記者 | 傅林林
編輯 | 彭飛
名校學(xué)歷、光鮮的職業(yè)簡(jiǎn)歷、令人羨慕的業(yè)績(jī)，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的狂飆突進(jìn)，一批明星職業(yè)經(jīng)理人站到了聚光燈下。
他們不僅幫助企業(yè)將規(guī)模做大，也在房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時(shí)代”里收獲了財(cái)富、名望以及爭(zhēng)議。在每一個(gè)媒體專訪、戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)和資本的博弈場(chǎng)，他們都是目光追逐的焦點(diǎn)。
有獵頭公司的人士向界面新聞表示：“企業(yè)也會(huì)刻意包裝這些高管，甚至在一些重要的發(fā)布會(huì)場(chǎng)合，邀請(qǐng)專業(yè)人士對(duì)他們的言談舉止進(jìn)行培訓(xùn)。”
但光鮮的背后是薪酬和職位泡沫。
泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森在企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)的時(shí)候總結(jié)道：“房地產(chǎn)行業(yè)最大的泡沫就是人才的泡沫”。
這家曾以激進(jìn)擴(kuò)張著稱的閩系房企在一兩年時(shí)間內(nèi)以高薪網(wǎng)羅了一大批張晉元、李亮、陳波這樣的行業(yè)明星。但隨著企業(yè)陷入流動(dòng)性危機(jī)，這些明星高管也紛紛轉(zhuǎn)投別家。
這樣的企業(yè)還有很多，最近的是弘陽。這家企業(yè)在短短數(shù)年就招募了袁春、張良、蔣達(dá)強(qiáng)等高管，但最近隨著一系列的人事變動(dòng)，這個(gè)“明星職業(yè)經(jīng)理人”團(tuán)隊(duì)分崩離析。
這些人既身處職場(chǎng)也身處秀場(chǎng)，但歸根結(jié)底，他們的沉浮也只不過是行業(yè)變遷的一個(gè)注腳。
體制內(nèi)走出的精英
2008年，陳凱邁出了職業(yè)生涯中非常關(guān)鍵的一步，從華潤(rùn)置地離職加盟了龍湖集團(tuán)。
在華潤(rùn)的13年里，他先后擔(dān)任武漢、蘇州、寧波、無錫及上海等分公司董事、總經(jīng)理職務(wù)，后被提拔為總公司執(zhí)行董事及副總經(jīng)理。
房地產(chǎn)在規(guī)模化擴(kuò)張的初期，國企央企確實(shí)為行業(yè)培養(yǎng)了不少精英。
就算是現(xiàn)在以“仕官生”為基底的龍湖當(dāng)年也提出全面學(xué)習(xí)中海，引入了一批“中海系”的職業(yè)經(jīng)理人。除此之外，還有碧桂園的莫斌出自中建系、今年從華夏幸福離職的吳向東出自華潤(rùn)系等。
這批職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)入民營企業(yè)，帶動(dòng)了整個(gè)行業(yè)的快速擴(kuò)張，同房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時(shí)代”一起高歌猛進(jìn)。
陳凱則是從體制里走出的職業(yè)經(jīng)理人的標(biāo)桿。華潤(rùn)給了他基礎(chǔ)，而龍湖讓他明白怎么做生意。
彼時(shí)的龍湖正處在全國擴(kuò)張的快車道上。2001年到2006年間，龍湖的銷售收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到65%。到了陳凱加盟的2008年，龍湖年銷售額已經(jīng)達(dá)到了115億元。
陳凱在龍湖也得到了充分的歷練，除了執(zhí)行董事的職位外，陳凱在龍湖涉及的領(lǐng)域包括了運(yùn)營、投資和商業(yè)。現(xiàn)在看來，這些業(yè)務(wù)都成長(zhǎng)為龍湖的王牌。
經(jīng)過龍湖的淬煉，陳凱先后擔(dān)任過陽光城總裁、中南置地董事長(zhǎng)、新力總裁、卓越集團(tuán)執(zhí)行董事長(zhǎng)。成為了名副其實(shí)的“老板收割機(jī)”和明星職業(yè)經(jīng)理人標(biāo)桿。
