文 | 丁祖昱評樓市

2022年上半年已結束，房地產市場依然面臨壓力。

“剛需買不起，改善在觀望”成為上半年需求端的主要特征。CRIC數(shù)據顯示，1-6月，重點30城累計成交面積同比仍然下降47%，近乎腰斬。

好的消息是，6月市場出現(xiàn)了復蘇跡象，多個城市已率先回溫。6月，重點30城新房成交面積環(huán)比增長48%，而且，單月和累計同比降幅正在持續(xù)收窄。

北上深再一次展現(xiàn)出強大的韌性，環(huán)比漲幅均在50%以上，其中受疫情影響最大的上海，環(huán)比漲幅最高；蘇州、杭州、南京等城市迎來了輪動復蘇行情，環(huán)比漲幅都在20%以上。

二手房復蘇進程似乎快于新房，重點8城中有6城成交規(guī)模環(huán)比上漲，杭州、蘇州環(huán)比漲幅均超50%。

市場復蘇有兩個方面原因，一個是供應放量，二是政策利好疊加效應逐漸顯現(xiàn)。但是，復蘇只是相對概念，市場行情還遠未達到去年同期水平。

21城新房成交環(huán)比正增長

多數(shù)城市在6月迎來了正向增長，這也給下行壓力之下的樓市注入一絲信心。

CRIC監(jiān)測的重點30城中，有21個城市新房成交環(huán)比上升，而5月時環(huán)比正增長的城市只有16個，4月份更是屈指可數(shù)，只有9個城市。

房地產市場正穩(wěn)步復蘇。

據CRIC監(jiān)測，重點30個城市6月成交面積為1877萬平方米，環(huán)比上升48%，同比仍下降35%，也意味著市場仍然處于爬坡階段。

上半年累計數(shù)據來看，重點30城累計成交面積為8894萬平方米，同比降幅更是接近“腰斬”。

6月環(huán)比上漲幅度最大的是上海，成交面積為87萬平方米，環(huán)比增長716%，疫情之后補償性需求釋放。

上海的恢復速度有多快？

從開盤去化率來看，上海平均去化率達到85%，七成項目“日光”。內環(huán)內單價10萬+高端樓盤可謂“一房難求”。

比如6月9日瑞虹新城臻庭項目推出609套房源，1906人搖號，平均3個人搶一套房；6月27日開盤的靜安區(qū)天匯世紀璽項目和6月29日開盤的虹口區(qū)招商·虹璽項目，推盤套數(shù)分別達到了500套和379套，當天均售罄。

上海的恢復速度恰恰驗證了一線城市的市場最具韌性。CRIC數(shù)據顯示，重點30城環(huán)比漲幅TOP10城市，一線便占據三席，僅廣州熱度下降，同環(huán)比降幅均達到六成。

長春、青島、杭州、濟南、鄭州、蘇州、佛山七個二三線城市，新房成交環(huán)比漲幅均位列30城環(huán)比漲幅TOP10行列。

二三線城市復蘇的進程正在加快。

6月，重點26個二三線城市新房成交環(huán)比上漲28%。并且出現(xiàn)青島、南京和成都三個城市，同環(huán)比均正增長，佛山同比降幅已收窄至-3%。

這些復蘇的城市有幾個共性：首先，供應放量，房企推盤節(jié)奏加快；此外，利好政策頻出疊加預期向好，整體樓市迎來需求補償性釋放。

典型如成都，今年5月份，成都兩次為樓市松綁：降低套數(shù)認定標準、縮短購房資格時限、限售3年變2年、二胎及以上家庭可增購1套等，疊加房貸利率下調及公積金首付比例下調10%。

受此影響，成都成交顯著放量，新房成交面積同比上升18%至129萬平方米。疊加近期經濟逐漸恢復，性價比熱盤增多，成都下半年仍有回升預期。

9成城市尚未達到去年水平

雖然一部分城市已率先復蘇，但并不意味著已回歸正常水平。

也不是所有城市能走出“成都式曲線”。昆明、無錫、大連、寧波整體成交尚屬低位徘徊，6月成交同環(huán)比齊跌且累計同比跌幅均在4成以上，平均開盤去化率基本不足3成。

從同比數(shù)據來看更能說明問題。

CRIC監(jiān)測的重點30個城市中，只有3個城市同比為正增長，也就是說仍有27城同比下跌，這一比例達到了9成。其中，有11城跌幅超6成。

市場壓力仍然很大。

上半年累計數(shù)據更是差強人意。重點30城中，還沒有哪個城市出現(xiàn)正增長，僅成都上半年成交同比下降15%，排在30城首位。從降幅來看，仍有11個城市成交“腰斬”，這一比例達到近四成，其中，重慶上半年累計跌幅更是接近80%。

之所以成交上不去，與當前房地產市場信心有很大關系。首先，房企信用透支，項目交付問題成為購房者普遍關心的核心。此外，房價預期轉跌，央行一份調查數(shù)據顯示，未來三個月，仍有16%居民預期房價會下降，市場觀望情緒仍然濃厚。很重要的一點是，市場需求和購買力透支，疊加疫情戰(zhàn)線拉長，收入預期下滑，首付及月供還貸壓力不斷上升。

如今的形勢較去年，已不可同日而語。

重點8城二手房快速回暖

二手房復蘇進程快于新房。

4月和5月，二手房成交規(guī)模已初步筑底，6月主要城市二手房成交均顯著回升。

CRIC數(shù)據顯示，6月8個重點城市二手房共成交414萬平方米，環(huán)比上漲32%，同比降幅收窄14個百分點至下降27%。受此拉動，上半年8城累計同比降幅較前5月收窄3個百分點至下降45%。

除深圳環(huán)比微降、廈門環(huán)比持平外，其余6個城市環(huán)比均顯著增長。比如青島和杭州，6月二手房成交面積環(huán)比增長169%和78%，漲幅排在8城前兩位。

以杭州為例，“517”新政出臺，二手房限購放松，疊加房貸利率降低，使得原本下行的二手房市場行情有了明顯起色。5月二手房市場反彈，成交量突破4800套，環(huán)比上升25.1%；進入6月，成交放量，周成交數(shù)據在1700套左右，月成交套數(shù)突破7000套。

但從目前情況來看，杭州二手房市場想要恢復到強調控前的熱度，仍需要力度更大的利好政策支撐。

此外，蘇州是重點8城中，唯一一個二手房成交面積同環(huán)比齊升的城市。CRIC數(shù)據顯示，蘇州市區(qū)6月二手房成交面積為57萬平方米，成交套數(shù)5430套，這一成交量同比去年同期增加8%，環(huán)比上漲63%。

上半年，蘇州出臺了一系列政策刺激二手房市場，比如二手房解除限售，公積金貸款額度提升，外地人社保繳納年限縮短等，都成為刺激二手房市場活躍的原因。

杭州和蘇州的二手房成交走勢，都說明了一點，即政策救市有了初步效果，在經歷長達半年以上的市場下行壓力之下，主要城市二手房市場仍然展現(xiàn)出堅韌的一面。但整體市場回血，仍需要時間。

政策端持續(xù)釋放，市場已筑底。

積極的信號不斷釋放，重點城市一二手房環(huán)比齊增。但擺在行業(yè)面前的問題是，行業(yè)遠未達到去年同期水平，且仍有較大距離。

也就是說，我們需要理性看待市場的局部“回暖”行情。

各城市之間市場復蘇進度不一，已出現(xiàn)復蘇跡象的城市整體市場回血仍需要進一步鞏固；市場需求及購買力明顯透支的三、四線城市，市場真正企穩(wěn)還要很長一段時間。