記者｜牛鈺

編輯｜彭飛

6月20日，亞洲最大的綜合鐵路客運(yùn)樞紐——北京豐臺(tái)站開通運(yùn)營(yíng)，背后的承建商是“開路先鋒”中國(guó)中鐵。

除了大型基建業(yè)務(wù)，近幾年，中國(guó)中鐵在房地產(chǎn)方面的投資熱情也不容小覷，時(shí)常活躍在重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)。

與另一家央企中鐵建在京滬“兩開花”不同，中國(guó)中鐵的拿地勢(shì)頭相較去年已收斂許多。今年上半年，其在戰(zhàn)略大本營(yíng)北京的土拍市場(chǎng)上未有收獲，但近期卻在上海以超60億總價(jià)強(qiáng)勢(shì)拿下兩宗地塊。

先是中鐵諾德以超20億元底價(jià)，獨(dú)立競(jìng)得自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)純宅地，隨后中鐵置業(yè)聯(lián)合中鐵諾德以40.22億元競(jìng)得青浦區(qū)一宗地塊。

中國(guó)中鐵的房地產(chǎn)開發(fā)旗艦平臺(tái)是中鐵置業(yè)，擁有北京、上海、華南、中南、西北、西南、東北、山東8家區(qū)域公司，有全國(guó)化布局的戰(zhàn)略，長(zhǎng)三角也是其深耕的區(qū)域之一，拿地不足為奇。

而中鐵諾德則隸屬于中國(guó)中鐵二級(jí)子公司中鐵建工集團(tuán)，以開發(fā)商辦地產(chǎn)為主，上海諾德國(guó)際中心是其標(biāo)桿項(xiàng)目之一。

近期在上海拿下的兩宗地塊，是中鐵諾德首次布局上海住宅市場(chǎng)，這家公司雖有住宅產(chǎn)品體系，但在一個(gè)相對(duì)陌生的市場(chǎng)，能展現(xiàn)出怎樣的開發(fā)能力還是未知數(shù)。

除了中鐵置業(yè)與中鐵諾德這兩個(gè)平臺(tái)在上海攜手拿地外，今年上半年，中國(guó)中鐵的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在廣州、貴陽(yáng)、合肥還有大手筆布局，總拿地金額超120億，但拿地主體并不限于以上兩個(gè)平臺(tái)，中鐵集團(tuán)下屬的各工程局也有現(xiàn)身。

從公開信息來看，中鐵系上半年拿地金額能擠入行業(yè)前20名，同比來看，今年的拿地規(guī)模少于去年同期。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，中鐵系拿地總金額達(dá)156億元，當(dāng)時(shí)排在29名。

雖然有所下滑，但一個(gè)明顯的信號(hào)是自去年以來的提速。在2020年上半年，中鐵系的拿地金額只有約40億元，排名行業(yè)第99名，還比不上此次在上海的一宗地塊成交價(jià)。

從整合初期要沖刺行業(yè)前五的雄心，到如今依然徘徊在50名開外，中鐵系的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)歷了多年起伏波折。

譜系龐雜整合難

2005年，國(guó)資委將房地產(chǎn)開發(fā)確定為中國(guó)中鐵的主營(yíng)業(yè)務(wù)，有了“準(zhǔn)入證”的中鐵系開始全面進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。

早期的中鐵系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是以其基建主業(yè)的優(yōu)勢(shì)，拿舊城改造、新城及新城區(qū)建設(shè)，以及與一些地方政府合作，在承辦市政工程的地段提供房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)。

同中國(guó)建筑集團(tuán)的體系一樣，中國(guó)中鐵旗下各工程局、設(shè)計(jì)院均有房地產(chǎn)子公司，業(yè)績(jī)相對(duì)突出的是中鐵二局、中鐵建工以及中鐵四局，這幾家公司起步較早且已形成一定規(guī)模。

在2007年同時(shí)赴港、A股雙平臺(tái)上市之前，中國(guó)中鐵決定將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，成立了旗艦平臺(tái)中鐵置業(yè)， 預(yù)期通過該平臺(tái)和多家子公司或聯(lián)營(yíng)公司共同經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)業(yè)務(wù)，整合內(nèi)部系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)資源，以做大做強(qiáng)房地產(chǎn)板塊。

“2011年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊收入達(dá)到225億元，進(jìn)入國(guó)內(nèi)行業(yè)前十，2016年進(jìn)入行業(yè)前五。”在成功上市后，中國(guó)中鐵曾對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)寄予厚望。

