文|時(shí)代財(cái)經(jīng) 陳澤璇
去年差點(diǎn)談成一個(gè)客戶,但準(zhǔn)備簽約的那一周,他們整個(gè)分公司突然被裁掉了,最后沒有合作成功”,黎敏敏(化名)就職于一家知名聯(lián)合辦公品牌,負(fù)責(zé)一線城市及周邊地區(qū)的項(xiàng)目招商工作,盡管客戶裁員屬于偶發(fā)事件,但近一年,她明顯地感受到行業(yè)在變化,“從2021年開始,客戶就比較少了”。
黎敏敏告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),在市場正常時(shí),一個(gè)聯(lián)合辦公項(xiàng)目達(dá)到80%的出租率只需要差不多一年,“但現(xiàn)在能夠維持在60-80%的區(qū)間,都已經(jīng)是比較好的了”。
曾經(jīng),聯(lián)合辦公是一個(gè)站在風(fēng)口上的行業(yè)。從2015年開始,國內(nèi)的聯(lián)合辦公行業(yè)迎來快速發(fā)展期,騰訊、阿里、軟銀、SOHO、萬科、金茂和世聯(lián)行等知名企業(yè)的入局更是掀起了一場為期幾年的狂歡。即便是如今一心放在學(xué)習(xí)木工制作、攝影和編程語言Python的潘石屹,在SOHO剛剛進(jìn)入聯(lián)合辦公領(lǐng)域的那些年,也頻頻奔走于各大城市,為自家品牌SOHO 3Q站臺(tái)。
2017-2018年是中國聯(lián)合辦公行業(yè)的高光時(shí)刻,根據(jù)艾媒數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),2017年行業(yè)發(fā)生的投融資事件一共14起,達(dá)到歷史峰值,但總金額達(dá)到最高的是2018年,即超過60億元,而無論在這之前或之后,從未有任何一個(gè)年份總金額超過20億元。
實(shí)際上,在2019年之前的每一年,聯(lián)合辦公的市場規(guī)模一度呈現(xiàn)翻倍式增長,SOHO 3Q、優(yōu)客工場、WE+、裸心社和米域等知名品牌,無一不是成立于這一時(shí)期。然而,當(dāng)潮水褪去,一些品牌開始嘗到過度擴(kuò)張的苦果,在發(fā)生一系列危機(jī)之后,它們或者被收購,或者縮減規(guī)模,或者直接倒閉,成為了歷史塵埃。
盡管近幾年,聯(lián)合辦公的市場規(guī)模依然在增長,但黎敏敏還是感受到行業(yè)在衰退,尤其2020年后,行業(yè)雪上加霜,即便曾經(jīng)成功穿越洗牌期的勝者,如今也感到痛了。
優(yōu)客工場創(chuàng)下近4年最大虧損
近日,“聯(lián)合辦公第一股”優(yōu)客工場發(fā)布了其上市以來的第二份年報(bào)。 2021年,優(yōu)客工場實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入同比2020年增加20.56%,相比2019年減少9.41%;盡管收入同比增加,但營業(yè)虧損和凈虧損的幅度卻分別擴(kuò)大至21.27億元和21.63億元,創(chuàng)下近4年最大虧損。
分析收益表可知,導(dǎo)致優(yōu)客工場出現(xiàn)虧損的原因,一是在于營業(yè)成本蓋過營業(yè)收入產(chǎn)生了負(fù)毛利,而這至少是近4年長期存在的現(xiàn)象,2019-2021年優(yōu)客工場實(shí)現(xiàn)的毛利潤分別為負(fù)的2.02億、0.91億元和0.77億元;而商譽(yù)減值損失、資產(chǎn)減值損失及費(fèi)用、開支等增多,則進(jìn)一步導(dǎo)致虧損幅度的擴(kuò)大。
其中,2021年首次出現(xiàn)的商譽(yù)減值損失高達(dá)15.05億元,亦是導(dǎo)致虧損的全部因素中金額最高的一項(xiàng),優(yōu)客工場稱這是由于其業(yè)務(wù)受到疫情的不利影響,導(dǎo)致報(bào)告單元(reporting unit)的公允價(jià)值低于賬面價(jià)值;而長期資產(chǎn)和長期待攤費(fèi)用減值損失金額達(dá)到了第二高,從2020年的0.37億元增加至2021年的1.14億元,同比增加213.61%,增加的原因主要在于賬面價(jià)值預(yù)計(jì)不能完全收回。
即便是過去長期盈利的聯(lián)合辦公品牌,在2021年也難以獨(dú)善其身。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到,另一行業(yè)龍頭創(chuàng)富港2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入達(dá)到2016年掛牌新三板以來的最高值6.48億元,歸母凈利則同比下降73.23%至1061.82萬元,而扣非凈利潤則是2017年以來首次為負(fù),即負(fù)的425.82萬元。
