記者 | 黃昱
繼碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為“示范房企”發(fā)行境內(nèi)債后，民營(yíng)房企境內(nèi)發(fā)債的融資渠道或?qū)⒅匦麻_放。
5月19日，有消息稱，旭輝集團(tuán)將于下周發(fā)行融資產(chǎn)品，涉及公司債及供應(yīng)鏈ABS，覆蓋CDS及CRMW信用保護(hù)工具，最終將依據(jù)審批流程決定先后發(fā)行順序。
旭輝方面對(duì)界面新聞表示，公司近期已接到了監(jiān)管指導(dǎo)，但因?yàn)榻衲隂]有到期債務(wù)，所以要先申請(qǐng)發(fā)債額度隨后再走申請(qǐng)發(fā)債的具體流程，目前公司的發(fā)展計(jì)劃還沒確定，額度也在申請(qǐng)中。
另?yè)?jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，新城控股擬于近期在銀行間市場(chǎng)發(fā)行一支中期票據(jù)，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將同時(shí)發(fā)行信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）為該期中票提供信用保護(hù)。本期中票計(jì)劃發(fā)行不超過10億元，期限或?yàn)?+1年。
新城控股方面對(duì)界面新聞表示，具體發(fā)債計(jì)劃還待定。
選為示范房企后，這些公司便能安排具體的發(fā)債計(jì)劃，但當(dāng)前民營(yíng)房企發(fā)債還會(huì)面臨投資者是否“買單”的問題。
為吸引投資者，減少投資者后續(xù)認(rèn)購(gòu)相關(guān)債券的顧慮，此次被選為示范發(fā)債的房企都將采用“債券發(fā)行+信用保護(hù)工具”的模式，這一模式過去在房企發(fā)債時(shí)基本沒有使用過。
去年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段，雖然政策不斷維穩(wěn)房地產(chǎn)，但行業(yè)債券融資改善僅限于國(guó)有房企，民營(yíng)房企的債券融資并不多。
東方金誠(chéng)分析師指出，此次三家民營(yíng)房企在監(jiān)管推動(dòng)試水發(fā)債，對(duì)于民營(yíng)房企債券融資來說具有很強(qiáng)的破冰和示范意義，將為其它房企和市場(chǎng)注入信心。
值得注意的是，此次選定的示范房企均屬于民營(yíng)房企中相對(duì)優(yōu)質(zhì)且具有代表性的房企，本身市場(chǎng)認(rèn)可度較高，即便在民企地產(chǎn)債發(fā)行難度較大的一季度，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)等示范房企也均有公開債或ABS發(fā)行。
多位相關(guān)人士對(duì)界面新聞表示，短期來看，民營(yíng)房企公開發(fā)債仍然是艱難的，關(guān)鍵還是要靠銷售回款。
示范房企發(fā)債
房企融資環(huán)境面臨調(diào)整之際,任何消息都能挑動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)。5月16日，關(guān)于“碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企,將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券”的消息引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，三家房企隨后均向界面新聞證實(shí)了消息屬實(shí)。
龍湖和美的置業(yè)當(dāng)晚即公告了債券發(fā)行的詳細(xì)內(nèi)容。據(jù)龍湖公告,將于5月18日及19日在國(guó)內(nèi)公開發(fā)行2022年公司債券(第二期),規(guī)模同樣不超過5億元人民幣,為6年期,第三年末發(fā)行人有權(quán)調(diào)整票面利率及投資者有權(quán)回售債券,票面利率詢價(jià)區(qū)間為3%-4%。
銷售規(guī)模最小的美的置業(yè)此番發(fā)債規(guī)模卻最大,其公告顯示,本期境內(nèi)債券發(fā)行金額不超過10億元人民幣,期限為4年,債券簡(jiǎn)稱“22美置01”, 券票面利率詢價(jià)區(qū)間為 4.10%-4.90%,發(fā)行時(shí)間為5月23日和24日。
在5月16日晚緊急公告“對(duì)號(hào)”示范房企的身份后,碧桂園次日對(duì)發(fā)債事項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)說明,稱將發(fā)行不超過5億元人民幣1＋1＋1年期無擔(dān)保公司債券,主體評(píng)級(jí)AAA,起息日為5月24日,兌付日為2025年5月24日。募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后,將用于置換發(fā)行人對(duì)“19碧地01”債券回售墊付的自有資金。
