記者 | 黃昱
為適應(yīng)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境變化，廣州計(jì)劃對(duì)舊村改造政策做出修訂。
7月21日，廣州市住建局就《廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引 （修訂稿）》（以下簡稱《修訂稿》）公開征求公眾意見，這距首次發(fā)布《廣州市城中村改造合作企業(yè)引入及退出指引》（穗建規(guī)字【2021】1號(hào) ）（以下簡稱“1號(hào)文”）僅過去一年半。
此次修訂稿主要對(duì)三點(diǎn)進(jìn)行了調(diào)整，一是調(diào)低了合作企業(yè)的門檻，二是取消產(chǎn)業(yè)圈層導(dǎo)入要求，三是對(duì)合作企業(yè)的監(jiān)管和退出有了更詳細(xì)的規(guī)定。
合一城市更新集團(tuán)對(duì)界面新聞表示，此次《修訂稿》征求意見，可謂“千呼萬喚始出來”，業(yè)內(nèi)已翹首以盼半年有余。
今年上半年，廣州住建局已就《修訂稿》兩次征求相關(guān)職能部門的意見。
合一城市更新集團(tuán)指出，文件多次修訂，實(shí)質(zhì)是對(duì)1號(hào)文在實(shí)操中遇到的問題不斷優(yōu)化調(diào)整，使舊改規(guī)范性文件更具備可操作性。相較于1號(hào)文，此次《修訂稿》更接地氣、更實(shí)用、更具操作性，同時(shí)釋放出更多利好。
首先，從合作企業(yè)的準(zhǔn)入門檻來看，一方面體現(xiàn)在對(duì)合作企業(yè)的專業(yè)人士要求上，修訂稿將有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員數(shù)量從不少于20人下調(diào)為不少于5人，取消了對(duì)具有中級(jí)以上職稱的管理人員的數(shù)量要求，同時(shí)新增一條：合作企業(yè)本身或者其全資子公司的竣工房屋建筑面積、人員可以計(jì)入該企業(yè)數(shù)據(jù)范圍。
另一方面，體現(xiàn)在對(duì)合作企業(yè)的資金實(shí)力要求上，主要是降低企業(yè)總資產(chǎn)要求，按不同的開發(fā)規(guī)模分別降低了100億，現(xiàn)要求為改造范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑面積小于60萬平方米的項(xiàng)目，企業(yè)總資產(chǎn)不低于100億元，大于等于60萬平方米的項(xiàng)目，總資產(chǎn)不低于200億元。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與很多區(qū)屬國企參與到舊改項(xiàng)目有關(guān)，對(duì)相關(guān)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)要求明顯下調(diào)。
其次，從產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要求來看，原本1號(hào)文要求合作企業(yè)必須具備產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力，同時(shí)對(duì)于導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)類型、行業(yè)地位、數(shù)量等嚴(yán)格按照三大圈層劃分；而《修訂稿》則將合作企業(yè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力調(diào)整為“鼓勵(lì)引入，并在招商過程中予以適當(dāng)加分或優(yōu)先考慮”，同時(shí)取消了按產(chǎn)業(yè)圈層嚴(yán)格導(dǎo)入的要求。
合一城市更新集團(tuán)表示，該調(diào)整實(shí)質(zhì)在讓利企業(yè)，為企業(yè)減負(fù)，降低改造難度。
近一年來，受房地產(chǎn)市場環(huán)境影響，廣州舊改進(jìn)程明顯放緩，參與企業(yè)格局也發(fā)生明顯變化，由早前的民企主導(dǎo)向“國民協(xié)同并進(jìn)”轉(zhuǎn)變。一些主要的名企由于資金問題放慢了舊該進(jìn)程，而市屬、區(qū)屬國企作為當(dāng)?shù)卣墓δ苄云脚_(tái)公司參與度越來越高。
但這類國企大規(guī)模參與也有局限性。第一太平戴維斯廣州及福建策略顧問部負(fù)責(zé)人陸國強(qiáng)認(rèn)為，許多國有企業(yè)在舊改領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)、人員配備相對(duì)傳統(tǒng)發(fā)展商略有不足，因此，預(yù)計(jì)舊改項(xiàng)目將會(huì)有更多的多企業(yè)合作模式，各自發(fā)揮優(yōu)勢，一起推進(jìn)。
