記者 | 黃昱
面臨樓市去庫存壓力，一些城市和房企輪番祭出“奇招”。
近日，佛山三水區(qū)宣布，該區(qū)將在6月21日-6月30日舉辦2022年佛山市三水區(qū)購房促消費活動，共發(fā)放購房消費券1000萬元，針對購買不同大小面積的新房獎勵1萬元至2萬元的消費券。
佛山并非個例，長春、西寧等城市近期也相繼發(fā)放了購房消費券。除了發(fā)放購房補貼外，近期還有不少城市推出了“房票安置舉措”，更有地方政府提出買房送工作，青島市某社區(qū)甚至將購房納入工作人員考核范圍。
開發(fā)商為促進銷售也是絞盡腦汁，小麥大蒜抵首付、買房送土豬、買房送車等方式層出不窮。
花式促銷
根據(jù)佛山三水區(qū)6月21發(fā)出的通知，此次購房促消費活動發(fā)放的消費券金額分為三類：買新建商品住房建筑面積90平方米(不含)以下的，發(fā)放價值1萬元消費券；購買新建商品住房建筑面積90平方米(含)至144平方米(不含)以下的，發(fā)放價值1萬5千元消費券；購買新建商品住房建筑面積144平方米(含)以上的，發(fā)放價值2萬元消費券。
佛山這一輪發(fā)放的消費券合計1000萬元。而據(jù) 6月17日“2022長春房交會”消息，長春市政府及各開發(fā)區(qū)共投入6000萬元用于發(fā)放購房消費券。
部分地方政府在促進購房消費上不遺余力，除了發(fā)放購房補貼外，廣西玉林市仁東鎮(zhèn)今年還推出了購房“送工作”政策。
據(jù)悉，仁東鎮(zhèn)當(dāng)?shù)刎撠?zé)向進城購房且未就業(yè)的新市民推薦3個以上就業(yè)崗位，薪酬不低于玉林最低工資標準。
青島市西海岸新區(qū)某街道辦甚至將購房納入工作人員考核范圍。一則網(wǎng)傳的名為《關(guān)于做好促進居民購買新建商品房的通知》顯示，要求各社區(qū)、各股份經(jīng)濟合作社，發(fā)動轄區(qū)居民購買新建商品房，組織新建商品房團購，至6月底每個合作社完成網(wǎng)簽不少于2個，并將該項工作納入2022年度工作考核。
“房票安置”是地方政府在此輪降庫存行動中的一大舉措，是指地方政府向被征收房屋的所有權(quán)人，根據(jù)房屋價值發(fā)放等額面值的房票，被征收人可憑房票在有效期內(nèi)購買合作開發(fā)商的樓盤。
據(jù)浙商證券統(tǒng)計，2022年4-6月期間，全國已有10個城市陸續(xù)推出房票安置舉措，包括蘇州常熟、臺州溫嶺、寧波、麗水、紹興、嘉興、鄭州等。其中鄭州的房票安置舉措因給予被征收人安置補償金額8%的獎勵，且使用房票購買的商品房不計入家庭限購套數(shù)而受到廣泛關(guān)注。
除了地方政府層面，開發(fā)商為了促銷售更是不遺余力。近日房地產(chǎn)市場上流傳出的兩份銷售海報引發(fā)廣泛關(guān)注，其中一份是出自河南商丘市民權(quán)縣建業(yè)河畔洋房，活動內(nèi)容為“2元/斤，小麥換房”，最高可抵16萬房款；另外一份是來自河南開封市杞縣建業(yè)城項目，“5元/斤，大蒜換房”，最高額度為10萬元。
一個背景信息是，河南今年的小麥收購市場價約為1.5元/斤，杞縣本地大蒜價格約為1.5元/斤，這樣折合下來，基本上等同于“小麥換房、打7.5折”，“大蒜換購，首付部分能打三折”。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，類似做法就是“挖掘農(nóng)民的購房潛力，增大購房者的購買能力”。房企助力農(nóng)戶銷售農(nóng)產(chǎn)品，其實也是希望增加農(nóng)戶的收入和購買的資金，客觀上是對購房首付方面的一種支持。
去庫存壓力
全面促銷的背后在于各線城市庫存壓力普遍較大。
銀河證券研報指出，截止2022年4月，房地產(chǎn)行業(yè)全國累計現(xiàn)貨庫存為55735萬平方米，同比增加8.4％；累計新開工面積為39739.01萬平方米，同比減少26.3％；累計竣工面積為20030.1萬平方米，同比減少11.9％；銷售面積為39768.2萬平方米，同比減少20.9％。
去化周期也相應(yīng)延長。截止2022年4月，整體庫存去化周期為4.20，相比去年同期增加1.14。
銀河證券分析師王秋蘅認為，從行業(yè)整體來看，短期行業(yè)現(xiàn)貨庫存仍將處于上升階段，從去年年中開始，現(xiàn)貨庫存同比就一直處于增長的狀態(tài)且增長的幅度越來越大，庫存去化周期也不斷增加，并接近2020年疫情時水平。
在此背景下，各地政府因城施策，截至目前，2022年已有超百城放松調(diào)控政策。中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶指出，近兩個月因城施策節(jié)奏明顯加快，政策內(nèi)容向限購、限貸等方面延伸，城市明顯向二線城市擴圍。
影響購房的重要因素房貸利率也不斷迎來新低。目前首套、二套房貸利率均處于14年以來低點。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2022年6月，全國首套房平均房貸利率為4.42%，二套房平均房貸利率為5.09%，相比去年同期分別下降90bp、51bp，相較去年10月高點分別下降131bp、90bp。
然而，調(diào)控的放松還沒能在銷售上立竿見影。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百強房企5月單月業(yè)績環(huán)比增長5.6%，同比降低59.4%，較2020年疫情期間也下降52.1%。從近3年來看，業(yè)績降幅保持在較高水平；前5月累計業(yè)績規(guī)模同比降低52.3%，降幅較4月進一步擴大，較2020同期下降27.8%。
樓市銷售究竟何時能企穩(wěn)？
曹晶晶稱，短期來看，當(dāng)前市場降幅接近年初預(yù)期，按國家統(tǒng)計局口徑，上半年全國商品房銷售面積累計降幅或超兩成，二季度難有起色，預(yù)計6月重點城市有望完成筑底，多數(shù)城市下半年緩慢恢復(fù)。
王秋蘅則表示，目前居民杠桿率處于高位，預(yù)計房貸利率下調(diào)對需求端刺激相對有限，但會助力市場加速“見底”，銷售企穩(wěn)還需要政策和市場環(huán)境改善的合力，保守估計市場銷售到第四季度企穩(wěn)。