實(shí)習(xí)記者｜王婷婷
距離首輪土拍結(jié)束不到一個(gè)月后，6月27日午間，上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)公布了今年第二輪集中出讓公告。
根據(jù)上海土地市場(chǎng)公布的地塊信息，將要出讓的34幅涉宅地塊總面積約119.66萬(wàn)平方米，總起始價(jià)達(dá)746.46億元。其中，有兩宗“城中村”改造項(xiàng)目地塊，位于浦東高行鎮(zhèn)與張江鎮(zhèn)區(qū)域，總出讓面積10.33萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)64.73億元。
分區(qū)域來(lái)看，另外32宗涉宅地塊分布于上海12個(gè)地區(qū)，以青浦區(qū)、嘉定區(qū)為此次供應(yīng)大戶，均供地5宗；此外還有閔行區(qū)出讓4宗，楊浦區(qū)、普陀區(qū)、浦東新區(qū)以及奉賢區(qū)各出讓3宗，松江區(qū)推出2宗地塊，而長(zhǎng)寧區(qū)、靜安區(qū)、寶山區(qū)和金山區(qū)也各有1宗。
從土地價(jià)格來(lái)看，起始價(jià)最高的為楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-05地塊，約為47.7億元；起始價(jià)排第二的是浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)城南社區(qū)PDP0-0706單元C06-03地塊，約43.58億元。
出讓面積最大的則為青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)雙聯(lián)路北側(cè)B6-01地塊，約為7.71萬(wàn)平方米；排第二的是嘉定區(qū)嘉定新城（馬陸鎮(zhèn)）馬陸南社區(qū)JDC1-2301單元23-01、29-01地塊，土地面積約7.35萬(wàn)平方米。
整體來(lái)看，較之今年首輪集中供地，本批次供應(yīng)量方面是有所下降。在6月初剛剛完成的上海首輪集中供地中，上海合計(jì)出讓了40幅涉宅用地，總出讓面積約210.5萬(wàn)平方米，成交總金額約878.9億元。
也可以說(shuō)，上海今年的第二輪供地在減量后要以質(zhì)取勝。尤其是市中心地塊數(shù)量的增多，共有8幅地塊，其中楊浦3幅、普陀3幅、長(zhǎng)寧1幅和靜安1幅，均為優(yōu)質(zhì)地塊，起始總價(jià)超過(guò)204億元。
如向來(lái)供應(yīng)稀缺的長(zhǎng)寧區(qū)，此次推出新涇鎮(zhèn)232街坊17/1丘77-01地塊，為純住宅用地，出讓面積23047.8平方米，預(yù)計(jì)打造洋房、別墅等低密產(chǎn)品，起拍價(jià)25.19億元。
至于郊區(qū)方面，則數(shù)熱點(diǎn)區(qū)域青浦和嘉定供應(yīng)最多，分別有5幅。而近兩年上海的土地供應(yīng)大戶臨港新城，在這一輪供地中缺席了。
作為曾經(jīng)的市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，臨港一直不乏地塊出讓。在今年首輪土拍中，臨港地塊有8幅，去年的3批次土拍臨港也分別出讓了5幅、5幅和6幅地塊。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，臨港宅地本輪未有土地出讓或許只是休整一下，可能在這期間做進(jìn)一步投放的優(yōu)化方案，對(duì)臨港未來(lái)發(fā)展更有利。
值得一提的是，本次還新增了不少低容積率地塊，一共有4幅地塊容積率為1.2，其中不乏長(zhǎng)寧這樣的市區(qū)地塊。而在今年第一批次供地中，僅有2幅。
本地土拍政策將不變，有效申請(qǐng)人即為競(jìng)買人。在今年的第二輪土拍中，仍然采用掛牌競(jìng)價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)和一次報(bào)價(jià)的競(jìng)拍程序，競(jìng)拍政策延續(xù)“房地價(jià)聯(lián)動(dòng)、限地價(jià)、一次報(bào)價(jià)”的出讓方式，且“隨機(jī)值”等設(shè)定也未做調(diào)整。
此外，新批次供地整體需配建的保障房比例也有所下降，除1宗地塊需配建8%保障房以外，其余維持在5%保障房的比例。
盧文曦認(rèn)為，新一輪供地可看出上海的誠(chéng)意度較高，除8幅傳統(tǒng)市中心地塊，其他很多地塊諸如徐涇、七寶等，都是改善關(guān)注度較高的熱門板塊，相應(yīng)的開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橐矔?huì)高漲，從而推動(dòng)上海土地市場(chǎng)進(jìn)入正常熱度。另外，好地塊應(yīng)有好價(jià)格，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)顯現(xiàn)出自然、合理、穩(wěn)定上漲，有助于強(qiáng)化市場(chǎng)信心。
從公開(kāi)信息來(lái)看，此次要出讓的部分地塊較之前幾批次同板塊的聯(lián)動(dòng)價(jià)有了上浮空間，如奉賢16單元比起2021年一批次上漲了1000元/平方米，夏陽(yáng)街道相比2021年一批次也上漲1100元/平方米。
而且，此次房地聯(lián)動(dòng)價(jià)超過(guò)10萬(wàn)/平方米的地塊有5幅，包括靜安天目地塊、長(zhǎng)寧新涇地塊、普陀中山北地塊和楊浦江浦2幅地塊。房地聯(lián)動(dòng)價(jià)最高的屬于長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)232街坊17/1丘77-01地塊，達(dá)16.3萬(wàn)元/平方米，地塊起始樓板價(jià)約9.1萬(wàn)元/平方米，也為新一輪之最。
根據(jù)目前的地塊進(jìn)度安排，各地塊接收競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間為7月20日，現(xiàn)場(chǎng)交易會(huì)將于7月25日開(kāi)始舉行，具體交易時(shí)間以2022年7月22日發(fā)布的《現(xiàn)場(chǎng)交易活動(dòng)安排的通知》為準(zhǔn)。
回顧上海今年的首輪供地，整體結(jié)果符合預(yù)期，無(wú)一流拍，也出現(xiàn)了佳運(yùn)置業(yè)和宸嘉發(fā)展等房企新面孔。隨著二批次土地出讓釋放出的誠(chéng)意，或迎來(lái)更多企業(yè)參與競(jìng)拍，屆時(shí)有望進(jìn)一步提升土地市場(chǎng)熱度。