業(yè)內(nèi)人士在談到陳凱的履歷時(shí)向界面新聞表示：“被一個(gè)老板看上不難，難的是被這么多大老板都看上。”
讓陳凱成為業(yè)內(nèi)職業(yè)經(jīng)理人標(biāo)桿的還是他在陽光城的經(jīng)歷。他曾因在員工面前“公開”批評(píng)老板而名噪一時(shí)，成為房地產(chǎn)行業(yè)中高層管理者追隨的偶像。他也開創(chuàng)了一種老板必須放權(quán)、職業(yè)經(jīng)理人得到最大程度發(fā)揮的企業(yè)文化。
閩系房企一向有著強(qiáng)烈的擴(kuò)張欲望，他們往往喜歡引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人幫助其快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。
陳凱在陽光城的三年為其實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)10倍的增長(zhǎng)。其中2012年該公司的銷售額就從27億躍升至100億元，隨后2013年實(shí)現(xiàn)銷售220億元，2014年236億元。2015年陽光城全年合約銷售突破400億。
在那個(gè)時(shí)代背景下，陽光城和陳凱互相成就。和他們類似，一大批職業(yè)經(jīng)理人開始在高周轉(zhuǎn)的路上狂奔。
高周轉(zhuǎn)的明星職業(yè)經(jīng)理人
如果要概括近10年房地產(chǎn)行業(yè)的話，高周轉(zhuǎn)是一個(gè)無法回避的關(guān)鍵詞。開發(fā)的高周轉(zhuǎn)、銷售的高周轉(zhuǎn)、資金的高周轉(zhuǎn)以至于人力的高周轉(zhuǎn)。
為求規(guī)模擴(kuò)張，各個(gè)企業(yè)招兵買馬，有的是聚集了一批明星團(tuán)隊(duì)，有的則是為了業(yè)績(jī)走馬燈式的換人。
上述獵頭向界面新聞表示：“我最多的一次單個(gè)工作日安排了9個(gè)候選人面試。”
陽光城在送走陳凱和張海民之后，進(jìn)入了朱榮斌和吳建斌的“雙斌”時(shí)代。
他們兩人均來自房企龍頭碧桂園，當(dāng)時(shí)他們與莫斌組成的“三斌”，讓碧桂園在房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)時(shí)代登頂。
朱榮斌也是出自“地產(chǎn)界黃埔軍?！钡闹泻?/span>，2008-2013年，朱榮斌又在富力地產(chǎn)擔(dān)任集團(tuán)副總裁兼華南地區(qū)總經(jīng)理；2013年-2017年，進(jìn)入當(dāng)時(shí)進(jìn)入高速發(fā)展期的碧桂園，擔(dān)任聯(lián)席總裁、執(zhí)行董事。
其實(shí)在陳凱時(shí)期，陽光城就已經(jīng)奉行高周轉(zhuǎn)策略，經(jīng)過下一任總裁張海民之后，陽光城的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到487.2億元。
2017年朱榮斌上任總裁，與搭檔吳建斌為陽光城設(shè)計(jì)了“三全五圓”戰(zhàn)略。
該戰(zhàn)略提出全地域、全方式、全業(yè)態(tài)的“三全”拿地方式，強(qiáng)調(diào)要在原有城市的基礎(chǔ)上迅速覆蓋全國一二三四線城市。“五圓戰(zhàn)略”則要求公司內(nèi)部人才、土地、資金等要素與良好的運(yùn)營管理體系有機(jī)結(jié)合，做到“人等地，地等錢，錢催人”。
在朱榮斌的帶領(lǐng)下，陽光城在土地方面表現(xiàn)得更加激進(jìn)。資料顯示，2017年朱榮斌履新當(dāng)年，陽光城就買入了120個(gè)項(xiàng)目，新增計(jì)容面積2021.63萬平方米，全國新開拓了十余個(gè)區(qū)域。
陽光城的業(yè)績(jī)一路飆升，2018年，陽光城破千億，2019年則突破了2000億元，成為業(yè)界黑馬。
這樣的企業(yè)還有很多，通過加杠桿的方式迅速擴(kuò)大規(guī)模，同時(shí)也不惜重金聘請(qǐng)明星高管。比如泰禾，也是在2017年，泰禾馬不停蹄得收購，不斷做大資產(chǎn)規(guī)模。但實(shí)際上，很多資產(chǎn)并不優(yōu)質(zhì)，所花費(fèi)的代價(jià)也高于其真正的價(jià)值，隱患也就此埋下。