為幫助民營(yíng)房企逐步恢復(fù)公開市場(chǎng)的融資功能,監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求相關(guān)創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)同時(shí)發(fā)行包括信用違約掉期(私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證(CRMW)在內(nèi)的信用保護(hù)工具。
信用保護(hù)工具也稱為信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具,中指院指出,這是金融機(jī)構(gòu)在相關(guān)企業(yè)債券發(fā)行時(shí),提供的針對(duì)該企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)管理工具,相當(dāng)于為相關(guān)債券買了“保險(xiǎn)”。
一旦債券發(fā)生違約,信用保護(hù)工具的賣方可為買方賠付,因此起到了為發(fā)行主體增信的作用。而滬深交易所信用保護(hù)工具則更為靈活,主要由信用工具買賣雙方溝通,無需發(fā)行人另尋擔(dān)保增信。
從合約類型來看,信用保護(hù)工具分為信用保護(hù)合約和信用保護(hù)憑證兩類,CDS和CRMA(信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋合約)屬于信用保護(hù)合約,交易雙方合約達(dá)成前簽署主協(xié)議,協(xié)商一致后提交合約申報(bào),不可在二級(jí)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓;而CRMW和CLN(信用聯(lián)結(jié)票據(jù))屬于信用保護(hù)憑證,由創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)創(chuàng)設(shè),可進(jìn)行銀行間市場(chǎng)交易。
3家示范房企在此輪擬發(fā)行的公司債券中設(shè)立的都是信用保護(hù)合約。
碧桂園在公告中提到,其擬發(fā)行的這筆5億元公司債券將由中國(guó)證券金融股份有限公司(下稱“中證金融”)與中信建投證券股份有限公司共同創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約,保護(hù)期限不超過1年。
而龍湖同步發(fā)行的一筆規(guī)模為4.02億元的供應(yīng)鏈ABS則啟用的是信用保護(hù)憑證。
深交所發(fā)文稱,該信用保護(hù)憑證的成功設(shè)立,是市場(chǎng)落地的首單民營(yíng)房企信用保護(hù)工具,有利于增厚民營(yíng)房企債務(wù)融資信用水平,標(biāo)志著創(chuàng)新工具支持民營(yíng)房企債務(wù)融資取得新的階段性成果。
“ABS+信用保護(hù)憑證”的融資解決方案,是首單中證金融參與聯(lián)合創(chuàng)設(shè)的ABS信用保護(hù)憑證,在信用保護(hù)工具業(yè)務(wù)上也實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)新。
深交所表示,相較于一對(duì)一的信用保護(hù)合約,信用保護(hù)憑證流通能力更強(qiáng),定價(jià)更為市場(chǎng)化,提升了各方對(duì)龍湖ABS的投資意愿,有利于供應(yīng)鏈上游中小企業(yè)加快回收資金、降低資金成本、拓寬融資渠道。二是采用聯(lián)合創(chuàng)設(shè)的發(fā)行方式，充分發(fā)揮中證金融市場(chǎng)核心機(jī)構(gòu)作用，有助于凝聚市場(chǎng)各方力量，進(jìn)一步提升資本市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)企業(yè)的融資支持力度。
從實(shí)際結(jié)果來看，龍湖這只ABS確實(shí)也取得了投資者的認(rèn)可，投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)2.36倍。
民營(yíng)房企融資回暖？
“示范”的目的必然是為了在更多民營(yíng)房企發(fā)債中進(jìn)行推廣，那么，在信用保護(hù)工具的加持下，民營(yíng)房企的融資是否能成功破冰？
首先要看，碧桂園、美的置業(yè)、龍湖這三家房企此番為何能被選為“示范房企”。 中指研究院認(rèn)為,碧桂園、龍湖、美的置業(yè)均為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的頭部民企,具有開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)、財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健等特點(diǎn)。
