記者|牛鈺
今年內(nèi)第四家成功上市的物業(yè)企業(yè),花落具有山東國資背景的魯商集團(tuán)。
7月8日,魯商生活服務(wù)股份有限公司(下稱“魯商服務(wù)”)在香港聯(lián)交所主板上市交易,股票代碼為02376.HK。
在目前港股市場的物業(yè)板塊估值整體回調(diào)之際,這只山東物業(yè)第一股也沒能逃脫破發(fā)的命運。 截止7月8日收盤,魯商服務(wù)報4.43港元/股,跌幅為25.17%,總市值為5.9億港元。
此次魯商服務(wù)發(fā)行3334萬股股份,每股定價5.92港元,所得款項凈額估計約為1.38億港元。
發(fā)行完成后,魯商服務(wù)總股本增加至13334萬股。母公司魯商發(fā)展直接持有9510萬股,占魯商服務(wù)發(fā)行完成后總股本的71.32%。
此前招股書顯示,此次擬計劃將募集而來的60%資金用于通過戰(zhàn)略合作、收購及投資以擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模及多元化物業(yè)組合,而剩余40%的資金則用于提升自身多元化社區(qū)增值服務(wù),強(qiáng)化自身數(shù)字化服務(wù)能力,以及一般營運資金用途,進(jìn)而全面提升自身盈利能力及核心競爭力。
據(jù)了解,魯商服務(wù)的控股股東為魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司,后者為山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司(簡稱魯商集團(tuán))控股的一家國有上市公司。算上物業(yè)板塊的成功上市,魯商集團(tuán)共有三家上市平臺。
其中,魯商發(fā)展(600223.SH)從事健康地產(chǎn)(包含健康住宅、康養(yǎng)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn))以及生物醫(yī)藥,2021 年,其健康地產(chǎn)板塊實現(xiàn)營業(yè)收入96.96億元,同比減少18.40%,毛利率 17.22%。
另一上市平臺銀座股份(600858.SH)為魯商集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)板塊,經(jīng)營業(yè)態(tài)覆蓋百貨商場、大型綜合超市、購物中心。截至2021年12月31日,公司擁有120家門店(濰坊臨朐華興24家),遍布山東省內(nèi)11個地市及河北省,建筑面積達(dá)314.11萬平方米。
因此,以山東濟(jì)南為總部的魯商服務(wù)大部分業(yè)務(wù)均集中在山東省內(nèi)的地級市。截至2021年12月31日,魯商服務(wù)已簽約管理82個物業(yè),已簽約總建筑面積超過2620萬平方米,在管總建筑面積約2290萬平方米。
在物業(yè)行業(yè)內(nèi),魯商服務(wù)的規(guī)模和營收均屬于小型物企,2019年-2021年分別取得收益3.21億元、4.03億元及5.83億元,年內(nèi)利潤及全面收入總額2893.4萬元、4536.2萬元及7701.7萬元。
據(jù)招股書顯示,魯商服務(wù)的業(yè)務(wù)模式為物企的老三樣:物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù),業(yè)績貢獻(xiàn)率分別為43.8%、35.1%和21.0%。
并且,其對母公司具有嚴(yán)重的依賴性。2019年-2021年期間,魯商服務(wù)向魯商發(fā)展提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入分別占其業(yè)務(wù)產(chǎn)生的總收入的98.7%、97%及87.7%。
拓展非住宅業(yè)態(tài)的領(lǐng)域是其近年發(fā)展的亮點,如寫字樓、學(xué)校、市政設(shè)施、主題小鎮(zhèn)、醫(yī)院、銀行、產(chǎn)業(yè)園及航空基地物業(yè)等。2019年-2021年,魯商服務(wù)在管非住宅物業(yè)面積由175.3萬方大幅增長至1071.6萬方,占據(jù)總在管面積比例由16.3%提升至達(dá)46.9%。
不過,雖然有國資背景的支持,魯商發(fā)展的赴港IPO充滿了波折,經(jīng)歷兩度遞表共歷時371天才成功上市。
據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道,山東省和濟(jì)南市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),以及魯商集團(tuán)董事長高洪雷與路上服務(wù)董事長趙衍峰等人均出席了當(dāng)日的敲鐘儀式。
與去年高峰期半個月上市6家房企不同,今年至今,除了魯商服務(wù),只有金茂服務(wù)(00816.HK)、力高健康生活(02370.HK)、東原仁知(02352.HK)等成功上市,其中也有遭遇上市即跌破發(fā)行價的情況。
只有力高健康生活彼時打破了近半年物企上市即破發(fā)的局面,截至當(dāng)日收盤報每股5.25港元,漲幅28.05%。直至7月8日收盤,力高健康生活股價高至每股11.5港元,較4.1元的發(fā)行價大漲180%。
據(jù)界面新聞統(tǒng)計,截止2022年7月8日,還有8家物企在排隊上市,其中包括昨日剛二度遞表的龍湖智創(chuàng)生活以及萬物云兩家頭部房企物管板塊。
有業(yè)內(nèi)人士曾對界面新聞表示,由于市場環(huán)境對上市公司估值并不十分友好,有物企即使通過聆訊,也會出現(xiàn)自主選擇上市時機(jī)的情況。
而魯商服務(wù)雖然于其中脫穎而出,但也沒趕上物業(yè)股估值普遍走高的好時機(jī),不過背靠國資、融資能力又進(jìn)一步提升,或?qū)槠浒l(fā)展產(chǎn)生新的助力。