記者｜牛鈺
編輯｜彭飛
6月20日，亞洲最大的綜合鐵路客運樞紐——北京豐臺站開通運營，背后的承建商是“開路先鋒”中國中鐵。
除了大型基建業(yè)務(wù)，近幾年，中國中鐵在房地產(chǎn)方面的投資熱情也不容小覷，時?；钴S在重點城市的土地市場。
與另一家央企中鐵建在京滬“兩開花”不同，中國中鐵的拿地勢頭相較去年已收斂許多。今年上半年，其在戰(zhàn)略大本營北京的土拍市場上未有收獲，但近期卻在上海以超60億總價強勢拿下兩宗地塊。
先是中鐵諾德以超20億元底價，獨立競得自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)純宅地，隨后中鐵置業(yè)聯(lián)合中鐵諾德以40.22億元競得青浦區(qū)一宗地塊。
中國中鐵的房地產(chǎn)開發(fā)旗艦平臺是中鐵置業(yè)，擁有北京、上海、華南、中南、西北、西南、東北、山東8家區(qū)域公司，有全國化布局的戰(zhàn)略，長三角也是其深耕的區(qū)域之一，拿地不足為奇。
而中鐵諾德則隸屬于中國中鐵二級子公司中鐵建工集團，以開發(fā)商辦地產(chǎn)為主，上海諾德國際中心是其標桿項目之一。
近期在上海拿下的兩宗地塊，是中鐵諾德首次布局上海住宅市場，這家公司雖有住宅產(chǎn)品體系，但在一個相對陌生的市場，能展現(xiàn)出怎樣的開發(fā)能力還是未知數(shù)。
除了中鐵置業(yè)與中鐵諾德這兩個平臺在上海攜手拿地外，今年上半年，中國中鐵的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在廣州、貴陽、合肥還有大手筆布局，總拿地金額超120億，但拿地主體并不限于以上兩個平臺，中鐵集團下屬的各工程局也有現(xiàn)身。
從公開信息來看，中鐵系上半年拿地金額能擠入行業(yè)前20名，同比來看，今年的拿地規(guī)模少于去年同期。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，中鐵系拿地總金額達156億元，當(dāng)時排在29名。
雖然有所下滑，但一個明顯的信號是自去年以來的提速。在2020年上半年，中鐵系的拿地金額只有約40億元，排名行業(yè)第99名，還比不上此次在上海的一宗地塊成交價。
從整合初期要沖刺行業(yè)前五的雄心，到如今依然徘徊在50名開外，中鐵系的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)歷了多年起伏波折。
譜系龐雜整合難
2005年，國資委將房地產(chǎn)開發(fā)確定為中國中鐵的主營業(yè)務(wù)，有了“準入證”的中鐵系開始全面進軍房地產(chǎn)業(yè)。
早期的中鐵系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是以其基建主業(yè)的優(yōu)勢，拿舊城改造、新城及新城區(qū)建設(shè)，以及與一些地方政府合作，在承辦市政工程的地段提供房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)。
同中國建筑集團的體系一樣，中國中鐵旗下各工程局、設(shè)計院均有房地產(chǎn)子公司，業(yè)績相對突出的是中鐵二局、中鐵建工以及中鐵四局，這幾家公司起步較早且已形成一定規(guī)模。
在2007年同時赴港、A股雙平臺上市之前，中國中鐵決定將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，成立了旗艦平臺中鐵置業(yè)， 預(yù)期通過該平臺和多家子公司或聯(lián)營公司共同經(jīng)營房產(chǎn)業(yè)務(wù)，整合內(nèi)部系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)資源，以做大做強房地產(chǎn)板塊。
“2011年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊收入達到225億元，進入國內(nèi)行業(yè)前十，2016年進入行業(yè)前五?！痹诔晒ι鲜泻螅袊需F曾對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)寄予厚望。
但其面臨的第一個難題，就是從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司、孫公司譜系龐雜且難以管理，部分子公司下屬的房地產(chǎn)公司仍然在全國各地拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，讓其在投資、設(shè)計、品牌營銷等方面難以形成統(tǒng)一的合力。
例如，當(dāng)時中鐵的子公司中鐵二局作為上市平臺，主營業(yè)務(wù)包含房地產(chǎn)開發(fā)，其所控制的房地產(chǎn)公司數(shù)量就有10余家，在成都、福州、三亞、貴陽等地推進實施“中鐵城”系列項目建設(shè)。