此外,在一位地產(chǎn)券商看來,這三家房企在民營(yíng)房企中比較有代表性,碧桂園是規(guī)模最大的,龍湖是質(zhì)量最好的,美的置業(yè)則是中小型民營(yíng)房企中素質(zhì)最好之一。
2021年以來,房企融資艱難,7月份開始,ABS、中票、公司債之類的標(biāo)準(zhǔn)化融資業(yè)務(wù)更是一度被按下“暫緩鍵”。
去年11月初中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)后,龍湖和碧桂園成為眾多拿到境內(nèi)債發(fā)行“入場(chǎng)券”的房企中為數(shù)不多的民營(yíng)房企,最終均獲得50億元中期票據(jù)注冊(cè)額度。
到今年1月初,龍湖又成功發(fā)行2022年公司債券(第一期),總規(guī)模達(dá)28億元,票面利率低至3.49%。
美的置業(yè)因?yàn)橛锌毓晒蓶|何享健家族的信用背書,今年在公開市場(chǎng)的融資并沒有中斷。自今年初獲準(zhǔn)注冊(cè)50億元的中期票據(jù)后,美的置業(yè)于2月份成功發(fā)行第一期15億4年期票據(jù),票面利率為4.5%,成為今年首個(gè)成功發(fā)行中期票據(jù)的內(nèi)房股民企。
與此同時(shí),美的置業(yè)今年還于建行、農(nóng)行、交行、招行簽署了貸款戰(zhàn)略合作協(xié)議,分別獲得貸款額度為220億、220億、190億、120億。
在此背景下,這三家民營(yíng)房企被選為示范房企進(jìn)行發(fā)行公司債也比較容易獲得投資者的認(rèn)可。
中指研究院指出,這三家企業(yè)通過信用保護(hù)工具成功發(fā)行債券融資后,將為后續(xù)市場(chǎng)起到良好的示范帶動(dòng)效應(yīng),將有更多房企效仿類似增信措施進(jìn)行發(fā)債融資。
上述地產(chǎn)券商也對(duì)界面新聞表示,三家房企成功示范之后,后續(xù)會(huì)有其它符合要求的房企陸續(xù)加入發(fā)債名單中來,但具體標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)在還不清楚,或許像旭輝這樣的公司可能有機(jī)會(huì)。
旭輝也是今年獲得銀行并購(gòu)融資額度的民營(yíng)房企之一,同時(shí)還完成了50億中票的注冊(cè)程序,首期完成發(fā)行10億元的中期票據(jù),融資渠道相對(duì)通暢。
據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì),TOP50房企(按克而瑞2021年全口徑銷售排名)中,民營(yíng)房企共有32家,其中財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健的除了碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝外,還有新城控股、濱江、中駿、卓越、新希望地產(chǎn)等。
太平洋證券分析師徐超認(rèn)為,在市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企的信任危機(jī)中,除了少數(shù)幾家財(cái)務(wù)紀(jì)律一直非常嚴(yán)格的穩(wěn)健型民營(yíng)房企外,多數(shù)民營(yíng)房企純粹依靠自己的信用短期內(nèi)較難再在公開市場(chǎng)上發(fā)行純信用類的品種。
信用保護(hù)工具的使用或是一個(gè)可行的思路,但克而瑞研究中心指出,截至目前,經(jīng)過深交所備案的信用保護(hù)合約核心交易商僅20家,信用保護(hù)憑證創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)13家。參與者數(shù)量有限,或會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)活躍度不夠,無法切實(shí)幫助到整體民營(yíng)房企融資困境。
東方金誠(chéng)分析師認(rèn)為,在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未迎來拐點(diǎn)的情況下,投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好難以得到實(shí)質(zhì)性提升,基本面較差的民營(yíng)房企將較難僅受益于政策支持就打通債券融資渠道,可能還需耐心等待房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正回暖。
信用保護(hù)工具說到底還是一個(gè)輔助性工具,上述地產(chǎn)券商也對(duì)界面新聞表示,融資難的底層邏輯還是銷售面臨壓力,一些房企有債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn),因此房企現(xiàn)在更需要的是銷售端的恢復(fù)。