因此，此次《修訂稿》還特別強(qiáng)調(diào)，對(duì)于具備突出產(chǎn)業(yè)布局或者產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力（非房地產(chǎn)業(yè)），但沒有相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)能力和經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，可以與具備滿足條件的房地產(chǎn)開發(fā)能力和經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)組成聯(lián)合體參與舊村改造競選。
在降低合作企業(yè)的準(zhǔn)入門檻和改造難度的同時(shí)，《修訂稿》也對(duì)合作企業(yè)的退出做出了細(xì)化，這是防范項(xiàng)目爛尾的關(guān)鍵一環(huán)。
具體來看，《修訂稿》規(guī)定合作企業(yè)未經(jīng)村集體和區(qū)政府同意，不得以任何直接或間接方式向第三方轉(zhuǎn)讓改造項(xiàng)目公司股權(quán)。確有需要的，經(jīng)村集體同意后，向?qū)俚亟郑ㄦ?zhèn)）申請(qǐng)，由屬地街（鎮(zhèn)）初審后提交至區(qū)城市更新部門審核，區(qū)城市更新部門出具意見后報(bào)區(qū)政府同意。
與此同時(shí)，規(guī)定合作企業(yè)在改造項(xiàng)目公司中除村集體以外的股權(quán)占比不得低于51%，不過因項(xiàng)目面臨爛尾等緊急情況，需由政府采取應(yīng)急補(bǔ)位措施的除外。
《修訂稿》還明確指出，對(duì)于合作企業(yè)違反合作協(xié)議符合退出條款的，由村集體按合作協(xié)議區(qū)政府或其指定部門申請(qǐng)啟動(dòng)合作企業(yè)退出程序；對(duì)于合作企業(yè)違反監(jiān)管協(xié)議符合退出條款的，區(qū)政府或其指定的單位（區(qū)屬部門或?qū)俚劓?zhèn)街）按監(jiān)管協(xié)議啟動(dòng)合作企業(yè)退出程序。
合作企業(yè)也被賦予了主動(dòng)退出的權(quán)利?！缎抻喐濉芬?guī)定，由于國家法律法規(guī)和政策變化，城市規(guī)劃調(diào)整或市政公共基礎(chǔ)設(shè)施、公共綠化建設(shè)調(diào)整，改造方式或模式變更等原因，導(dǎo)致舊村改造項(xiàng)目無法繼續(xù)實(shí)施的，合作企業(yè)可分別向村集體和區(qū)政府或其指定的部門申請(qǐng)啟動(dòng)合作企業(yè)退出程序。
經(jīng)研究后確認(rèn)合作企業(yè)退出，改造工作尚未完成的舊村，相關(guān)部門指導(dǎo)村集體啟動(dòng)新的合作企業(yè)遴選工作，對(duì)退出合作企業(yè)的投入進(jìn)行清算并按照協(xié)議約定予以合理補(bǔ)償。
合一城市更新集團(tuán)表示，盡管對(duì)于目前房企最為關(guān)心的“退出時(shí)的資金問題怎么處理”等情形，文件還未有明確清晰的操作指引和賠付標(biāo)準(zhǔn)，但在目前樓市遇冷，行業(yè)底部之下，《修訂稿》相較1號(hào)文確實(shí)更加完備、可操作性更強(qiáng)，也更切實(shí)地在讓利企業(yè)。
《修訂稿》若能順利實(shí)施，在一定程度上可以解決部分舊改項(xiàng)目推進(jìn)困難的問題。
克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年第4季度內(nèi)合計(jì)有14村有主體異動(dòng)（傳聞退出、暫緩、國企介入）等的情況，有諸如雪松、中國恒大、寶能、奧園等陷入資金危機(jī)的企業(yè)，也有時(shí)代中國、富力等一些面臨資金壓力的企業(yè)。
一度退出困難的時(shí)代中國，更是于今年3月直接向廣州市政府發(fā)出一份《關(guān)于懇請(qǐng)支持舊改項(xiàng)目退出的報(bào)告》，一方面，懇請(qǐng)市政府支持協(xié)調(diào)退回從化、增城3個(gè)項(xiàng)目的舊改履約保證金，合計(jì)3億元；另一方面，懇請(qǐng)市政府支持協(xié)調(diào)黃埔區(qū)5個(gè)項(xiàng)目由區(qū)政府指定單位或國企承接，并按照"城市更新10條"等有關(guān)政策，將前期投入資金歸還，合計(jì)17.1億元。
上述8個(gè)項(xiàng)目中，只有一半項(xiàng)目正式選定時(shí)代中國為合作企業(yè)，另一半即黃埔的4個(gè)項(xiàng)目只是到選擇時(shí)代中國為合作意向企業(yè)的階段，但黃埔的5個(gè)項(xiàng)目均已啟動(dòng)提前拆遷，后因政策變化無法正常推進(jìn)。
如今隨著多項(xiàng)舉措的出臺(tái)，這些面臨資金壓力的房企或能更加順利的退出所參與的舊改項(xiàng)目，廣州舊改也將慢慢回歸正常開發(fā)節(jié)奏。