記者｜吳波
北京五月突發(fā)的新冠疫情，還是令商業(yè)市場面臨短期下行壓力。樂觀的是，各機構(gòu)均判斷市場基本面未受本質(zhì)沖擊。
戴德梁行近日發(fā)布的《2022年二季度北京寫字樓零售市場報告》指出，在無新增供應(yīng)量的情況下，北京整體市場空置率環(huán)比下降0.4個百分點，同比下降3.6個百分點至13.9%，五大核心商圈空置率環(huán)比與上季度持平，同比下降1.0個百分點至9.0%。
高力國際數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度市場無新增供應(yīng)，受到市場租賃活動放緩、談判周期延長等因素影響，整體空置率小幅回升到16.4%。
這意味著，即便受疫情影響，北京核心商圈寫字樓的整體出租率依然保持在九成以上。
雖然疫情的影響令北京整體市場成交有所下滑，但全市和五大核心商圈租金水平受到的影響相對有限，各自環(huán)比下降0.6%，同比上升2.1%至每月每平方米人民幣332.7元和386.0元。
在上半年的北京寫字樓市場租賃成交中，生物醫(yī)藥行業(yè)持續(xù)活躍，行業(yè)成交占所有行業(yè)總成交面積的7.2%，位居各行業(yè)第四位。高科技業(yè)、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)成交占比繼續(xù)位居前三甲，分別占所有行業(yè)總成交面積的38.1%、31.1%和8.0%。
高力國際認為金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)是穩(wěn)定北京寫字樓市場需求的基本盤，也是整個市場的穩(wěn)定器。隨著新一代信息技術(shù)和醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展軌道（2016年到2020年的復(fù)合增長率均達到13%），將會為北京辦公樓市場創(chuàng)造更強勁的新增需求來源。除了金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)科技等高新技術(shù)企業(yè)依然可以持續(xù)關(guān)注，但關(guān)注點可以放在互聯(lián)網(wǎng)細分賽道龍頭企業(yè)、致力于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)信息化的企業(yè)、以及涉及芯片、集成電路、生物醫(yī)藥、新能源相關(guān)的高科技術(shù)企業(yè)。
戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示，近兩年來，受疫情的不確定性以及外資租戶審批流程長等多方面因素影響，外資租戶在合同到期時更多的會傾向于選擇續(xù)約。2020年、2021年和2022年上半年，外資租戶續(xù)租占外資租戶總簽約面積比例逐年上升。
仲量聯(lián)行則表示，在上半年的北京寫字樓市場租賃成交中，第二季度金融和TMT企業(yè)的搬遷和擴張，貢獻了一半以上的租賃需求。同時，來自文化產(chǎn)業(yè)內(nèi)資租戶的9000平方米搬遷需求促成了第二季度唯一的大面積成交。
長期看，北京寫字樓市場仍具韌性。仲量聯(lián)行舉例指出，平安目前持有多棟麗澤區(qū)域高品質(zhì)辦公樓項目，總建筑面積近50萬平方米。長期來看，第二季度平安對銳中心的收購，表明其對麗澤區(qū)域乃至全北京未來市場的看好。
下半年，北京寫字樓市場將繼續(xù)迎來約80萬平方米的新增供應(yīng)。大量新項目的入市可能會推高整體市場空置率，租金水平也將承壓，但整體偏樂觀。
“鑒于突發(fā)疫情及其他客觀因素對辦公樓市場產(chǎn)生的影響，我們對2022年全年租金走勢保持觀望?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“目前業(yè)主正積極調(diào)整租賃策略以維持項目租金穩(wěn)定，短期內(nèi)不會看到市場租金的大幅下滑。”
投資市場雖短期承壓，但基本面穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)仍受矚目。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年大宗成交總額約為101億，不及2021年上半年的一半水平。其中，遠洋以50.15億人民幣將其持有的部分股權(quán)出售給項目合作方平安人壽。招商房托也在本季度宣告其對招商局航華科貿(mào)中心46.41%權(quán)益的收購計劃。另外，錦和資管完成對位于東二環(huán)的福地凰城酒店的收購并計劃改造成長租公寓。
盡管市場環(huán)境存在不確定性，投資者在決策更為謹慎的同時，仍對北京長期前景抱有信心。
“短期波動后市場基本面維持穩(wěn)定，隨著主要城市疫情形勢放緩、交通限制逐步取消，下半年市場情緒和活動將逐步回暖。”仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運營主管兼華北區(qū)負責人徐茜茜表示： “近期投資人重點關(guān)注長租公寓、物流地產(chǎn)及數(shù)據(jù)中心等多種物業(yè)類型的同時，對于辦公等核心資產(chǎn)的關(guān)注度也將隨著整體市場情緒回暖而提升。
疫情拖累最多的還是零售行業(yè)。仲量聯(lián)行稱，5月北京社會零售品銷售額同比下降26%，其中5月餐飲收入同比下降55%。
在持續(xù)攀升的運營壓力下，餐飲行業(yè)出現(xiàn)退租撤鋪趨勢。據(jù)統(tǒng)計，第二季度關(guān)店數(shù)量中超60%為餐飲品牌。雖然大部分購物中心已恢復(fù)運營，但客流和營業(yè)額恢復(fù)緩慢，其中熱門購物中心客流也僅達到此輪疫情前的60%。
戴德梁行總結(jié)稱，此輪疫情過后，各購物中心預(yù)計將迎來新一輪的品牌更替，尤其是本次受疫情重創(chuàng)的餐飲類品牌，將更加注重品牌數(shù)字化及供應(yīng)鏈整合，并且更加關(guān)注業(yè)主方運營能力及針對疫情的靈活應(yīng)變能力。
戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管孟祎表示，核心商圈的城市更新項目及非核心商圈的生活型商業(yè)，將成為北京零售市場新增供應(yīng)的主力。
核心商圈在城市更新的推動下，各商圈及項目將持續(xù)得到提質(zhì)升級。非核心商圈的生活型商業(yè)作為城市15分鐘生活圈商業(yè)配套的重要補充，在品牌引入及業(yè)態(tài)設(shè)置上也將更多地覆蓋全年齡段的消費需求，成為未來零售市場消費的潛力所在。