記者 | 黃昱

時(shí)隔十年后，保利發(fā)展重回銷售規(guī)模第三的位置。顯然，對(duì)于這家最大的央企地產(chǎn)商而言，“重回前三”已不再是難題，“進(jìn)三爭(zhēng)一”才是新目標(biāo)。

隨著保利發(fā)展于6月12日公告5月銷售業(yè)績(jī)，TOP3房企銷售成績(jī)?nèi)砍鰻t。5月單月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額380億元，同比降幅雖然仍達(dá)36.04%，但低于百?gòu)?qiáng)房企59%的平均降幅，且登頂百?gòu)?qiáng)月度銷冠。

從今年前五月全口徑合約銷售數(shù)據(jù)來看，碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展位列前三，分別實(shí)現(xiàn)2012億元、1681.1億元、1592.18億元的銷售額。目前萬(wàn)科領(lǐng)先保利的幅度不到一百億元。

事實(shí)上，“碧萬(wàn)?！钡木置鎻慕衲?月份就開始出現(xiàn)了，當(dāng)時(shí)保利發(fā)展以前三月約907億元的銷售額超越融創(chuàng)中國(guó)。至今，“碧萬(wàn)?！钡呐盼灰呀?jīng)持續(xù)了三個(gè)月，保利發(fā)展第三的位置算是穩(wěn)住了。

保利發(fā)展上一次位居行業(yè)前三還是在2012年，當(dāng)時(shí)剛跨過千億門檻。然而2012年之后，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等借助高周轉(zhuǎn)發(fā)展迅猛，保利發(fā)展再也沒進(jìn)過前三，除在2015年滑落到第六名之外，保利發(fā)展的銷售排名常年保持在行業(yè)第五的位置。

多年來，房企規(guī)模前四都被碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)中國(guó)占據(jù)，因?yàn)檠肫髮?duì)負(fù)債率的控制，保利發(fā)展難以重回前三甚至前四。

保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平曾坦言，因?yàn)槌鞘胁季帧⒅芷谛詰?zhàn)略等因素，保利發(fā)展與“碧萬(wàn)恒”之間確實(shí)存在差距。而在外界看來，保利發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手其實(shí)是融創(chuàng)中國(guó)，兩者的四、五之爭(zhēng)受到更多關(guān)注。

曾經(jīng)的“黑馬”融創(chuàng)中國(guó)在2015年-2017年的銷售復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到130%，在2017年突破3600億元，排名躋身TOP4，往后每年穩(wěn)壓保利發(fā)展一個(gè)身位。

面對(duì)和融創(chuàng)中國(guó)之間持續(xù)加大的規(guī)模差距，保利發(fā)展前任董事長(zhǎng)宋廣菊在2019年的一次臨時(shí)股東會(huì)議上曾稱：“因?yàn)槿趧?chuàng)中國(guó)通過并購(gòu)快速儲(chǔ)備資源，采取了超常規(guī)的發(fā)展。”

去年下半年以來，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大調(diào)整，恒大跌出頭部房企的位置，保利發(fā)展從排名第5上升為第4，但仍位居融創(chuàng)中國(guó)之后。今年3月份，融創(chuàng)中國(guó)的資金壓力凸顯，銷售狀況也不可避免的受到影響，排名滑落到保利發(fā)展之后。

光大證券認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸從類金融行業(yè)轉(zhuǎn)為類制造業(yè)，高杠桿紅利逐漸消逝，而成本優(yōu)勢(shì)和回血能力將成為未來房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保利發(fā)展作為央企，預(yù)期會(huì)進(jìn)一步提升市占率。

可以看到，2020年下半年以來，保利發(fā)展逆勢(shì)擴(kuò)張的信號(hào)明顯。2020年全年，保利發(fā)展新增項(xiàng)目146個(gè)，拓展成本2353億元，同比增長(zhǎng)51%，拿地銷售比達(dá)46.79%，投資強(qiáng)度明顯高于2019年的33.7%。

2021年，當(dāng)不少房企的已暫停拿地時(shí)，保利發(fā)展繼續(xù)保持一定的投資定力，全年拓展項(xiàng)目145 個(gè)，比2021年同期只少了一個(gè)，新增容積率面積2722 萬(wàn)平方米，拓展金額1857 億元，投資力度仍保持在行業(yè)高位。

與此同時(shí)，保利發(fā)展2021年拓展樓面地價(jià)為6821 元/平方米，同比下降8%。

保利發(fā)展指出，2021年22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行集中供地制度，土地出讓節(jié)奏發(fā)生變化，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的首批供地中保利發(fā)展不追高、不盲從；在第二批、第三批供地?zé)岫认陆?、市?chǎng)回歸理性時(shí)，其迅速加大投資力度，獲取了廣州、南京、廈門等低溢價(jià)率的優(yōu)質(zhì)地塊。

今年前五月，保利發(fā)展公告的權(quán)益拿地金額約為429億元，拿地強(qiáng)度約為27%，超過主流房企平均水平。

廣發(fā)證券指出，保利發(fā)展是5月參與投資拿地范圍和力度最高的頭部房企。保利發(fā)展積極拿地的背后，在于其早已不滿足于“重回前三”的目標(biāo)。

今年1月的保利發(fā)展2022年度工作會(huì)議上，劉平提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”的新目標(biāo)，這也是其在去年7月接替宋廣菊成為保利發(fā)展新任董事長(zhǎng)后對(duì)外釋放的第一個(gè)明確目標(biāo)。

在4月的20021年度業(yè)績(jī)說明會(huì)上，劉平解釋稱，“進(jìn)三爭(zhēng)一”的目標(biāo)不能簡(jiǎn)單、片面地理解成一個(gè)榜單上的銷售規(guī)模排名，而是綜合實(shí)力的領(lǐng)先，是硬實(shí)力、軟實(shí)力都過硬的第一。

保利發(fā)展4月發(fā)布《2021-2022年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》指出，2021年的行業(yè)調(diào)控是必要的，要堅(jiān)持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，不能再回到過去那種資本無序擴(kuò)張的狀態(tài)。在此背景下，政府也倡導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”并舉成為房地產(chǎn)行業(yè)未來的趨勢(shì)之一。保利發(fā)展也在白皮書中提及了兩個(gè)方向：一是要做精經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，二是大力發(fā)展租賃住房。

相比開發(fā)物業(yè)的銷售規(guī)模，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)要趕上行業(yè)頭部企業(yè)的難度更大，這也是擺在保利發(fā)展面前的挑戰(zhàn)。