但其面臨的第一個(gè)難題，就是從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司、孫公司譜系龐雜且難以管理，部分子公司下屬的房地產(chǎn)公司仍然在全國(guó)各地拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，讓其在投資、設(shè)計(jì)、品牌營(yíng)銷等方面難以形成統(tǒng)一的合力。

例如，當(dāng)時(shí)中鐵的子公司中鐵二局作為上市平臺(tái)，主營(yíng)業(yè)務(wù)包含房地產(chǎn)開發(fā)，其所控制的房地產(chǎn)公司數(shù)量就有10余家，在成都、福州、三亞、貴陽(yáng)等地推進(jìn)實(shí)施“中鐵城”系列項(xiàng)目建設(shè)。

“中鐵置業(yè)剛成立的時(shí)候資源整合能力不足、管理能力不強(qiáng)、開發(fā)資源不夠，要把每個(gè)局的房地產(chǎn)項(xiàng)目都整合進(jìn)去并做好是不現(xiàn)實(shí)的?！?012年時(shí)，中鐵二局的高管曾表示，并存發(fā)展到漸進(jìn)式整合，才是中鐵系的主要思路。

雖然中鐵2015年將中鐵二局（600528.SH）的資產(chǎn)置換到集團(tuán)內(nèi)，解決了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題，隨后也在處置一些房地產(chǎn)子公司股權(quán)，但其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并未全部歸于中鐵置業(yè)，其它各局、設(shè)計(jì)院也照舊從事房地產(chǎn)開發(fā)。

“沒有什么特別的規(guī)定說房地產(chǎn)不能做，只要能自負(fù)盈虧，對(duì)于開發(fā)這個(gè)利潤(rùn)高的業(yè)務(wù)大家還是能做就做，尤其是一些效益比較好的，比如最厲害的中鐵四局，他們也有資金去做，像我們就很難去做這種投資?！币晃恢需F廣州工程局人士告訴界面新聞。

他所在的工程局因面臨驗(yàn)工計(jì)價(jià)回款長(zhǎng)等問題，連工資都是好幾個(gè)月才發(fā)一次，很難直接開發(fā)商品房，他還解釋了另一層原因：“關(guān)鍵是我們沒有沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，只能接一些房建項(xiàng)目，四局應(yīng)該是有的，中鐵建工也很早就有了?！?/p>

據(jù)了解，中鐵建工旗下的中鐵諾德，2010年走向?qū)９ド剔k地產(chǎn)之路，在國(guó)內(nèi)多城擴(kuò)張?zhí)崴佟４撕笥謴暮献鏖_發(fā)為主轉(zhuǎn)向自己拿“地王”建設(shè)，先后在天津、北京、深圳、上海等地建立了諾德中心商辦寫字樓。

“中鐵諾德”的知名度一時(shí)間還蓋過了中鐵置業(yè)，直至近兩年，中鐵的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品牌化戰(zhàn)略提出，將諾德確立為商辦品牌，基本上解決了業(yè)務(wù)分散的格局。

黃金時(shí)期麻煩頻出

中鐵系的繼續(xù)壯大，在2010年大部分央企面臨“退房令”后，作為“持牌”央企，又迎來了新的市場(chǎng)機(jī)遇。

當(dāng)時(shí)的中鐵置業(yè)開始嘗試股權(quán)收購(gòu)、戰(zhàn)略合作、土地招拍掛、區(qū)域滾動(dòng)發(fā)展等多種開發(fā)模式，并與中鐵系內(nèi)部單位、地方政府以及一些知名房企如萬科、銀泰、凱德置地等簽訂合作協(xié)議，拓寬市場(chǎng)開發(fā)渠道。

走出去的方式，讓中鐵系房地產(chǎn)板塊銷售額在2010年實(shí)現(xiàn)翻番，達(dá)到120億元，雖然與225億的目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)，但同比增長(zhǎng)較快，銷售面積也能擠入行業(yè)前20之列。

但2011年開始后，未適應(yīng)行業(yè)調(diào)控周期的中鐵置業(yè)不進(jìn)反退。且不說追趕萬科、碧桂園等頭部地產(chǎn)公司，連金茂、中鐵建地產(chǎn)等央企后起之秀，銷售額及排名都陸續(xù)超過徘徊在200億左右的中鐵系。

