實習(xí)記者｜王婷婷
上海寫字樓市場又迎來了大宗交易。
近日，內(nèi)蒙古鄂爾多斯資源股份有限公司（600295. SH，下稱“鄂爾多斯”）宣布，擬與其控股子公司電力冶金集團購入上海靜安區(qū)蘇河灣板塊的寫字樓及其地下210個停車位，物業(yè)總面積為4.54萬平方米。
根據(jù)公告，鄂爾多斯出資約13.45億元購買3號、4號物業(yè)1-14層及其地下210個車位，電冶集團出資約13.29億元購買3號物業(yè)15-23層，交易總價為26.7億元。其中，寫字樓物業(yè)總價26.33億元，均價為5.8萬元/平方米；車位總價4046萬元，單價19.27萬元/個。
鄂爾多斯此次在上海買入的寫字樓和車位總價值約26.7億，給目前受疫情影響的上海商辦市場注入不少活力。
對比周邊同等物業(yè)的成交情況來看，此次鄂爾多斯是買在低位。
數(shù)據(jù)顯示，自2019年以來，該標(biāo)的周邊區(qū)域成交的寫字樓均價一直在5.68萬/平方米-9.87萬/平方米區(qū)間。而在2020年12月和去年10月，上述物業(yè)所在項目也曾成交過兩棟寫字樓，均價分別為6.85萬元/平方米和6.97萬元/平方米。
該項目成交引起廣泛關(guān)注的原因主要在于，作為一家以煤炭等礦產(chǎn)資源開發(fā)為主業(yè)之一的綜合型產(chǎn)業(yè)集團，鄂爾多斯為何會選擇在當(dāng)前市場環(huán)境下布局上海商辦地產(chǎn)領(lǐng)域。
一線城市如上海這樣核心地段的商辦型物業(yè)投資屬性較強，事實上類似“煤老板”們的投資者一直熱衷于此類項目。
就在去年5月，由山西“煤老板”張計旺父子實控的上海朗翹商貿(mào)有限公司，接手了中融信托旗下中融長河資本出售的上海新天地錦麟天地公寓項目，交易總價13.5億元，折合單價為6.78萬元/平方米。
而且，鄂爾多斯在上海也曾有過寫字樓投資案例，此次抓住資產(chǎn)的底部投資上海寫字樓，也有其自身投資策略所在。
如今位于陸家嘴附近的鄂爾多斯大廈，就是由鄂爾多斯母公司早年投資所得。
公開資料顯示，鄂爾多斯大廈位于浦東新上海商業(yè)城核心位置，是一棟21層甲級寫字樓。其開發(fā)商為上海久大實業(yè)有限公司，物業(yè)為上海鄂爾多斯置業(yè)經(jīng)營管理有限公司，兩者皆為內(nèi)蒙古鄂爾多斯投資控股集團有限公司的全資子公司。
而此次所購入的寫字樓屬于蘇河灣中心項目中的一棟獨棟辦公樓。據(jù)悉，蘇河灣中心是由華潤置地和信德集團聯(lián)合打造，總體量約33萬平方米，包含約4.2萬方城市綠地公園、開放商業(yè)、慎余里及天后宮文保建筑復(fù)建、200米地標(biāo)寫字樓和高端住宅等五大業(yè)態(tài)，是上海內(nèi)環(huán)少有的城市級綜合體項目。
不僅如此，該物業(yè)位于靜安“一軸三帶”重點區(qū)域蘇河灣濱水商務(wù)集聚帶，未來將打造世界級濱水中央活動區(qū)。根據(jù)“十四五”相關(guān)規(guī)劃顯示，該區(qū)域重點發(fā)展金融服務(wù)、商貿(mào)服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、科技創(chuàng)新、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，寫字樓市場短期內(nèi)面臨價格下跌和空置率增加等風(fēng)險，但類似資本追逐寫字樓現(xiàn)象，仍然說明是對于上海房地產(chǎn)市場的認(rèn)可，也意味著上海的物業(yè)投資前景依然被看好，而且資本對上海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和寫字樓經(jīng)濟恢復(fù)有較高的期望。
作為國內(nèi)大宗交易第一城，上海也一直保持著不錯的熱度。數(shù)據(jù)顯示，2021年全年上海大宗交易市場共錄得1051億元的成交額，同比上升46%，基本恢復(fù)至2018年水平。單就寫字樓而言，2021年上海寫字樓市場以凈吸納量142萬平方米收官，較2020年增長2倍，創(chuàng)下歷史新高。
基于此，嚴(yán)躍進認(rèn)為，無論是從收購成本角度，還是從蘇河灣地段以及寫字樓評估價值來看，以均價不超過6萬元/平方米的抄底價，鄂爾多斯做了一筆比較劃算的收購。
此次交易引發(fā)熱議的另一個原因則是在于標(biāo)的由賭王之女和華潤置地共同持有。
根據(jù)公告，標(biāo)的賣方為上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。天眼查APP顯示，華合地產(chǎn)是由上海潼信投資有限公司和華潤置地（上海）有限公司各自持股50%，上海潼信由賭王之女何超瓊所持有。
再往前追溯，項目所在地塊最初是由華潤置地和華僑城組成的聯(lián)合體于2016年以69.32億元競得。
在2019年12月，華僑城決定退出該項目，何超瓊實控的信德集團于當(dāng)年12月4日發(fā)布公告稱，公司分別持股80%的兩家合資公司上海潼信和上海蘇鉆合計以47.12億元的底價，收購了深圳華僑城蘇河灣地塊50%權(quán)益。
目前，上述交易物業(yè)已完工并驗收合格，并且已于去年12月取得預(yù)售許可證，尚待辦理產(chǎn)權(quán)證。鄂爾多斯方面表示，該寫字樓將用于商業(yè)、辦公和綜合服務(wù)，具體購買款項來自自有資金或配套部分銀行貸款，相關(guān)協(xié)議計劃將于近期簽署。
房地產(chǎn)大宗交易中不斷在出現(xiàn)新的資本方，有較強收購能力的煤炭企業(yè)或許會成為房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的又一方向。