記者 | 黃昱

編輯 | 傅林林

示范性發(fā)債的民營房企名單已從最初的三家擴充為五家，包括碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝以及新城控股。

最新的進展是，5月27日下午，上交所將為這五家房企舉辦投資者路演。能獲得官方支持的路演機會，重要意義在于為這幾家民營房企的發(fā)債增加信用保障。

新城控股是新進一家被納入示范性發(fā)債的民企。他們的發(fā)債金額上限為10億元。

中債信用增進公司和上海銀行將為新城聯(lián)合創(chuàng)設不超過1.3億元的信用風險緩釋憑證(CRMW)。這種方式，是對債券安全性的又一重保護。

從最近一周這幾家房企陸續(xù)完成發(fā)債的情況來看，發(fā)債規(guī)模其實并不大，且需要提供額外的信用擔保，這說明，五家示范房企發(fā)債后，融資開閘的信號意義強于實質(zhì)性的流動性支持，更多的是為市場增加信心，給投資者定心丸。

這5家進入示范性發(fā)債序列的民營房企，都有一個共性：憑借著相對嚴格的財務紀律，在此輪地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整中未出現(xiàn)公開債務違約的情況；同時都是屬于TOP30房企，保持著穩(wěn)定的經(jīng)營開發(fā)能力，仍然有相對順暢的融資渠道。

對比他們的經(jīng)營模式、財務狀況來看，其他未出險的民營房企中，濱江、卓越、中駿等公司目前也保持著穩(wěn)定的運營，且各具特點，這幾家房企是否也會被納入啟用信用保護工具發(fā)債的范疇，將成為接下來房企融資端迎來調(diào)整的重要信號。

發(fā)債的隱形財務紀律

作為首批入選示范性發(fā)債名單的民營房企，這五家公司在銷售、運營模式或布局方面都具備一定優(yōu)勢。

一位發(fā)債房企內(nèi)部人士告訴界面新聞，公司的財務安全才能為后續(xù)還債提供保障，這是投資者最重要的考慮，也是影響他們信心的主要因素。

碧桂園是眾所周知規(guī)模最大的房企，在2018年的安全事故后，調(diào)整進入“提質(zhì)控速”階段，此后一直保持較為嚴格的財務紀律。碧桂園的主動降速期，大多數(shù)民企仍在大干快上。

按照“三條紅線”指標，碧桂園雖仍然處于黃檔，但剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率離要求的70%差距已不大，且凈借貸比率與現(xiàn)金短債比保持在45.4%、2.3倍，比監(jiān)管要求指標更安全。

此外，在民營房企融資困難的背景下，碧桂園融資渠道相對順暢，如去年11月曾獲得50億中期票據(jù)注冊額度，此后也陸續(xù)發(fā)行了供應鏈ABS、公募債等，融資總額約18億元。

在信用保護工具的支持下，碧桂園已發(fā)行了5億元公司債。6月份還將陸續(xù)安排發(fā)行供應鏈ABS和ABN產(chǎn)品，其中供應鏈ABS產(chǎn)品將啟用信用保護工具。

龍湖在行業(yè)內(nèi)一直保持著穩(wěn)健發(fā)展， 銷售排名前十，財務狀況安全，融資未中斷，還有穩(wěn)定的商業(yè)物業(yè)現(xiàn)金流收入，被例入示范性房企并不意外。

與碧桂園類似，龍湖、美的置業(yè)也在今年一季度有公開債或ABS發(fā)行。

相比頭部的碧桂園和龍湖，美的置業(yè)在地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模和實力都明顯要更弱一點，但由于有控股股東何享健家族的信用背書，入選也能被市場接受。

多位接近美的置業(yè)人士對界面新聞表示，同屬于何享健家族的美的集團，也為美的置業(yè)融資起到了很大的信用背書作用。

后續(xù)加入首批發(fā)債序列的新城控股和旭輝，同樣具備財務相對穩(wěn)健的特點。

新城控股2019年后主動收縮后，曾經(jīng)三年內(nèi)銷售增長六倍的發(fā)展速度成為過去式，2021年其排名從第八名滑坡至第十六名。

但規(guī)模的收縮對新城控股來說顯然不是一件壞事，降低杠桿和增速后，新城控股的三道紅線指標符合監(jiān)管要求。

此次被列納入示范性發(fā)債序列之前，新城控股的融資渠道也相對暢通，3月30日有62.32億元小公募債券獲上交所受理，當前狀態(tài)更新為“已反饋”。