實(shí)習(xí)記者｜王婷婷
俞培俤大概不會(huì)想到，大名城會(huì)因?yàn)樵谏虾Ｄ昧藟K不算大體量的地，被引起關(guān)注。
在結(jié)束不久的上海今年首輪土拍中，上海大名城企業(yè)股份有限公司（下稱“大名城”，600094.SH）以底價(jià)8.88億元拿得上海青浦重固鎮(zhèn)一宗地，成為此次為數(shù)不多競(jìng)得地塊的民營(yíng)房企之一。
這宗土地的出讓面積僅有27758平方米，建成后住宅套數(shù)下限為555套，以中小套型為主。雖然最終是由大名城以底價(jià)競(jìng)得，但并不意味著該地塊毫無吸引力，土拍現(xiàn)場(chǎng)還有已經(jīng)斬獲了兩宗土地的中建八局作為大名城的競(jìng)拍對(duì)手。
大名城在青浦區(qū)重固板塊再次加倉(cāng)，屬于意料之中。在2021年上海第三輪集中供地中，大名城也曾以底價(jià)13.51億元競(jìng)得了重固鎮(zhèn)郟店路地塊。
向來青睞上海遠(yuǎn)郊的大名城，近兩年已經(jīng)將不少于10幅土地收入囊中，是目前該區(qū)域項(xiàng)目最多的房企。
這對(duì)于一家剛回歸地產(chǎn)業(yè)務(wù)不久的中小房企而言，與其理解為是在深耕五個(gè)新城，倒不如說是無奈下的妥協(xié)。畢竟在7年之前，大名城瞄準(zhǔn)的還是靠近市中心的浦東新區(qū)，不懼與頭部房企如保利、融創(chuàng)、金地和龍湖等展開角逐并一戰(zhàn)成名，創(chuàng)下2015年“唐鎮(zhèn)地王”的嘉譽(yù)。
但這家老牌閩系房企，經(jīng)歷了從2015年由地產(chǎn)到金控板塊的轉(zhuǎn)型，在2020年再度回歸地產(chǎn)主業(yè)的過程，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式已被重構(gòu)，土地出讓模式亦發(fā)生改變，要想重新在上海市場(chǎng)有自己的一席之地，或許只得走“小而美”路線。
尤其是在絕大多數(shù)房企面臨因融資遇阻、銷售乏力和利潤(rùn)下滑致現(xiàn)金流吃緊的行業(yè)大環(huán)境下，即便大名城選擇布局的是樓市重點(diǎn)城市上海，也會(huì)有銷售壓力和市場(chǎng)下行等潛在風(fēng)險(xiǎn)。
重倉(cāng)上海
早在2013年遷“都”入滬后，大名城對(duì)上海市場(chǎng)就頗為看重，如今仍然認(rèn)為后市可期。
此前大名城在主攻房地產(chǎn)業(yè)務(wù)期間曾一直重倉(cāng)上海。2013年7月，大名城以7.12億元落子上海嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)開始了其深耕細(xì)作上海的布局之路。入滬不到兩年，大名城又拿下了浦東唐鎮(zhèn)的總價(jià)地王。
2015年4月，大名城以總價(jià)50.76億元連奪唐鎮(zhèn)D-03-05a地塊和D-04-07地塊，成為區(qū)域地王，兩宗地的成交樓板價(jià)分別為27909元/平方米、29697元/平方米。已在上海市場(chǎng)初露頭角的大名城，將該項(xiàng)目定位為高端豪宅，也即后來的上海紫金九號(hào)項(xiàng)目。
該項(xiàng)目適逢2016年市場(chǎng)正熱之時(shí)，入市后銷售情況不錯(cuò)，此后大名城也順勢(shì)將這一產(chǎn)品線復(fù)制到福州、南京等城市。
在經(jīng)歷了將近4年的地產(chǎn)空白期后，大名城繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)上海。在2020的2-7月間拿下的7宗地塊里，其中有6幅地塊是位于上海，共斥資53.72億元，甚至某些地塊的溢價(jià)率達(dá)到20%-30%。
從拿得的這些地塊可看出，此時(shí)的大名城已將重心轉(zhuǎn)移至上海五個(gè)新城（嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯）及臨港區(qū)域，6宗地分別位于臨港、奉賢、松江永豐、青浦朱家角、海臨港科技城等區(qū)域。
在這一年之內(nèi)，大名城的6個(gè)“映”系產(chǎn)品現(xiàn)身于新城，如青浦大名城映湖、 松江大名城映云間、臨港滴水湖科學(xué)城大名城映暉和映玥、 臨港藍(lán)灣名城映園和映薈。
彼時(shí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大名城連續(xù)在上海擴(kuò)儲(chǔ)，接連拿下多幅住宅用地，是基于對(duì)上海市場(chǎng)的深度洞察和戰(zhàn)略重視，也體現(xiàn)出大名城對(duì)臨港未來發(fā)展的信心。
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年上海掛牌出讓的92宗涉宅地塊最終共被66家房企分獲，平均一家房企分得1.3塊地，而大名城一家房企就斬獲了6宗，位居地塊榜第一。