盡管一些企業(yè)的增長(zhǎng)沒有陽光城這般迅速，但房企TOP30的排名門檻水漲船高。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年“千億軍團(tuán)”增加至41家，共166家房企躋身百億軍團(tuán)；百億企業(yè)的權(quán)益銷售額共計(jì)10.7萬億元，市場(chǎng)份額約61.8%。
而這些明星職業(yè)經(jīng)理人在企業(yè)擴(kuò)張的過程中也積累了巨大的財(cái)富。與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)通過上市的股權(quán)變現(xiàn)實(shí)現(xiàn)財(cái)富增長(zhǎng)不同，房企高管的財(cái)富是實(shí)打?qū)嵉默F(xiàn)金。
除了百萬甚至千萬的年薪外，不斷攀升的銷售額也讓他們能夠拿到巨大的獎(jiǎng)勵(lì)。最具代表性的就是曾經(jīng)碧桂園的“打工皇帝”劉森峰。
2016年5月31日，劉森峰負(fù)責(zé)的江蘇區(qū)域成為碧桂園第一個(gè)簽約突破100億的區(qū)域；整個(gè)2016年，江蘇區(qū)域全年銷售簽約高達(dá)367億。他也成為碧桂園收入最高的區(qū)域總裁，全年總收入超過1個(gè)億。
這背后是眾多房企都紛紛推進(jìn)的跟投制度。這項(xiàng)為了籌措資金，同時(shí)激勵(lì)員工，分享利潤(rùn)的制度也成為了房地產(chǎn)造富機(jī)器。
劉森峰把大部分身家投入到樓盤鳳凰城當(dāng)中，甚至把房子都抵押了，還用工資抵押做了信用貸。隨著項(xiàng)目銷售火爆，價(jià)格不斷攀升，劉森峰的個(gè)人財(cái)富也成為地產(chǎn)界的“神話”。
掌舵多元化
伴隨著高周轉(zhuǎn)帶來的紅利，房企的野心也在不斷膨脹。高舉旗幟開拓多元化賽道成為風(fēng)尚。
作為行業(yè)內(nèi)老牌明星職業(yè)經(jīng)理人之一的郁亮，在成為萬科的掌舵人后，在業(yè)務(wù)層面就一直在帶領(lǐng)萬科突破地產(chǎn)商的身份，轉(zhuǎn)型成為城市運(yùn)營商。
在對(duì)外投資上，萬科布局的業(yè)務(wù)不可謂不廣，城市運(yùn)營、商業(yè)、養(yǎng)老、教育、冰雪，甚至包括養(yǎng)豬。
在內(nèi)部，他主導(dǎo)的戰(zhàn)投幫地位火速竄升，其中，麥肯錫出身的劉肖和孫嘉都有著非常好的教育背景和職業(yè)履歷，但缺乏地產(chǎn)一線的經(jīng)驗(yàn)。不過，他們?nèi)缭父S那個(gè)時(shí)代一起，坐上了事業(yè)攀升的火箭。
他們此后成為了郁亮的左膀右臂，也成為萬科明星職業(yè)經(jīng)理人的代表。
劉肖在杭州展露頭腳，除了地產(chǎn)開發(fā)本身的業(yè)績(jī)，最大的亮點(diǎn)是在養(yǎng)老、地產(chǎn)基金等領(lǐng)域?yàn)槿f科探路。
“在杭州只要?jiǎng)⑿た瓷系牡?，集團(tuán)都會(huì)同意購買，這是其他地方公司享受不到的福利。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。不僅是杭州，孫嘉所在的上海公司、沙驥（后跳槽卓越）所在的昆明公司都獲得了集團(tuán)的資源傾斜。
頂著杭州的光環(huán)，劉肖在2015年赴任萬科北京公司總經(jīng)理。
以“改革派”面目出現(xiàn)的劉肖最主要的精力仍然放在了企業(yè)轉(zhuǎn)型方面，上任之初，他就向媒體透露了北萬的6大轉(zhuǎn)型計(jì)劃。這一計(jì)劃被細(xì)化為“6＋X轉(zhuǎn)型計(jì)劃”，包括了存量資產(chǎn)改造、商業(yè)、泊寓、萬鏈裝修、V-link、養(yǎng)老業(yè)務(wù)。
而“戰(zhàn)投幫”另一員孫嘉在2019年5月調(diào)任南方區(qū)域事業(yè)部首席執(zhí)行官。
南方區(qū)域一度是萬科業(yè)務(wù)種類最多、戰(zhàn)線最長(zhǎng)的區(qū)域，這也給南方區(qū)域的業(yè)績(jī)帶來了一定拖累。孫嘉將多元化業(yè)務(wù)集中到產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、EPC代建、養(yǎng)老、酒店五項(xiàng)經(jīng)營類項(xiàng)目上，把這些作為核心業(yè)務(wù)開展。