“中鐵置業(yè)剛成立的時候資源整合能力不足、管理能力不強、開發(fā)資源不夠，要把每個局的房地產(chǎn)項目都整合進去并做好是不現(xiàn)實的?！?012年時，中鐵二局的高管曾表示，并存發(fā)展到漸進式整合，才是中鐵系的主要思路。
雖然中鐵2015年將中鐵二局（600528.SH）的資產(chǎn)置換到集團內(nèi)，解決了同業(yè)競爭問題，隨后也在處置一些房地產(chǎn)子公司股權(quán)，但其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并未全部歸于中鐵置業(yè)，其它各局、設(shè)計院也照舊從事房地產(chǎn)開發(fā)。
“沒有什么特別的規(guī)定說房地產(chǎn)不能做，只要能自負盈虧，對于開發(fā)這個利潤高的業(yè)務(wù)大家還是能做就做，尤其是一些效益比較好的，比如最厲害的中鐵四局，他們也有資金去做，像我們就很難去做這種投資?！币晃恢需F廣州工程局人士告訴界面新聞。
他所在的工程局因面臨驗工計價回款長等問題，連工資都是好幾個月才發(fā)一次，很難直接開發(fā)商品房，他還解釋了另一層原因：“關(guān)鍵是我們沒有沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，只能接一些房建項目，四局應(yīng)該是有的，中鐵建工也很早就有了?！?/p>
據(jù)了解，中鐵建工旗下的中鐵諾德，2010年走向?qū)９ド剔k地產(chǎn)之路，在國內(nèi)多城擴張?zhí)崴?。此后又從合作開發(fā)為主轉(zhuǎn)向自己拿“地王”建設(shè)，先后在天津、北京、深圳、上海等地建立了諾德中心商辦寫字樓。
“中鐵諾德”的知名度一時間還蓋過了中鐵置業(yè)，直至近兩年，中鐵的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品牌化戰(zhàn)略提出，將諾德確立為商辦品牌，基本上解決了業(yè)務(wù)分散的格局。
黃金時期麻煩頻出
中鐵系的繼續(xù)壯大，在2010年大部分央企面臨“退房令”后，作為“持牌”央企，又迎來了新的市場機遇。
當(dāng)時的中鐵置業(yè)開始嘗試股權(quán)收購、戰(zhàn)略合作、土地招拍掛、區(qū)域滾動發(fā)展等多種開發(fā)模式，并與中鐵系內(nèi)部單位、地方政府以及一些知名房企如萬科、銀泰、凱德置地等簽訂合作協(xié)議，拓寬市場開發(fā)渠道。
走出去的方式，讓中鐵系房地產(chǎn)板塊銷售額在2010年實現(xiàn)翻番，達到120億元，雖然與225億的目標相差甚遠，但同比增長較快，銷售面積也能擠入行業(yè)前20之列。
但2011年開始后，未適應(yīng)行業(yè)調(diào)控周期的中鐵置業(yè)不進反退。且不說追趕萬科、碧桂園等頭部地產(chǎn)公司，連金茂、中鐵建地產(chǎn)等央企后起之秀，銷售額及排名都陸續(xù)超過徘徊在200億左右的中鐵系。
界面新聞查閱其中鐵置業(yè)歷史資料發(fā)現(xiàn)，面對規(guī)模、盈利能力雙雙落后的局面，改革、整合等詞匯一直伴隨著過去的發(fā)展，比如開始以“會展+地產(chǎn)”特色開發(fā)模式為核心、控制開發(fā)銷售節(jié)奏、完善區(qū)域布局等。
在中鐵系的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在規(guī)模壯大的同時，因為地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)性的制約，其涉房業(yè)務(wù)遭遇的麻煩事也不少，與合作方的沖突開始顯露。
2011年，中鐵青島中心曾發(fā)生股東糾紛，一作為小股東的當(dāng)?shù)孛衿笾肛?zé)中鐵置業(yè)違法、違規(guī)收取購房定金，并聲稱自己擁有該項目所有權(quán)，雖然最終中鐵勝訴，但卻錯過了項目銷售的市場良機。
2018年，中鐵二局還與合作伙伴廈門滕王閣“翻臉”，因成都知名的“500畝”大盤投資問題產(chǎn)生隔閡，原本由中鐵二局負責(zé)拿地，滕王閣與另一小公司負責(zé)出資，但中鐵二局停止了合作，雙方各執(zhí)一詞，均表示是對方未履行義務(wù)。
二者對簿公堂3年，直至2021年3月份，二審駁回了中鐵二局的上訴，并判決其應(yīng)交付土地予滕王閣，并且支付逾期補償。3年時間，成都房價明顯上漲，中鐵系在這一項目上投資上損失頗多。
除此之外，中鐵系面臨的投訴維權(quán)、違規(guī)銷售被處罰等事件也時有發(fā)生。
比如中鐵號稱要花500億打造的青島世界博覽城項目，配套了大量住宅和公寓產(chǎn)品，一度成為當(dāng)?shù)氐摹凹t盤”，但因為“私自捆綁精裝修銷售”、“設(shè)計缺陷”等問題履被維權(quán)。
而去年在北京熱銷的中鐵·諾德逸府，也被業(yè)主質(zhì)疑其開發(fā)能力，包括前期銷售虛假宣傳、項目貨不對板，更為嚴重的問題是防火門設(shè)計不規(guī)范，隨后中鐵置業(yè)又在相關(guān)部門督促下進行過整改。
值得注意的是，在這個十年，中鐵“走出去”的步伐加快，但海外拓展的房地產(chǎn)項目并不順利，其中最知名的便是與萬達產(chǎn)生糾葛的“大馬城”項目。
