記者｜張子怡
以商貿(mào)物流園為主業(yè)的華南城(01168.HK），迎來(lái)了新的第一大股份深圳國(guó)資特區(qū)建發(fā)，這也是今年首例出險(xiǎn)房企成功引入戰(zhàn)投方。
5月16日,華南城公告稱,公司已經(jīng)收到特區(qū)建發(fā)控股支付的認(rèn)購(gòu)金19.1億港元。根據(jù)協(xié)議,華南城將向特區(qū)建發(fā)控股配發(fā)33.5億股新股,認(rèn)購(gòu)價(jià)格為0.57港元/股。
完成認(rèn)購(gòu)后,華南城已發(fā)行的股份擴(kuò)大至114.42億股,特區(qū)建發(fā)控股持股33.5億股,占比29.28%,特區(qū)建發(fā)(特區(qū)建發(fā)控股的全資母公司)成為了華南城的主要股東兼單一大股東,此前的創(chuàng)始人兼第一大股東鄭松興持股比例由28.5%降至20.16%,成為第二大股東。
從認(rèn)購(gòu)金額來(lái)看，特區(qū)建發(fā)耗資19.1億港元能成為華南城第一股東，是一筆劃算買(mǎi)賣。
畢竟華南城是一家總資產(chǎn)達(dá)1049.4億元，凈資產(chǎn)的352.19億元的商貿(mào)物流企業(yè)。(數(shù)據(jù)截止2021年中期報(bào))
截止到2021年9月30日,華南城擁有深圳、南昌、南寧、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶共8個(gè)華南城項(xiàng)目,總規(guī)劃建面8105.33萬(wàn)平方米;其中已購(gòu)?fù)恋匾?guī)劃建面4318.05萬(wàn)平方米,可售及運(yùn)營(yíng)中1046.37萬(wàn)平方米,發(fā)展中656.69萬(wàn)平方米。
雖然資產(chǎn)規(guī)模不小,但華南城近年來(lái)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題,營(yíng)收下降、毛利率下滑、短期債務(wù)過(guò)大,且今年不少債務(wù)集中到期,徘徊于出險(xiǎn)邊緣,特區(qū)建發(fā)的入股無(wú)異于“及時(shí)雨”。
華南城2021年度中期財(cái)報(bào)顯示,在上半財(cái)年,華南城實(shí)現(xiàn)收入61.66億港元,同比下降13.2%,其中持續(xù)性收入為16.83億港元,同比增長(zhǎng)27.2%;而物業(yè)銷售及融資租賃收入為44.83億港元,同比下降22.5%,其中銷售物業(yè)收入為38.96億港元,同比減少32.6%。
毛利率更是持續(xù)下滑。數(shù)據(jù)顯示,2018年、2019年、2020年,華南城的毛利率分別為43.21%、45.74%、43.72%,常年高于40%,到2021年年中,公司毛利率下滑為36.62%。
在債務(wù)兌付方面,華南城在2022年2月、6月和11月,分別有三筆美元債到期,總計(jì)9.7億美元,約合75億港元。公司還有2022年4月到期的6億元人民幣和2022年8月到期的14億元人民幣的境內(nèi)債需要償還。
截至2021年9月,華南城總計(jì)息債務(wù)366.077億港元,資產(chǎn)負(fù)債率65.74%。
協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴界面新聞,華南城的債務(wù)也很嚴(yán)重,如果不迅速引入戰(zhàn)略投資者,利用戰(zhàn)略投資者的融資能力,那么他們可能會(huì)是下一家債務(wù)違約的企業(yè)。
黃立沖認(rèn)為，對(duì)于特區(qū)建發(fā)而言，這次收購(gòu)不是投資利益最大化的選擇，而是一個(gè)基于本地經(jīng)濟(jì)利益的選擇。華南城本身規(guī)模不大，業(yè)務(wù)集中在深圳及其他省會(huì)城市，項(xiàng)目不多，加上華南城做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，兩者未來(lái)有一定的業(yè)務(wù)協(xié)同性。
資料顯示，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)于2011年7月成立，并于2016年被深圳市政府進(jìn)一步明確作為“基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)”，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資、區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作、PPP項(xiàng)目實(shí)施等。
去年年底,華南城宣布特區(qū)建發(fā)將成為其大股東后,華南城今年2月、6月到期的兩筆美元債順利得以展期。
此外,深圳國(guó)資委旗下企業(yè)陸續(xù)同華南城展開(kāi)合作,如與深圳能源集團(tuán)全資子公司深能南京訂立戰(zhàn)略合作框架協(xié)議;深圳國(guó)際控股有限公司擬收購(gòu)華南城旗下合肥、鄭州物流園。
華南城成功易主深圳國(guó)企的經(jīng)歷,讓市場(chǎng)更為關(guān)注出險(xiǎn)房企是否能被央企、國(guó)企救助。從年第四季度開(kāi)始,各部委就開(kāi)始喊話,鼓勵(lì)房企間收并購(gòu)。
今年4月份,出險(xiǎn)房企佳兆業(yè)與央企招商蛇口、四大AMC之一的長(zhǎng)城資產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,約定以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)的城市更新為基礎(chǔ),設(shè)立三方合作平臺(tái)共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。目前這一合作的具體落地形式還有待觀察。
5月份，面臨債務(wù)壓力的中南建設(shè),也獲得了華融資產(chǎn)與南通國(guó)資設(shè)立合作主體的支持,將對(duì)中南建設(shè)進(jìn)行不超過(guò)50億元的資金支持。這一合作無(wú)疑會(huì)增強(qiáng)中南建設(shè)應(yīng)對(duì)流動(dòng)性問(wèn)題的能力。
另外，中國(guó)奧園也有望在近期迎來(lái)山東某國(guó)企入主。接近中國(guó)奧園的人士告訴界面新聞，目前引進(jìn)戰(zhàn)投工作已接近尾聲，山東實(shí)力國(guó)企已經(jīng)派出近百人盡調(diào)團(tuán)隊(duì)，后續(xù)將以公告形式官宣。
黃立沖認(rèn)為,出險(xiǎn)房企倘若想獲得地方國(guó)企的幫助。一是需要企業(yè)資產(chǎn)集中在某一地區(qū),而不是大量分散在不同城市,不然無(wú)法實(shí)現(xiàn)從母公司層面的收購(gòu)。二是要地方國(guó)企有足夠的資金的實(shí)力。三要是比較小規(guī)模的房企,太大規(guī)模的房企不容易救助,越小規(guī)模越容易救。