其發(fā)展態(tài)勢(shì)清晰可見。在那一年年底，大名城還與陜建地產(chǎn)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。于是，2021年開始了雙方聯(lián)合的方式開始在上海拿地。也是那一年，大名城公開表示，將繼續(xù)聚焦深耕上海為核心的長(zhǎng)三角一體化城市群，在長(zhǎng)三角及東南區(qū)域板塊加大招拍掛參與力度。
在2021年上海的三輪土拍中，首輪與后兩輪冷熱分明的情況下，三輪土拍都堅(jiān)持參與拿地的民企屬于罕見，但大名城仍然傾力補(bǔ)倉(cāng)上海，并一舉拿下3宗地。這3幅地塊分別位于奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)、青浦區(qū)重固鎮(zhèn)郟店路和自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)，總成交金額達(dá)15億元。
截至目前，大名城已在上海五個(gè)新城及臨港區(qū)域拿得了至少10宗土地，總的拿地金額接近百億元。在布局的這些區(qū)域里，大名城目前有九個(gè)住宅項(xiàng)目處于在建在售狀態(tài)。
當(dāng)然，在闊別房地產(chǎn)行業(yè)幾年后，大名城也面臨著土儲(chǔ)不足問題。
在今年5月13日，對(duì)于投資者提出的有關(guān)大名城資金充裕但土地儲(chǔ)備不足該如何應(yīng)對(duì)的問題，大名城表示，公司繼續(xù)重點(diǎn)布局上海五大新城及臨港地區(qū)，獲取奉賢、青浦區(qū)重固鎮(zhèn)、臨港自貿(mào)區(qū)等地塊，總計(jì)土地207.50畝。
一個(gè)月后的6月8日，在上海首輪土拍中，大名城如愿以償競(jìng)得青浦重固鎮(zhèn)一宗地，實(shí)現(xiàn)了上述初衷。
重操舊業(yè)
如今專注于上海市場(chǎng)的大名城，在業(yè)務(wù)上卻算不上“專一”。
1986年，俞培俤在福建成立了名城控股，大名城為其旗下房地產(chǎn)板塊的運(yùn)營(yíng)主體，在2011年上市于上海證券交易所。30年間，大名城一直以穩(wěn)健低調(diào)房企的形象在業(yè)界立足，并不會(huì)引起過多關(guān)注，既不會(huì)冒進(jìn)拿地，也不主張高杠桿。
直到2015年，在地產(chǎn)行業(yè)興起轉(zhuǎn)型潮之際，大名城順勢(shì)宣布要轉(zhuǎn)型進(jìn)入其他賽道，提出“產(chǎn)業(yè)+資本”雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式，并成立名城金控作為其施行金融投資及租賃業(yè)務(wù)的平臺(tái)。
次年，大名城又出資金出資3.5億元，參與發(fā)起黃河財(cái)險(xiǎn)持有黃河財(cái)險(xiǎn)14%的股份，同時(shí)還合作成立了資產(chǎn)管理公司，其開辟金融領(lǐng)域的決心和力度可見一斑。
更能體現(xiàn)其轉(zhuǎn)型決心的一件事則是收購(gòu)中程租賃，大名城將其稱之為“在金融領(lǐng)域邁出的重要一步”。
2016年，大名城旗下子公司名城金控斥資25億元收購(gòu)中程租賃100%股權(quán)，并有業(yè)績(jī)對(duì)賭，要求中程租賃在2016年-2019年的凈利潤(rùn)分別不得低于2億、3億、4億和5億元。
不過，好景不長(zhǎng)，被寄予高期待的金控板塊自2018年開始走下坡路，并沒能等到4年對(duì)賭協(xié)議的全部完成。
數(shù)據(jù)顯示，2018年大名城金控板塊營(yíng)業(yè)收入約2.7億元，同比下滑77.67%，毛利率降至負(fù)數(shù)，為-109.48%，比2017年同期減少了155.06 個(gè)百分點(diǎn)。
2019年12月30日晚間，大名城發(fā)布公告稱，已收到中程租賃的股權(quán)轉(zhuǎn)讓尾款，完成轉(zhuǎn)讓中程租賃100%股權(quán)。宣布自2015年布局的“產(chǎn)業(yè)+資本”戰(zhàn)略，正式被放棄。
年報(bào)數(shù)據(jù)也能證明這一點(diǎn)。2019年全年，大名城金控業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為55.63萬元，同比下滑了99.79%；占總營(yíng)收的比重也面臨大幅下滑，僅占0.0043%。直到2020年，其金控板塊營(yíng)收僅約29萬元，占公司總收入的比例接近為零。
金控方面的失利令大名城開始掉頭，選擇回歸地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在公告中稱，公司未來將進(jìn)一步聚焦房地產(chǎn)主業(yè)，集中自身資源發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
