記者 | 黃昱
在市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇的過(guò)程中，廣州第二次集中供地呈現(xiàn)明顯的分化。
7月18日上午，廣州2022年第二輪集中供地結(jié)果出爐，共有11宗地塊成交，另外三宗流拍，總計(jì)攬金近210億元。本次土拍成交的11宗地塊中6宗底價(jià)成交、4宗溢價(jià)成交、1宗觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。
廣州今年第二輪土拍共推出14宗地，總起拍價(jià)達(dá)253億元，其中天河、海珠、荔灣、白云4個(gè)中心區(qū)各貢獻(xiàn)2宗地塊，黃埔、南沙、增城各一宗，花都則有3宗。
從土拍量和起拍總金額來(lái)看，此次土拍在廣州去年以來(lái)完成的五次集中供地中算是最少的。
2021年首次、二次、三次集中拍地，廣州分別推出地塊數(shù)量達(dá)48宗、48宗、17宗，起拍金額分別為901億元、1124億元、434.13億元；今年首輪土拍量和起拍金額則分別為18宗土地，起拍總價(jià)達(dá)367.7億元。
從流拍率來(lái)看，此輪廣州土拍并未出現(xiàn)回暖的跡象，約為21%，而去年首輪、二輪、三輪以及今年首輪的流拍率分別為12.5%、52.1%、23.5%、5.6%。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)界面新聞表示，供地思路仍舊堅(jiān)持，縮小供應(yīng)量，優(yōu)化供地區(qū)域，降低流拍對(duì)市場(chǎng)情緒的擾動(dòng)，拿出優(yōu)質(zhì)地塊，吸引開發(fā)商并給市場(chǎng)讓利，國(guó)企央企托底，維持市場(chǎng)溫度，逐步讓土地市場(chǎng)回歸至正常態(tài)勢(shì)。但從拍地結(jié)果看，盡管思路達(dá)到了，但市場(chǎng)低迷的態(tài)勢(shì)不容忽視。
國(guó)企、央企依然在此次土拍中唱主角，成交地塊無(wú)一由民營(yíng)房企獲得，保利發(fā)展拿下三宗地塊，越秀地產(chǎn)拿下兩宗，花都區(qū)屬國(guó)企寶信獨(dú)自兜底花都兩宗，同時(shí)聯(lián)合廣州城投還拿1宗地塊，廣州交投和珠江實(shí)業(yè)各獲取一宗。
房企拿地仍有顧慮，李宇嘉指出，主要原因在于，一是，供給端風(fēng)險(xiǎn)事件，開發(fā)商經(jīng)營(yíng)思路整體上處于保衛(wèi)現(xiàn)金流；二是，融資端并未好轉(zhuǎn)。上半年各項(xiàng)數(shù)據(jù)都在環(huán)比改善，唯獨(dú)到位資金中銀行貸款跌幅繼續(xù)擴(kuò)大；三是，銷售端回升的勢(shì)頭并不扎實(shí)。
“盡管以國(guó)企央企拿地為主，但在市場(chǎng)回升基礎(chǔ)不扎實(shí)，近期風(fēng)險(xiǎn)事件還在沖擊預(yù)期的情況下，拿地思路偏保守，確定性思路占主導(dǎo)。”
進(jìn)入觸頂搖號(hào)環(huán)節(jié)的是天河區(qū)燕塘地塊三（AT020883地塊），也是此輪土拍中最受關(guān)注的地塊。
該地塊總起價(jià)約70.6億元，開拍不到半小時(shí)，直接達(dá)到的最高限價(jià)81.2億元，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，結(jié)果將在7月21號(hào)揭曉。據(jù)悉，該地塊吸引了華潤(rùn)、越秀、保利、中海、華發(fā)、珠實(shí)、嘉達(dá)7家房企參與競(jìng)拍。
燕塘地塊三之所以備受追捧，主要是因?yàn)樵摰貕K西鄰白云山，南近環(huán)城高速，周邊交通便利，與3號(hào)線梅花園站相距約500米，與珠江新城CBD圈通勤15分鐘，地理優(yōu)勢(shì)極強(qiáng)。同時(shí)，周邊居住氛圍濃郁、商業(yè)服務(wù)配套充足。
此外，克而瑞廣佛研究團(tuán)隊(duì)指出，由于近五年來(lái)燕塘地塊三周邊五公里內(nèi)均無(wú)宅地出讓，因此積壓了不少購(gòu)房需求。