“大馬城”是馬來西亞首都吉隆坡中心區(qū)域單一最大、未開發(fā)的完整地塊，預(yù)計投資2300億，建成以交通樞紐為驅(qū)動的國際商業(yè)中心。2015年時，中鐵非?？粗剡@一項目，不僅能夠獲得房地產(chǎn)開發(fā)的效益，還能擴大在馬來西亞的影響力，為承接新馬高鐵奠定基礎(chǔ)。
但中鐵在股權(quán)收購過程中出現(xiàn)了一些波折，2017年5月出售方單方面同中鐵解約，隨后有消息傳出萬達意圖拿下該項目，最終也并未成功，擱置兩年后，2019年底，中鐵才正式拿到“大馬城”項目。
近兩年，中鐵系仍在盡力化解海外項目投資風(fēng)險問題，直至2021年，“大馬城”的項目風(fēng)險才被完全化解，雖然是其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)邁出海外的一大步，但考慮到該項目的建設(shè)進度，中鐵要從中獲得收益還很久遠。
高管頻繁變動
除了業(yè)務(wù)端的麻煩，中國中鐵內(nèi)部的人事變動也影響著地產(chǎn)板塊的發(fā)展。
2021年8月31日，外逃兩年的中國中鐵原黨委副書記周孟波，被緝捕并遣返回國，隨后中鐵內(nèi)部接連傳出高管被查消息。
作為中鐵系的主要地產(chǎn)平臺，中鐵置業(yè)也不例外，部分主要高管陸續(xù)被公布處于調(diào)查之中，人事動蕩頻繁。
2021年10月29日， 中央紀委國家監(jiān)委網(wǎng)站公告稱，中鐵置業(yè)原總經(jīng)理朱潔以及副總經(jīng)理、總工程師朱長清因涉嫌嚴重違紀違法，接受紀律審查和監(jiān)察調(diào)查。這二人均為中鐵置業(yè)的“元老級”人物。
另外，2020年，北京中鐵諾德房地產(chǎn)公司董事長王景明也被帶走調(diào)查，中鐵置業(yè)山東總楊斌也與今年5月被帶走調(diào)查。
目前， 中鐵置業(yè)官網(wǎng)上的總經(jīng)理已更改為申凌云，他原先是中鐵文旅的董事長。
頻繁人事變動和高管被調(diào)查，無疑會影響中鐵系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的推進。一位業(yè)內(nèi)人士對界面新聞表示，央企高層的薪酬、管理考核維度都不是市場化的，相對而言策略會保守一點，但往往人事變動對公司的影響會更大，這樣導(dǎo)致了中鐵系地產(chǎn)公司近幾年整體發(fā)展并不算快。
沖刺“雙千億”
回頭來看，中鐵系地產(chǎn)近幾年投資策略交替性明顯，2016-2017年間，公司相對激進，盡管拿地數(shù)量較少，但偏向于一線及熱點二線城市爭奪，成交綜合樓面價高企的同時，溢價率也相對較高。
比如2016年先后于嘉興、蘇州花費11.25億幾76.7億摘得的地塊，溢價率分別為53%與132.7%，2017年，中鐵在北京以50.2億拿下順義后沙峪地塊，溢價率偉為30.39%。
2018年后則為求穩(wěn)，減少對熱點城市地塊的參與，將注意力聚集于弱二線及三四線潛力城市，比如昆明、貴陽等西南城市，并加大投資力度，以保持毛利率的穩(wěn)定。
重新立下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“雙千億”目標后，中鐵系抓住了去年下半年搶收地塊的機會，但銷售額表現(xiàn)不佳。
“拿地多，但是銷售數(shù)據(jù)沒有起來，說明他比較側(cè)重于囤地的戰(zhàn)略，銷售方面受市場、新開工等影響難以快速顯現(xiàn)，并且相對而言，中鐵、中鐵建這種類似的企業(yè)在銷售主力上不是特別強勢?！敝禺a(chǎn)分析師嚴躍進對界面新聞表示。
也有分析師對界面新聞表示，去年猛增的投資并不能說明中鐵的戰(zhàn)略有明顯的變動，主要是有這個土地市場的壓力，有些政府會要求央企托底，在房企資金較緊的情況下，低價拿地是中鐵系偶遇的好機會。
有了去年的庫存，今年上半年，中鐵系已明顯減少拿地投資，將重心放在搶銷售、去庫存方面。
“現(xiàn)在的稍微收斂其實說明了，基本儲備工作已經(jīng)做到位了，所以會偏向于保守，強調(diào)土地的開發(fā)情況，在拿地方面開始強調(diào)控成本?！?/span>嚴躍進對此表示。
2021年，雖然全年在京滬等熱門城市搶收地塊，實現(xiàn)新增土儲翻番，但受行業(yè)調(diào)整影響，中鐵系地產(chǎn)銷售額為580億元，不僅同比下降15%，也遠不如早已步入千億地產(chǎn)陣營的中鐵建地產(chǎn)。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，中鐵房地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額為158.6億元，排名第53名，離千億目標距離尚遠。
在奔向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長目標的路程上，中鐵系不似主營基建業(yè)務(wù)般“狂魔”，但面對當(dāng)下的市場環(huán)境，穩(wěn)在自己的安全區(qū)內(nèi)或許是另一種前行。