界面新聞查閱其中鐵置業(yè)歷史資料發(fā)現(xiàn)，面對(duì)規(guī)模、盈利能力雙雙落后的局面，改革、整合等詞匯一直伴隨著過去的發(fā)展，比如開始以“會(huì)展+地產(chǎn)”特色開發(fā)模式為核心、控制開發(fā)銷售節(jié)奏、完善區(qū)域布局等。

在中鐵系的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在規(guī)模壯大的同時(shí)，因?yàn)榈禺a(chǎn)開發(fā)專業(yè)性的制約，其涉房業(yè)務(wù)遭遇的麻煩事也不少，與合作方的沖突開始顯露。

2011年，中鐵青島中心曾發(fā)生股東糾紛，一作為小股東的當(dāng)?shù)孛衿笾肛?zé)中鐵置業(yè)違法、違規(guī)收取購(gòu)房定金，并聲稱自己擁有該項(xiàng)目所有權(quán)，雖然最終中鐵勝訴，但卻錯(cuò)過了項(xiàng)目銷售的市場(chǎng)良機(jī)。

2018年，中鐵二局還與合作伙伴廈門滕王閣“翻臉”，因成都知名的“500畝”大盤投資問題產(chǎn)生隔閡，原本由中鐵二局負(fù)責(zé)拿地，滕王閣與另一小公司負(fù)責(zé)出資，但中鐵二局停止了合作，雙方各執(zhí)一詞，均表示是對(duì)方未履行義務(wù)。

二者對(duì)簿公堂3年，直至2021年3月份，二審駁回了中鐵二局的上訴，并判決其應(yīng)交付土地予滕王閣，并且支付逾期補(bǔ)償。3年時(shí)間，成都房?jī)r(jià)明顯上漲，中鐵系在這一項(xiàng)目上投資上損失頗多。

除此之外，中鐵系面臨的投訴維權(quán)、違規(guī)銷售被處罰等事件也時(shí)有發(fā)生。

比如中鐵號(hào)稱要花500億打造的青島世界博覽城項(xiàng)目，配套了大量住宅和公寓產(chǎn)品，一度成為當(dāng)?shù)氐摹凹t盤”，但因?yàn)椤八阶岳壘b修銷售”、“設(shè)計(jì)缺陷”等問題履被維權(quán)。

而去年在北京熱銷的中鐵·諾德逸府，也被業(yè)主質(zhì)疑其開發(fā)能力，包括前期銷售虛假宣傳、項(xiàng)目貨不對(duì)板，更為嚴(yán)重的問題是防火門設(shè)計(jì)不規(guī)范，隨后中鐵置業(yè)又在相關(guān)部門督促下進(jìn)行過整改。

值得注意的是，在這個(gè)十年，中鐵“走出去”的步伐加快，但海外拓展的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不順利，其中最知名的便是與萬達(dá)產(chǎn)生糾葛的“大馬城”項(xiàng)目。

“大馬城”是馬來西亞首都吉隆坡中心區(qū)域單一最大、未開發(fā)的完整地塊，預(yù)計(jì)投資2300億，建成以交通樞紐為驅(qū)動(dòng)的國(guó)際商業(yè)中心。2015年時(shí)，中鐵非?？粗剡@一項(xiàng)目，不僅能夠獲得房地產(chǎn)開發(fā)的效益，還能擴(kuò)大在馬來西亞的影響力，為承接新馬高鐵奠定基礎(chǔ)。

但中鐵在股權(quán)收購(gòu)過程中出現(xiàn)了一些波折，2017年5月出售方單方面同中鐵解約，隨后有消息傳出萬達(dá)意圖拿下該項(xiàng)目，最終也并未成功，擱置兩年后，2019年底，中鐵才正式拿到“大馬城”項(xiàng)目。

近兩年，中鐵系仍在盡力化解海外項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)問題，直至2021年，“大馬城”的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)才被完全化解，雖然是其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)邁出海外的一大步，但考慮到該項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，中鐵要從中獲得收益還很久遠(yuǎn)。

高管頻繁變動(dòng)

