100%，主要由于投資及發(fā)展物業(yè)的重估出現(xiàn)未變現(xiàn)虧損所致。2021年同期，九龍倉(cāng)實(shí)現(xiàn)盈利10.38億港元。

作為港資房企，九龍倉(cāng)集團(tuán)主要業(yè)務(wù)包括遍布中國(guó)香港和內(nèi)地的投資物業(yè)、酒店和發(fā)展物業(yè)。其他業(yè)務(wù)包括經(jīng)營(yíng)物流基建的現(xiàn)代貨箱碼頭及香港空運(yùn)貨站。

匯生國(guó)際資本總裁黃立沖對(duì)界面新聞表示，九龍倉(cāng)集團(tuán)持有大量的投資物業(yè)，受疫情影響，無(wú)論是內(nèi)地還是香港，酒店物業(yè)、零售物業(yè)、商辦物業(yè)的空置率、租金都下跌得厲害，上市公司肯定要做投資性物業(yè)的計(jì)提減值準(zhǔn)備，這會(huì)侵蝕掉大量利潤(rùn)。

九龍倉(cāng)集團(tuán)2021年的年報(bào)，就已經(jīng)顯現(xiàn)出盈利下滑的趨勢(shì)。

從九龍倉(cāng)的收入構(gòu)成來(lái)看，發(fā)展物業(yè)與投資物業(yè)貢獻(xiàn)較大，在2021年分別取得收入111.93億港元、54.67億港元，在總收入中的占比為50.02%、24.43%。

發(fā)展物業(yè)方面，2021年，九龍倉(cāng)在香港地區(qū)獲得收入38.6億港元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)盈利11.51億港元，主要因?yàn)?7/79 Peak Road 項(xiàng)目售出六套洋房；內(nèi)地發(fā)展物業(yè)收入較2020年的112.22億港元減少35%至73.33億港元，營(yíng)業(yè)盈利也相應(yīng)減少72%至17.88億港元。

投資物業(yè)方面，九龍倉(cāng)在內(nèi)地實(shí)現(xiàn)收入53.66億港元，較2020年的42.01億港元增長(zhǎng)28%；營(yíng)業(yè)盈利35.29億港元，較2020年的25.73億港元增加37%。

九龍倉(cāng)表示，內(nèi)地投資物業(yè)出現(xiàn)明顯增幅，主要因?yàn)?020年受疫情沖擊整體基數(shù)較低。2021年上半年，內(nèi)地的零售業(yè)銷售出現(xiàn)反彈，但隨后迅速放緩，尤其是自第四季度開(kāi)始，來(lái)自其它商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。同時(shí)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求停滯并出現(xiàn)嚴(yán)重的供過(guò)于求，導(dǎo)致出租率及租金均受損。

由于九龍倉(cāng)集團(tuán)于2017年分拆資產(chǎn)，將持有的香港投資物業(yè)及部分內(nèi)地物業(yè)注入于九龍倉(cāng)置業(yè)集團(tuán)。自此，九龍倉(cāng)集團(tuán)的營(yíng)收構(gòu)成主要依賴內(nèi)地。

雖然九龍倉(cāng)進(jìn)入內(nèi)地投資布局較早，但近年來(lái)在內(nèi)地的投資一直處于收縮狀態(tài)。

九龍倉(cāng)集團(tuán)今年內(nèi)地物業(yè)銷售目標(biāo)為90億元，比2021年的銷售額明顯減少，主要由于2022財(cái)年可以出售的貨源不多，加上限價(jià)影響，令銷售目標(biāo)比去年更低。

截至2021年年末，九龍倉(cāng)的土地儲(chǔ)備已減少至210萬(wàn)平方米，低于2020年同期的280萬(wàn)平方米。

此外，2021年9月，九龍倉(cāng)集團(tuán)將旗下中國(guó)內(nèi)地部分物管企業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給龍湖智慧服務(wù)集團(tuán)，上述交易涉及的簽約管理面積近900萬(wàn)平方米，均為中高端住宅項(xiàng)目，涉及上海、蘇州、無(wú)錫、常州、杭州、武漢等城市，其中9成的項(xiàng)目位于長(zhǎng)三角。

今年年初，九龍倉(cāng)旗下的海港企業(yè)以4億元的代價(jià)出售常州公司。海港企業(yè)稱，公司正有序撤出中國(guó)內(nèi)地發(fā)展物業(yè)業(yè)務(wù)，此次交易代表著該項(xiàng)于2007年展開(kāi)的發(fā)展項(xiàng)目最終完成。

九龍倉(cāng)集團(tuán)今年上半年盈利大跌已可預(yù)見(jiàn)，畢竟無(wú)論是內(nèi)地市場(chǎng)還是香港市場(chǎng)，均受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響。

九龍倉(cāng)置業(yè)上半年業(yè)績(jī)同樣表現(xiàn)不佳。九龍倉(cāng)置業(yè)表示，上半年預(yù)計(jì)股東應(yīng)占利潤(rùn)會(huì)出現(xiàn)虧損。2021年同期，則實(shí)現(xiàn)了29.7億港元的盈利。

可以對(duì)比的是，同為港資、且主要以投資物業(yè)為主的恒隆地產(chǎn)，因近年來(lái)重視內(nèi)地業(yè)務(wù)發(fā)展，今年上半年依然保持了營(yíng)收增長(zhǎng)和盈利。

恒隆地產(chǎn)7月27日公布的年報(bào)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)總收入53.02億港元，同比增長(zhǎng)7%，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)為19.48億港元。