不過,創(chuàng)富港指出,凈利潤下降主要原因是啟用新租賃準(zhǔn)則對(duì)公司利潤產(chǎn)生影響,同時(shí)一個(gè)項(xiàng)目(瑞思商務(wù)中心)的未決訴訟導(dǎo)致計(jì)提減值,若排除兩大因素后凈利潤同比增加1112萬元,即達(dá)到將近5078.38億元。
值得注意的是,創(chuàng)富港是聯(lián)合辦公行業(yè)的龍頭之一,截止 2021 年 12 月 31 日,其在全國擁有的簽約門店數(shù)量 230 家, 分布于深圳、廣州、北京、上海、杭州、香港、成都、寧波、 長沙等九大城市,對(duì)應(yīng)的建筑面積合計(jì)31.06萬平方米。
即便是行業(yè)龍頭之一,創(chuàng)富港自2017年以來長期處于微利狀態(tài),凈利潤介于147.72-3966.38萬元,基本每股收益則處于0.01-0.64元區(qū)間;而掛牌新三板的2016年,其凈利潤甚至出現(xiàn)732.98萬元的虧損。
2015年,政府工作報(bào)告首次提及“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”,此后幾年,在政策和資本的加持下,聯(lián)合辦公的概念才首次被國內(nèi)大眾所熟知,盡管它在發(fā)達(dá)國家并非一個(gè)新鮮事物。在當(dāng)時(shí),聯(lián)合辦公經(jīng)常與諸如共享經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)思維和創(chuàng)業(yè)孵化器等概念捆綁,但本質(zhì)上,它是一門關(guān)于辦公室租賃的生意,而在不少業(yè)內(nèi)人士看來,聯(lián)合辦公品牌的主要經(jīng)營模式為“二房東模式”。
所謂“二房東模式”,指的是將辦公物業(yè)承租下來之后,通過切割、裝修,然后以一定價(jià)格分租給企業(yè)客戶,從而賺取中間差價(jià),而這正是聯(lián)合辦公行業(yè)長期處于微利狀態(tài)的原因所在,甚至一著不慎便會(huì)發(fā)生虧損。
布局10年后投資人虧損離場
“聯(lián)合辦公只是滿足社會(huì)需求的一個(gè)利基市場(niche market),這種行業(yè)有一個(gè)特點(diǎn),就是競爭不能太多,它只是提供給一些利基玩家(niche player)來玩的,很多人涌進(jìn)去后大家生存不會(huì)很好,無論中國還是全世界都是如此”,匯生國際融資總裁黃立沖表示,競爭過于激烈會(huì)導(dǎo)致聯(lián)合辦公供過于求,而一旦供過于求意味著成本的升高和租金的下跌,“賺不到毛利,馬上就會(huì)進(jìn)入虧損狀態(tài)”。
利基市場指的是在較大的細(xì)分市場中具有相似興趣或需求的一小群顧客所占有的市場空間,實(shí)際上,聯(lián)合辦公滿足的是自由職業(yè)者、中小企業(yè)或者初創(chuàng)公司的辦公需求,黃立沖認(rèn)為,聯(lián)合辦公實(shí)現(xiàn)盈利的另一基本前提是“在中長期內(nèi)這些公司生存率比較高,以及自由職業(yè)者有著很高的收入來輕松應(yīng)對(duì)租金,但中國小企業(yè)的失敗率是很高的,而聯(lián)合辦公又是雙創(chuàng)政策推動(dòng)的?!?/p>
黃立沖的另一個(gè)身份為協(xié)縱策略管理集團(tuán)的聯(lián)合創(chuàng)始人,2009年創(chuàng)立的聯(lián)合辦公品牌協(xié)縱國際企業(yè)港是這家公司的其中一塊業(yè)務(wù),高峰時(shí)在國內(nèi)擁有5萬平方米的辦公面積,但由于前述原因,2017年黃立沖決定退出國內(nèi)市場,“物業(yè)到期就不做了,賺不到錢,到2019年我們已經(jīng)完全沒有中國業(yè)務(wù)了,現(xiàn)在主力在美國、澳洲、香港和新加坡”,黃立沖向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露,從入局到退出,“聯(lián)合辦公整體是微虧的”。
在2014年9月召開的夏季達(dá)沃斯論壇開幕式上首次提出,要借改革創(chuàng)新的“東風(fēng)”,在960萬平方公里土地上掀起“大眾創(chuàng)業(yè)”、“草根創(chuàng)業(yè)”的浪潮,形成“萬眾創(chuàng)新”、“人人創(chuàng)新”的新態(tài)勢(shì);次年(2015年),“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”首次被寫入政府工作報(bào)告,中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司的數(shù)量開始激增,國內(nèi)的聯(lián)合辦公行業(yè)正式迎來了它的發(fā)展元年。