龍湖則是多元化轉(zhuǎn)型的另一個(gè)參照物。
在多元化的道路上，龍湖也招募了不少行業(yè)內(nèi)的精英。比如，目前負(fù)責(zé)商業(yè)航道的李楠來自凱德華中區(qū)域總經(jīng)理；長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域他們?cè)?jīng)引入了中糧集團(tuán)的韓石。
但此后，重用老龍湖人和“仕官生”成為龍湖人事的底色，目前龍湖的幾大航道業(yè)務(wù)，基本都由年輕的“仕官生”一代把持。
明星職業(yè)經(jīng)理人的“倒掉”
人員的高周轉(zhuǎn)，也讓一些明星職業(yè)經(jīng)理人不斷尋找平臺(tái)。
張晉元從萬科跳槽至華夏幸福任副總裁，后又加盟泰禾擔(dān)任副總裁、龍湖的副總裁袁春加盟鴻坤，之后又轉(zhuǎn)投弘陽。
這些高管憑借著在一線房企的成功經(jīng)驗(yàn)跳槽到第二梯隊(duì)獨(dú)當(dāng)一面，他們收獲了更高的薪資和職位，也收獲了更大的舞臺(tái)。
這些二、三線房企也希望通過明星人物的號(hào)召力實(shí)現(xiàn)規(guī)模的跨越。
但很多腰部房企都是家族式企業(yè)，他們給了經(jīng)理人不菲的待遇，但并沒有給予充分的信任。蜜月期一過，老板和經(jīng)理人往往就處于博弈狀態(tài)。這也使得很多明星職業(yè)經(jīng)理人在新的平臺(tái)很難重現(xiàn)昔日的輝煌。
特別是隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)控階段，“三道紅線”的壓力讓高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)路徑難以維持。頭部房企都紛紛出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，而這些正在路上沖刺的第二梯隊(duì)房企們也不得不踩下剎車。
朱榮斌在從陽光城離職之時(shí)在自己的社交媒體發(fā)文稱：“長(zhǎng)時(shí)間的糾結(jié)、博弈及掙扎，離職確是無奈。”
今年以來，房企高管離職也掀起了離職潮，從陽光城的朱榮斌、華夏幸福的吳向東，到最近的弘陽的袁春等人，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2022年上半年，超250名高管從房企離職，而6月單月，房企發(fā)生的人事變動(dòng)就達(dá)到160余次。
這些明星職業(yè)經(jīng)理人彷佛在一瞬間就失去了光環(huán)和榮耀。而留在原來企業(yè)的一批明星高管也經(jīng)歷了不小的動(dòng)蕩。
在郁亮提出萬科“收斂聚焦”的基本盤下，劉肖的“6＋X”計(jì)劃戛然而止。包括像養(yǎng)老、城市更新這些業(yè)務(wù)，曾經(jīng)規(guī)?；奶岱ㄒ呀?jīng)被放棄。家裝業(yè)務(wù)“萬鏈”也賣給了鏈家。
萬科旨在對(duì)城中村進(jìn)行綜合改造的“萬村計(jì)劃”也被迫擱淺。南方區(qū)域甚至因?yàn)槌恋砹舜罅康男聵I(yè)務(wù)導(dǎo)致銷售業(yè)績(jī)墊底。
劉肖在去年被調(diào)回總部擔(dān)任執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官。而曾經(jīng)被視為郁亮接班人的孫嘉，從萬科元老張紀(jì)文手中接過南方區(qū)域，操刀了一輪人事大換血，爭(zhēng)議頗多。
明星職業(yè)經(jīng)理人在新的市場(chǎng)環(huán)境下最終被“去魅”。
有分析師認(rèn)為：“房企的崛起來自于多方面因素共同助推，這個(gè)過程中管理層起到了一定作用，但并不是決定性作用，而其他中小型房企恰恰容易夸大這些經(jīng)理人的作用。”
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，高管頻繁離職說明目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯已經(jīng)出現(xiàn)了質(zhì)變，房企的戰(zhàn)略目標(biāo)、資源匹配與組織架構(gòu)等都需要重構(gòu)，而人員的變動(dòng)只是這些眾多重構(gòu)中的一個(gè)表象而已。
何去何從
