記者｜王婷婷
上海仍然是國(guó)內(nèi)最受青睞的商辦投資市場(chǎng)之一。
盡管受到疫情影響，但今年上半年上海的商辦市場(chǎng)仍然展現(xiàn)出韌性。來(lái)自戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海大宗交易市場(chǎng)仍然錄得26筆、共計(jì)328億元的成交，對(duì)比去年同期依然上漲了2.5%。同時(shí)，上海也成為四個(gè)一線城市中唯一交易額同比上漲的城市。
比較典型的案例有希慎35億元收購(gòu)世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)、金茂資本近13億元收購(gòu)展想中心、ESR以45億元收購(gòu)DLJ物流資產(chǎn)包等。而且，這其中部分成交還是今年上海甚至全國(guó)的標(biāo)桿案例。
從買家的投資目的來(lái)看，自用買家比例增加，由2021年的37%提升至58%。具體到內(nèi)外資，二季度繼續(xù)延續(xù)著“七三開(kāi)”態(tài)勢(shì)，內(nèi)資買家以72%的占比，成為市場(chǎng)主導(dǎo)。
最值得注意的是，在此期間辦公物業(yè)成交占比翻倍，不乏優(yōu)質(zhì)企業(yè)選擇收購(gòu)上海辦公樓。報(bào)告顯示，得益于多筆大體量寫字樓成交，上半年上海辦公類型成交增長(zhǎng)明顯，達(dá)到64%，較之2021年近乎翻倍。
具體來(lái)看，能源化工、TMT、金融等領(lǐng)域的企業(yè)在今年上半年貢獻(xiàn)了多個(gè)代表性成交，如匯景能源收購(gòu)靜安大悅中心、商湯科技及阿里巴巴收購(gòu)西岸國(guó)際人工智能中心和西岸藝島Art Tower、浙商銀行收購(gòu)綠地創(chuàng)驛大廈A棟等。
更為難得的是，今年二季度還出現(xiàn)了煤炭企業(yè)再度入滬買樓的案例。在5月下旬，內(nèi)蒙古鄂爾多斯資源股份有限公司宣布以26.7億元購(gòu)買上海蘇河灣中心寫字樓，一度引起市場(chǎng)關(guān)注。
對(duì)于上海下半年大宗物業(yè)的走勢(shì)，戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)認(rèn)為， 預(yù)計(jì)2022全年成交總額雖然難達(dá)去年的千億水準(zhǔn)，但依然會(huì)超過(guò)2020年水平（722億）。
“長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目及可發(fā)行REITs的物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和商務(wù)園區(qū)等將繼續(xù)受到追捧”，盧強(qiáng)預(yù)測(cè)，尤其是自用買家會(huì)持續(xù)活躍，預(yù)計(jì)2022全年自用買家占比將超過(guò)去年。同時(shí)，不良資產(chǎn)預(yù)計(jì)下半年也會(huì)迎來(lái)買賣雙方合意成交高峰，部分會(huì)以資產(chǎn)包形式成交。
受今年二季度疫情影響，上海寫字樓市場(chǎng)的租賃成交數(shù)據(jù)有所下降，不過(guò)受益于部分新入市項(xiàng)目前期良好預(yù)租的表現(xiàn)，在2022年二季度，上海甲級(jí)寫字樓凈吸納量仍然錄得7.7萬(wàn)平方米。
比如新入市的徐匯濱江板塊“星揚(yáng)西岸中心”和一季度入市的靜安項(xiàng)目“福新匯”、前灘“信德文化中心”等，都有一定成交。在二季度，新增項(xiàng)目除“星揚(yáng)西岸中心”外，原名為“世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)”改造后更名為“上海利園”的項(xiàng)目也得以順利入市。
但受疫情影響，寫字樓市場(chǎng)成交相對(duì)低迷，空置率也有一定提升。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，二季度上海甲級(jí)寫字樓空置率上升至16.21%，比今年一季度提升0.75%；平均租金價(jià)8.19元/平方米/天，環(huán)比下滑了0.22%。
而在2021年，上海的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)得到明顯復(fù)蘇，尤其是辦公樓和物流地產(chǎn)等市場(chǎng)吸納量創(chuàng)出新高。數(shù)據(jù)顯示，在甲級(jí)辦公樓方面，上海全年凈吸納量共計(jì)150.6萬(wàn)平方米。
空置率攀升背后的原因仍是疫情，令行業(yè)走勢(shì)分化。戴德梁行指出，期間主要是生產(chǎn)制造和對(duì)外貿(mào)易行業(yè)受挫。
戴德梁行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英表示，“伴隨6月的復(fù)商復(fù)市，交通出行陸續(xù)恢復(fù)正常，越來(lái)越多的企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，相信交通物流及生活日常恢復(fù)常態(tài)后市場(chǎng)也必然復(fù)蘇。”
不僅如此，在今年二季度，一些新的購(gòu)物中心項(xiàng)目也推遲入市，上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)入市。同時(shí)，由于疫情對(duì)上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)造成短暫沖擊，上海大部分商場(chǎng)暫停或調(diào)整營(yíng)業(yè)時(shí)間。
據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，二季度上海優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心整體需求保持穩(wěn)定，全市整體平均出租率下降0.75個(gè)百分點(diǎn)，至95.26%。截至2022年第二季度末，上海優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比微跌0.2%，至868.4元/平方米/月，整體平均租金環(huán)比微跌至1988元/平方米/月。