李宇嘉也表示，周邊項(xiàng)目已證明了銷售端必然受歡迎，溢價(jià)收益的確定性較強(qiáng)。
即便該地塊扣除配建后樓面價(jià)達(dá)到5.08萬(wàn)元/平方米，刷新區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄，為廣州史上第五高的樓面價(jià)，但還是受到了開發(fā)商青睞。
然而，另一塊同樣位于天河的地塊育新街南側(cè)地塊卻遭遇了流拍。據(jù)了解，該地塊總起價(jià)約24.4億，扣除配建后達(dá)到42000元/平方米，略低于燕塘地塊三，但離地鐵站大概有2.5公里，且旁邊的凌塘新村有大量握手樓、自建房，未來(lái)城市界面有待更新。
除了燕塘地塊，還有一塊競(jìng)爭(zhēng)激烈的地塊，那就是位于老城區(qū)荔灣的南岸路26號(hào)地塊，起拍總價(jià)約為16億元，在經(jīng)歷11輪競(jìng)價(jià)后，被珠江實(shí)業(yè)以總價(jià)約18億元拿下，折扣樓面價(jià)約為3.4萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)12%。
克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉對(duì)界面新聞表示，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是這樣的，即便今天因?yàn)榇蟓h(huán)境是來(lái)自民企的競(jìng)爭(zhēng)少了很多，國(guó)央企內(nèi)部同樣有激烈的競(jìng)爭(zhēng)，絕對(duì)的撿漏機(jī)會(huì)是不存在的。
他進(jìn)一步表示，沒有來(lái)自品牌、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)、資金等硬實(shí)力支撐的投資信心，很多地企業(yè)未必敢拿，很多地拿了也會(huì)成為燙手山芋。這就是一個(gè)比拼內(nèi)功的行業(yè)新周期，比拼的是房企的綜合實(shí)力，只有全能冠軍才能做大做強(qiáng)。
市場(chǎng)依然在回升的過(guò)程中，這也是土拍市場(chǎng)相對(duì)冷清的重要因素。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一手房方面，6月廣州房?jī)r(jià)環(huán)比、同比漲幅均為0.3%，在一線城市中不算高，且漲幅比上個(gè)月有所收窄；二手房方面，6月廣州房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為0.5%，同比漲幅為1.2%，環(huán)比漲幅增大，同比漲幅平穩(wěn)，領(lǐng)漲一線城市，暖意比上個(gè)月更濃了些。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年6月份廣州二手房成交均價(jià)達(dá)到33466元/平方米，同比上漲4.4%，環(huán)比上漲15.98%。不過(guò)二手均價(jià)上揚(yáng)主要是由于成交單價(jià)結(jié)構(gòu)性變化，6月份廣州二手10萬(wàn)+房源成交了78套，由此拉高了月度均價(jià)的平均值。
另根據(jù)中原數(shù)據(jù)，2022年1-6月廣州累計(jì)成交新房39618宗，近5年中排名第三，盡管低于2019、2021年同期水平，但高于其他年份，為歷史第三高。而且，月度成交呈現(xiàn)逐月回升態(tài)勢(shì)，6月份廣州新房網(wǎng)簽7776宗，環(huán)比增加26%，比去年同期成交增加10%。
李宇嘉預(yù)計(jì)，“銷售端熱、供給端冷”的局面，還會(huì)保持一段時(shí)間。下一步，只有在商品房市場(chǎng)回升趨勢(shì)確定，民企開發(fā)商層面風(fēng)險(xiǎn)開始妥善解決，銀行等對(duì)企業(yè)融資正?；?，土地市場(chǎng)才能徹底復(fù)蘇。