記者 | 黃昱
近期多個(gè)項(xiàng)目業(yè)主提出“強(qiáng)制停貸”后，商品房預(yù)售制度毫無(wú)意外又成為討論的焦點(diǎn)。
“商品房預(yù)售制度是否該叫停了”，每當(dāng)有爛尾樓盤出現(xiàn)在大眾眼前時(shí)，這個(gè)問(wèn)題總會(huì)引發(fā)一番討論。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)售制度是開(kāi)發(fā)商高杠桿發(fā)展導(dǎo)致資金鏈斷裂、項(xiàng)目爛尾等問(wèn)題出現(xiàn)的主要原因，取消預(yù)售制度利大于弊。不過(guò)，也有觀點(diǎn)指出，預(yù)售制度本身是一種工具，雖然有過(guò)，但是更多在于功，相關(guān)監(jiān)管的嚴(yán)格執(zhí)行才是最關(guān)鍵的。
發(fā)布停貸宣言的業(yè)主們，給出的停貸理由主要集中在三個(gè)方面，一是，銀行為何在樓盤未封頂前違規(guī)發(fā)放按揭貸款；二是，為何按揭貸款違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶；三是為何銀行不履行資金監(jiān)管義務(wù)，縱容開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)抽調(diào)、挪用預(yù)售監(jiān)管資金。
業(yè)主強(qiáng)制停貸的主要矛頭都指向了銀行監(jiān)管的失責(zé)，那么商品房預(yù)售制度取消的時(shí)機(jī)是否已經(jīng)到來(lái)？
我國(guó)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》在1995年1月1日正式落地執(zhí)行，標(biāo)志著商品房預(yù)售制度在全國(guó)全面鋪開(kāi)。
商品房從預(yù)售到最終交付一般有兩年的時(shí)間差。為了保證預(yù)售資金用于有關(guān)的工程建設(shè)，《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確規(guī)定，市、縣級(jí)政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售管理、制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。
然而，從施行之初到現(xiàn)在，預(yù)售資金監(jiān)管制度都還沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而是“一城一策”，細(xì)則由地方政府自行擬定，執(zhí)行情況也不盡相同。
就預(yù)售許可審批而言，一般是要求施工進(jìn)度基本完成主體結(jié)構(gòu)的1/4以上，部分城市相較寬松，正負(fù)零即可申請(qǐng)商品房預(yù)售。
嚴(yán)格一些的當(dāng)屬上海、北京，要求7層以下(含)的大戶型住宅及商業(yè)、辦公項(xiàng)目需達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預(yù)售，8層以上(含)的則分別需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2、2/3以上 (且不低于7層)后方可辦理預(yù)售。
從前期的預(yù)售審批，到后續(xù)的資金監(jiān)管，即便政策再嚴(yán)格，如果相關(guān)監(jiān)管部門以及銀行不嚴(yán)格執(zhí)行的話，相關(guān)規(guī)定也只是形同虛設(shè)。
因此，近五年來(lái)，關(guān)于取消預(yù)售房制度的聲音越來(lái)越大。2018年下半年，樓市降溫明顯的背景下，住建部向四川、廣東、湖北、江蘇、河南、遼寧等省住建廳發(fā)函，要求對(duì)商品房預(yù)售許可進(jìn)行深入研究。
隨后，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳擬訂的材料建議在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度，對(duì)于新出讓土地，逐步實(shí)行現(xiàn)售，并擬定取消預(yù)售，全面實(shí)施現(xiàn)售的時(shí)間表，分階段推進(jìn)。
同年10月，廣東首個(gè)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目龍華金茂府在深圳正式亮相。
2018年，中山市國(guó)土局網(wǎng)站顯示，在10余起土地拍賣中，城市住宅用地出讓要求以“出讓后實(shí)行商品房現(xiàn)售”為前提條件。類似土拍新規(guī)在不少城市都有實(shí)行過(guò)。
2020年，海南宣布對(duì)新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)全面實(shí)施現(xiàn)房銷售的省份。
此后，浙江、湖北、江蘇、四川、河南、遼寧等省份多個(gè)城市，陸續(xù)探索實(shí)施商品房現(xiàn)售制度，但也基本局限在部分土拍規(guī)則中。
最近兩年，要求現(xiàn)房銷售的地塊基本又暫停。從2021年在重點(diǎn)城市試點(diǎn)供地兩集中制度以來(lái)，出讓地塊基本沒(méi)有現(xiàn)房銷售的規(guī)定，這意味著在重點(diǎn)城市，依然會(huì)執(zhí)行預(yù)售制。
有房企人士指出，現(xiàn)房銷售對(duì)房企來(lái)說(shuō)是很大的考驗(yàn)，如果當(dāng)下取消預(yù)售制度，估計(jì)會(huì)加速很多房企倒閉。
一家TOP10房企人士告訴界面新聞，預(yù)售制度下的預(yù)售資金監(jiān)管就是為了在這一制度中保障消費(fèi)者權(quán)益。目前的爛尾樓事件根源可能不在這一制度上，還是資金的問(wèn)題。比如2020年時(shí)便有疫情這個(gè)外力影響停工，但也未出現(xiàn)如此密集的維權(quán)事件。
一位財(cái)務(wù)人士則對(duì)界面新聞表示，預(yù)售制度最重要的作用就是緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，如果取消，開(kāi)發(fā)商即便不倒閉，也會(huì)減緩開(kāi)發(fā)周期，同時(shí)增加不少資金成本，到最后可能會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲，買單的還是普通購(gòu)房者。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也曾表示，短期看，如果取消預(yù)售制度，會(huì)帶來(lái)供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷售必須要在房?jī)r(jià)平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率也要降低的情況下才可實(shí)現(xiàn)。
從時(shí)機(jī)來(lái)看，當(dāng)前也不是取消預(yù)售制度的最佳時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)正處于十分艱難的時(shí)刻，房企普遍面臨資金緊張的問(wèn)題，銷售短時(shí)間內(nèi)也難有起色，如果再疊加現(xiàn)房銷售制度，房企最倚重的資金來(lái)源也將被截?cái)?，面臨的壓力將是巨大的。
明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)對(duì)界面新聞稱，短期內(nèi)取消預(yù)售制度的可能性不大。過(guò)去幾年來(lái)，其實(shí)有不少城市已經(jīng)在逐步小范圍推行現(xiàn)售的試點(diǎn)，先試點(diǎn)后推廣，小步快跑，這樣更為靠譜，也將倒逼現(xiàn)行預(yù)售制度的完善。
“不能因?yàn)轫?xiàng)目爛尾就認(rèn)為預(yù)售制度有問(wèn)題?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)界面新聞指出，預(yù)售制度本身是沒(méi)有問(wèn)題的，關(guān)鍵是預(yù)售制度沒(méi)有用好，預(yù)售審批、按揭貸款的發(fā)放時(shí)間以及預(yù)售資金監(jiān)管等都是十分關(guān)鍵的。
艾振強(qiáng)表示，預(yù)售本身不是問(wèn)題，問(wèn)題在于需要嚴(yán)格的監(jiān)管及準(zhǔn)入制度配套。歐美也有預(yù)售，購(gòu)房者根據(jù)房屋建造進(jìn)展預(yù)付不同額度款項(xiàng)，購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和銀行等金融機(jī)構(gòu)，共同承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。而國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的預(yù)售制度，缺陷不少，風(fēng)險(xiǎn)幾乎全部由購(gòu)房者承擔(dān)，確實(shí)有調(diào)整的必要。