重操舊業(yè)的大名城，在2019年這一年終于突破了200億元的銷售額。但在這一時(shí)期，同為閩系房企的陽光城、世茂以及融信等都已經(jīng)位列千億房企陣營(yíng)。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)失速后，大名城面臨多重上升壓力。尤其是在2020年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生急劇變化的一年，大名城不得不押注于市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)樂觀的上海。
從時(shí)機(jī)上而言，大名城選擇在這一時(shí)期堅(jiān)定回歸似乎并不算明智之舉，但也正是因?yàn)檫@家中小房企一直不那么“冒進(jìn)”，也才有可能避免在新一輪洗牌期中被快速出局，并且成為如今為數(shù)不多在上海還能堅(jiān)持拿地的民營(yíng)房企之一。
而且從數(shù)據(jù)來看，截至2021年年底，大名城的凈負(fù)債率僅為 20.47%，扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為 39.42%，現(xiàn)金短債比為 4.24，“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，屬于綠檔房企。
“暗礁險(xiǎn)灘”
重回地產(chǎn)后高調(diào)重倉(cāng)上海，令大名城的一舉一動(dòng)都受到市場(chǎng)的關(guān)注。
比如大名城紫金九號(hào)某業(yè)主就不明白，為何大名城近兩年“劍走偏鋒”，偏向于“在上海郊區(qū)拿地”，地塊既不夠優(yōu)質(zhì)，地段也不算便利，認(rèn)為其過于隨意。
在土儲(chǔ)告急之際，成功拿得地塊對(duì)于大名城而言或許是久旱逢甘霖。但也有業(yè)內(nèi)人士分析，就一家剛過百億的中小房企來說，短期內(nèi)進(jìn)補(bǔ)如此多的土儲(chǔ)，勢(shì)必會(huì)面臨現(xiàn)金流承壓。
不僅如此，雖然作為一線城市，上海對(duì)于房企仍然是有盈利空間的。但就房地產(chǎn)項(xiàng)目本身而言，能否盈利取決的因素較多，大名城重倉(cāng)上海，一定程度上仍是在和市場(chǎng)博弈的過程。所重倉(cāng)的區(qū)域雖有新城規(guī)劃背書，也存在不小的銷售風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，在大名城拿地的這些區(qū)域，已有的部分項(xiàng)目銷售也并未跟上。如去年在臨港新片區(qū)開盤的大名城映園，在整個(gè)臨港新片區(qū)一房難求的情況下，該項(xiàng)目第一次開盤認(rèn)購(gòu)率剛剛130%，入圍分41.6分，屬于當(dāng)時(shí)該區(qū)域的最低認(rèn)購(gòu)分?jǐn)?shù)。
松江老城區(qū)的大名城映云間項(xiàng)目，也在去年開盤兩次。然而這個(gè)項(xiàng)目也未達(dá)到預(yù)期，在各區(qū)域新房都能實(shí)現(xiàn)被一搶而空的熱度下，映云間項(xiàng)目第一次開盤的認(rèn)購(gòu)率只有69%，第二次甚至都未有搖號(hào)這一程序。
另外，即便是過去引以為榮的項(xiàng)上海紫金九號(hào)，也曾因?yàn)楹罄m(xù)服務(wù)設(shè)施難跟上等問題，在開盤后多次出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)情況，“豪宅”定位有所受損。
與大名城在上海迅速擴(kuò)張同頻的還有利潤(rùn)的大幅下滑。2020年上半年大名城在上海積極擴(kuò)儲(chǔ)的同時(shí)，其中報(bào)已開始顯現(xiàn)增收不增利現(xiàn)象。
數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入76.69 億元，同比增長(zhǎng)74.41%；凈利潤(rùn)僅為3.02 億元，同比增長(zhǎng)9.78%。從全年來看，大名城的毛利率也較2019年下滑了9.3個(gè)百分點(diǎn)，僅有15.41%。
重拾舊業(yè)后，大名城不惜以拿地資金超過銷售額去擴(kuò)儲(chǔ)，因此也不可避免導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的下降。
尤其是2020年，大名城在土地市場(chǎng)積極拿地，半年間花費(fèi)了78億元拿地（7幅地有6塊位于上海，1塊位于福州），這一規(guī)模已超過公司上半年的銷售額?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020上半年大名城的銷售額約為77.1億元。
正是在積極重倉(cāng)上海這一年，大名城的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~自2017年以來出現(xiàn)首次為負(fù)數(shù)，為-24.17億元。在去年，大名城還出現(xiàn)了上市以來的首次虧損。
如今再度在上海青浦區(qū)拿得地塊，對(duì)于當(dāng)下的大名城來說，除了產(chǎn)品層面能否被市場(chǎng)認(rèn)可，也需要面臨接下來市場(chǎng)調(diào)整的考驗(yàn)。