這一年,毛大慶從萬科高級(jí)副總裁離職創(chuàng)立了如今廣為人知的優(yōu)客工場,而創(chuàng)富港雖成立的時(shí)間較早,但它掛牌新三板的時(shí)間也正好是同樣屬于風(fēng)口之年的2016年,騰訊、阿里、軟銀、SOHO、萬科、金茂和世聯(lián)行等知名企業(yè)也先后入局聯(lián)合辦公行業(yè)。
艾媒數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)顯示,自2015年開始,聯(lián)合辦公行業(yè)的投融資事件發(fā)生次數(shù)逐漸升高,并在2017年達(dá)到了最高峰(14起),而投融資金額卻是在2018年才摸頂,超過60億元。這幾年,不少聯(lián)合辦公品牌在資本的助力下開始跑馬圈地。
過激的競爭導(dǎo)致行業(yè)成本過高,使得原本就處于微利狀態(tài)的“二房東模式”如履薄冰,潮水褪去無疑讓行業(yè)雪上加霜,一些品牌由于過度擴(kuò)張、財(cái)務(wù)壓力和運(yùn)營不善的綜合因素下開始暴雷。
“行業(yè)在衰退,客戶越來越少”
持續(xù)虧損至今仍是聯(lián)合辦公的行業(yè)性難題,實(shí)際上,不少聯(lián)合辦公品牌嘗試通過輕資產(chǎn)模式和增值服務(wù)的方式來降低成本和提高收入。
以優(yōu)客工場為例,2020年4月優(yōu)客工場宣布向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型,它的輕資產(chǎn)模式包括以運(yùn)營管理輸出為主的U Brand與以資產(chǎn)托管為主的U Partner模式。在輕資產(chǎn)模式下,優(yōu)客工場主要輸出品牌服務(wù),并提供空間設(shè)計(jì)、建造、以及管理服務(wù),而物業(yè)主承擔(dān)大部分的前期投入。其中,在U Brand模式下,優(yōu)客工場主要向房東收取品牌、咨詢和運(yùn)營的管理費(fèi);而在U Partner模式下,則主要與房東分享收入。
不過,戴德梁行廣州公司寫字樓部主管及董事梁杰的看法并不樂觀,他認(rèn)為目前行業(yè)并未擺脫“二房東”的單一盈利模式,“聯(lián)合辦公品牌傾向于更輕的投入,租金和裝修也不過度投入,收入與房東分成,對(duì)聯(lián)合辦公最理想的情況是租金和裝修不用付”,但幾乎沒有房東或業(yè)主愿意完全接受這種模式。
不同的受訪者向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出,聯(lián)合辦公的商業(yè)模式原本就已到達(dá)瓶頸,中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司的存活率有所降低,而它們正是聯(lián)合辦公的客戶群體。梁杰表示:“經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的狀況下,初創(chuàng)企業(yè)和一些中小企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是脆弱的,容易出現(xiàn)退租、無法履約、倒閉的情況。聯(lián)合辦公的客戶沒有辦法得到及時(shí)的補(bǔ)充,但是聯(lián)合辦公品牌的租金、運(yùn)營、人力的成本資源也一直在燒錢,加上聯(lián)合辦公空間前期的一次性各種投入,在這種狀況下,虧錢是很正常的”。
就職于一個(gè)知名聯(lián)合辦公品牌的黎敏敏告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),2021年以來明顯感受到行業(yè)在衰退,客戶越來越少,在市場正常的時(shí)候,一個(gè)聯(lián)合辦公項(xiàng)目達(dá)到80%的出租率只需要差不多一年,“但現(xiàn)在能夠維持在60-80%的區(qū)間,都已經(jīng)是比較好的了”。
此外,梁杰指出,大環(huán)境的影響是全面的,非一線寫字樓的帶看量“數(shù)據(jù)慘淡”。多位不同的受訪者均向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出,原本已上升的傳統(tǒng)寫字樓空置率被進(jìn)一步推高,在開發(fā)商去化壓力和現(xiàn)金流壓力下,傳統(tǒng)寫字樓租金的下降相對(duì)增強(qiáng)了自身的競爭力,從而導(dǎo)致聯(lián)合辦公行業(yè)直面更強(qiáng)的外部競爭。
來源:時(shí)代財(cái)經(jīng)
原標(biāo)題:創(chuàng)4年最大虧損,優(yōu)客工場也遇到難題,潘石屹力挺的聯(lián)合辦公正遭遇陣痛