文｜時(shí)代財(cái)經(jīng) 陳澤璇

去年差點(diǎn)談成一個(gè)客戶，但準(zhǔn)備簽約的那一周，他們整個(gè)分公司突然被裁掉了，最后沒有合作成功”，黎敏敏（化名）就職于一家知名聯(lián)合辦公品牌，負(fù)責(zé)一線城市及周邊地區(qū)的項(xiàng)目招商工作，盡管客戶裁員屬于偶發(fā)事件，但近一年，她明顯地感受到行業(yè)在變化，“從2021年開始，客戶就比較少了”。

黎敏敏告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，在市場正常時(shí)，一個(gè)聯(lián)合辦公項(xiàng)目達(dá)到80%的出租率只需要差不多一年，“但現(xiàn)在能夠維持在60-80%的區(qū)間，都已經(jīng)是比較好的了”。

曾經(jīng)，聯(lián)合辦公是一個(gè)站在風(fēng)口上的行業(yè)。從2015年開始，國內(nèi)的聯(lián)合辦公行業(yè)迎來快速發(fā)展期，騰訊、阿里、軟銀、SOHO、萬科、金茂和世聯(lián)行等知名企業(yè)的入局更是掀起了一場為期幾年的狂歡。即便是如今一心放在學(xué)習(xí)木工制作、攝影和編程語言Python的潘石屹，在SOHO剛剛進(jìn)入聯(lián)合辦公領(lǐng)域的那些年，也頻頻奔走于各大城市，為自家品牌SOHO 3Q站臺(tái)。

2017-2018年是中國聯(lián)合辦公行業(yè)的高光時(shí)刻，根據(jù)艾媒數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2017年行業(yè)發(fā)生的投融資事件一共14起，達(dá)到歷史峰值，但總金額達(dá)到最高的是2018年，即超過60億元，而無論在這之前或之后，從未有任何一個(gè)年份總金額超過20億元。

實(shí)際上，在2019年之前的每一年，聯(lián)合辦公的市場規(guī)模一度呈現(xiàn)翻倍式增長，SOHO 3Q、優(yōu)客工場、WE+、裸心社和米域等知名品牌，無一不是成立于這一時(shí)期。然而，當(dāng)潮水褪去，一些品牌開始嘗到過度擴(kuò)張的苦果，在發(fā)生一系列危機(jī)之后，它們或者被收購，或者縮減規(guī)模，或者直接倒閉，成為了歷史塵埃。

盡管近幾年，聯(lián)合辦公的市場規(guī)模依然在增長，但黎敏敏還是感受到行業(yè)在衰退，尤其2020年后，行業(yè)雪上加霜，即便曾經(jīng)成功穿越洗牌期的勝者，如今也感到痛了。

優(yōu)客工場創(chuàng)下近4年最大虧損

近日，“聯(lián)合辦公第一股”優(yōu)客工場發(fā)布了其上市以來的第二份年報(bào)。 2021年，優(yōu)客工場實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入同比2020年增加20.56%，相比2019年減少9.41%；盡管收入同比增加，但營業(yè)虧損和凈虧損的幅度卻分別擴(kuò)大至21.27億元和21.63億元，創(chuàng)下近4年最大虧損。

分析收益表可知，導(dǎo)致優(yōu)客工場出現(xiàn)虧損的原因，一是在于營業(yè)成本蓋過營業(yè)收入產(chǎn)生了負(fù)毛利，而這至少是近4年長期存在的現(xiàn)象，2019-2021年優(yōu)客工場實(shí)現(xiàn)的毛利潤分別為負(fù)的2.02億、0.91億元和0.77億元；而商譽(yù)減值損失、資產(chǎn)減值損失及費(fèi)用、開支等增多，則進(jìn)一步導(dǎo)致虧損幅度的擴(kuò)大。

其中，2021年首次出現(xiàn)的商譽(yù)減值損失高達(dá)15.05億元，亦是導(dǎo)致虧損的全部因素中金額最高的一項(xiàng)，優(yōu)客工場稱這是由于其業(yè)務(wù)受到疫情的不利影響，導(dǎo)致報(bào)告單元（reporting unit）的公允價(jià)值低于賬面價(jià)值；而長期資產(chǎn)和長期待攤費(fèi)用減值損失金額達(dá)到了第二高，從2020年的0.37億元增加至2021年的1.14億元，同比增加213.61%，增加的原因主要在于賬面價(jià)值預(yù)計(jì)不能完全收回。