除了業(yè)務(wù)端的麻煩，中國(guó)中鐵內(nèi)部的人事變動(dòng)也影響著地產(chǎn)板塊的發(fā)展。

2021年8月31日，外逃兩年的中國(guó)中鐵原黨委副書記周孟波，被緝捕并遣返回國(guó)，隨后中鐵內(nèi)部接連傳出高管被查消息。

作為中鐵系的主要地產(chǎn)平臺(tái)，中鐵置業(yè)也不例外，部分主要高管陸續(xù)被公布處于調(diào)查之中，人事動(dòng)蕩頻繁。

2021年10月29日， 中央紀(jì)委國(guó)家監(jiān)委網(wǎng)站公告稱，中鐵置業(yè)原總經(jīng)理朱潔以及副總經(jīng)理、總工程師朱長(zhǎng)清因涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。這二人均為中鐵置業(yè)的“元老級(jí)”人物。

另外，2020年，北京中鐵諾德房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)王景明也被帶走調(diào)查，中鐵置業(yè)山東總楊斌也與今年5月被帶走調(diào)查。

目前， 中鐵置業(yè)官網(wǎng)上的總經(jīng)理已更改為申凌云，他原先是中鐵文旅的董事長(zhǎng)。

頻繁人事變動(dòng)和高管被調(diào)查，無疑會(huì)影響中鐵系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的推進(jìn)。一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)界面新聞表示，央企高層的薪酬、管理考核維度都不是市場(chǎng)化的，相對(duì)而言策略會(huì)保守一點(diǎn)，但往往人事變動(dòng)對(duì)公司的影響會(huì)更大，這樣導(dǎo)致了中鐵系地產(chǎn)公司近幾年整體發(fā)展并不算快。

沖刺“雙千億”

回頭來看，中鐵系地產(chǎn)近幾年投資策略交替性明顯，2016-2017年間，公司相對(duì)激進(jìn)，盡管拿地?cái)?shù)量較少，但偏向于一線及熱點(diǎn)二線城市爭(zhēng)奪，成交綜合樓面價(jià)高企的同時(shí)，溢價(jià)率也相對(duì)較高。

比如2016年先后于嘉興、蘇州花費(fèi)11.25億幾76.7億摘得的地塊，溢價(jià)率分別為53%與132.7%，2017年，中鐵在北京以50.2億拿下順義后沙峪地塊，溢價(jià)率偉為30.39%。

2018年后則為求穩(wěn)，減少對(duì)熱點(diǎn)城市地塊的參與，將注意力聚集于弱二線及三四線潛力城市，比如昆明、貴陽(yáng)等西南城市，并加大投資力度，以保持毛利率的穩(wěn)定。

重新立下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“雙千億”目標(biāo)后，中鐵系抓住了去年下半年搶收地塊的機(jī)會(huì)，但銷售額表現(xiàn)不佳。

“拿地多，但是銷售數(shù)據(jù)沒有起來，說明他比較側(cè)重于囤地的戰(zhàn)略，銷售方面受市場(chǎng)、新開工等影響難以快速顯現(xiàn)，并且相對(duì)而言，中鐵、中鐵建這種類似的企業(yè)在銷售主力上不是特別強(qiáng)勢(shì)?！敝禺a(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞表示。

也有分析師對(duì)界面新聞表示，去年猛增的投資并不能說明中鐵的戰(zhàn)略有明顯的變動(dòng)，主要是有這個(gè)土地市場(chǎng)的壓力，有些政府會(huì)要求央企托底，在房企資金較緊的情況下，低價(jià)拿地是中鐵系偶遇的好機(jī)會(huì)。

有了去年的庫(kù)存，今年上半年，中鐵系已明顯減少拿地投資，將重心放在搶銷售、去庫(kù)存方面。

“現(xiàn)在的稍微收斂其實(shí)說明了，基本儲(chǔ)備工作已經(jīng)做到位了，所以會(huì)偏向于保守，強(qiáng)調(diào)土地的開發(fā)情況，在拿地方面開始強(qiáng)調(diào)控成本?！?/span>嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示。

2021年，雖然全年在京滬等熱門城市搶收地塊，實(shí)現(xiàn)新增土儲(chǔ)翻番，但受行業(yè)調(diào)整影響，中鐵系地產(chǎn)銷售額為580億元，不僅同比下降15%，也遠(yuǎn)不如早已步入千億地產(chǎn)陣營(yíng)的中鐵建地產(chǎn)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，中鐵房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額為158.6億元，排名第53名，離千億目標(biāo)距離尚遠(yuǎn)。

在奔向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)目標(biāo)的路程上，中鐵系不似主營(yíng)基建業(yè)務(wù)般“狂魔”，但面對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境，穩(wěn)在自己的安全區(qū)內(nèi)或許是另一種前行。