對(duì)于離開的職業(yè)經(jīng)理人，上述獵頭介紹，“現(xiàn)在行業(yè)的需求收縮，這些離職的經(jīng)理人大部分處于待業(yè)，也有一部分選擇轉(zhuǎn)行，有的去做了民宿，有的開了飯店。”
當(dāng)然，也有選擇自己創(chuàng)業(yè)，這樣的人不算少數(shù)。
在朱榮斌離職后，有消息稱，他在廣州注冊(cè)了一家公司“榮宇建設(shè)”，注冊(cè)資本1000萬元，由朱榮斌100%持股。今年4月，榮宇建設(shè)旗下再新增第一家子公司“海南榮樂建設(shè)管理有限公司”，進(jìn)軍代建領(lǐng)域。
當(dāng)然也有轉(zhuǎn)型比較好的例子，界面新聞了解到某TOP5房企的投資總監(jiān)轉(zhuǎn)行去了保險(xiǎn)公司做高管，保住了百萬年薪。
另外，隨著銷售的下滑、市值縮水，很多高管除了降薪外，其股權(quán)、理財(cái)和跟投收入也一起下降，收入大幅縮水。
朱榮斌曾兩度減持陽光城股票，減持股價(jià)相比買入時(shí)跌去一半，個(gè)人損失超千萬。
對(duì)于跟投制度，由于此前的市場(chǎng)行情較好，一些公司的經(jīng)理人以加杠桿和配資的方式投入項(xiàng)目，但面臨著市場(chǎng)壓力，他們的資金安全也無法得到保證。
偉略達(dá)聯(lián)合創(chuàng)始人王鉞向界面新聞表示：“從全行業(yè)看，固薪普遍降低了20%到50%，經(jīng)營情況越差的企業(yè)降得越狠，而且還在下探過程中。越高端的職位，浮動(dòng)薪酬占比越大，受經(jīng)營情況沖擊越大?，F(xiàn)在挖人一定是很關(guān)鍵的技術(shù)崗、營銷崗，性價(jià)比要高，務(wù)實(shí)，年輕有創(chuàng)新意識(shí)和成就欲望。”
上海一房企人力資源負(fù)責(zé)人也向界面新聞表示：“個(gè)人層面沒有更好的出路，如果還留在房企就要接受收入下降的現(xiàn)實(shí)，并且工作量和壓力會(huì)更大，容錯(cuò)率更低。”
她向界面新聞分析，目前行業(yè)內(nèi)的很多崗位也在招人，薪資大概會(huì)有30%的漲幅。受到影響比較大的是管理層，因?yàn)樗麄儽緛砭陀斜容^高的薪資，像以前我們的城市總的定崗是年薪200萬，現(xiàn)在談下來大概也就150萬到170萬。另外，投資部門收縮比較嚴(yán)重，但營銷和融資這兩個(gè)業(yè)務(wù)條線還在招人，并且也會(huì)漲薪。畢竟這兩個(gè)是來錢渠道。
對(duì)企業(yè)未來的人才建設(shè)，她表示：“靠招募明星經(jīng)理人的方式說到底還是粗放的人才管理模式。老板們發(fā)現(xiàn)，單純靠個(gè)別職業(yè)經(jīng)理人是解決不了問題的，逐漸開始變得理性，而現(xiàn)在選人的條件也更苛刻了，比如年齡、學(xué)歷等條件都會(huì)調(diào)整。”
近些年，企業(yè)內(nèi)生人才的培養(yǎng)也成為了大的趨勢(shì)，龍湖甚至已經(jīng)出現(xiàn)了“仕官生”體系下的第一個(gè)總裁，40歲的陳序平。
在內(nèi)部“中海系”紛紛離職之后，大量的仕官生走向了管理崗位。據(jù)龍湖相關(guān)人士透露，截止目前，仕官生（含仕官生2.0）在龍湖中層管理者中已近200人，高管團(tuán)隊(duì)中占比更高達(dá)20%。
但與此同時(shí)，越來越頻繁的組織架構(gòu)調(diào)整也讓職業(yè)經(jīng)理人面臨巨大的不確定性。像萬科、龍湖就是比較熱衷在內(nèi)部進(jìn)行組織調(diào)整和人事?lián)Q防的企業(yè)。這樣的調(diào)整，無非是像郁亮所說的“起立坐下”，讓有能力的人到一線去。
但不斷的人事調(diào)整，也帶來一些問題，龍湖一位離職人事向界面新聞表示：“內(nèi)部的活水讓我們城市連續(xù)換了三任城市總，每換一任就要重新解釋和梳理一遍投資邏輯，導(dǎo)致之前簽約的項(xiàng)目黃了?！?/span>
克而瑞研究中心研究總監(jiān)謝楊春指出：“新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)由過往粗放發(fā)展走向效率發(fā)展，由資源驅(qū)動(dòng)過渡到管理驅(qū)動(dòng)。其中精益化的管理體系和管理思維，不僅是新階段下房企提質(zhì)增效的重要一環(huán)，更是企業(yè)規(guī)模再上臺(tái)階的‘長(zhǎng)效機(jī)制’。”