即便是過去長期盈利的聯(lián)合辦公品牌，在2021年也難以獨(dú)善其身。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，另一行業(yè)龍頭創(chuàng)富港2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入達(dá)到2016年掛牌新三板以來的最高值6.48億元，歸母凈利則同比下降73.23%至1061.82萬元，而扣非凈利潤則是2017年以來首次為負(fù)，即負(fù)的425.82萬元。

不過，創(chuàng)富港指出，凈利潤下降主要原因是啟用新租賃準(zhǔn)則對(duì)公司利潤產(chǎn)生影響，同時(shí)一個(gè)項(xiàng)目（瑞思商務(wù)中心）的未決訴訟導(dǎo)致計(jì)提減值，若排除兩大因素后凈利潤同比增加1112萬元，即達(dá)到將近5078.38億元。

值得注意的是，創(chuàng)富港是聯(lián)合辦公行業(yè)的龍頭之一，截止 2021 年 12 月 31 日，其在全國擁有的簽約門店數(shù)量 230 家， 分布于深圳、廣州、北京、上海、杭州、香港、成都、寧波、 長沙等九大城市，對(duì)應(yīng)的建筑面積合計(jì)31.06萬平方米。

即便是行業(yè)龍頭之一，創(chuàng)富港自2017年以來長期處于微利狀態(tài)，凈利潤介于147.72-3966.38萬元，基本每股收益則處于0.01-0.64元區(qū)間；而掛牌新三板的2016年，其凈利潤甚至出現(xiàn)732.98萬元的虧損。 

2015年，政府工作報(bào)告首次提及“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，此后幾年，在政策和資本的加持下，聯(lián)合辦公的概念才首次被國內(nèi)大眾所熟知，盡管它在發(fā)達(dá)國家并非一個(gè)新鮮事物。在當(dāng)時(shí)，聯(lián)合辦公經(jīng)常與諸如共享經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)思維和創(chuàng)業(yè)孵化器等概念捆綁，但本質(zhì)上，它是一門關(guān)于辦公室租賃的生意，而在不少業(yè)內(nèi)人士看來，聯(lián)合辦公品牌的主要經(jīng)營模式為“二房東模式”。

所謂“二房東模式”，指的是將辦公物業(yè)承租下來之后，通過切割、裝修，然后以一定價(jià)格分租給企業(yè)客戶，從而賺取中間差價(jià)，而這正是聯(lián)合辦公行業(yè)長期處于微利狀態(tài)的原因所在，甚至一著不慎便會(huì)發(fā)生虧損。

布局10年后投資人虧損離場

“聯(lián)合辦公只是滿足社會(huì)需求的一個(gè)利基市場（niche market），這種行業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)，就是競爭不能太多，它只是提供給一些利基玩家（niche player）來玩的，很多人涌進(jìn)去后大家生存不會(huì)很好，無論中國還是全世界都是如此”，匯生國際融資總裁黃立沖表示，競爭過于激烈會(huì)導(dǎo)致聯(lián)合辦公供過于求，而一旦供過于求意味著成本的升高和租金的下跌，“賺不到毛利，馬上就會(huì)進(jìn)入虧損狀態(tài)”。

利基市場指的是在較大的細(xì)分市場中具有相似興趣或需求的一小群顧客所占有的市場空間，實(shí)際上，聯(lián)合辦公滿足的是自由職業(yè)者、中小企業(yè)或者初創(chuàng)公司的辦公需求，黃立沖認(rèn)為，聯(lián)合辦公實(shí)現(xiàn)盈利的另一基本前提是“在中長期內(nèi)這些公司生存率比較高，以及自由職業(yè)者有著很高的收入來輕松應(yīng)對(duì)租金，但中國小企業(yè)的失敗率是很高的，而聯(lián)合辦公又是雙創(chuàng)政策推動(dòng)的。”

黃立沖的另一個(gè)身份為協(xié)縱策略管理集團(tuán)的聯(lián)合創(chuàng)始人，2009年創(chuàng)立的聯(lián)合辦公品牌協(xié)縱國際企業(yè)港是這家公司的其中一塊業(yè)務(wù)，高峰時(shí)在國內(nèi)擁有5萬平方米的辦公面積，但由于前述原因，2017年黃立沖決定退出國內(nèi)市場，“物業(yè)到期就不做了，賺不到錢，到2019年我們已經(jīng)完全沒有中國業(yè)務(wù)了，現(xiàn)在主力在美國、澳洲、香港和新加坡”，黃立沖向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，從入局到退出，“聯(lián)合辦公整體是微虧的”。

在2014年9月召開的夏季達(dá)沃斯論壇開幕式上首次提出，要借改革創(chuàng)新的“東風(fēng)”，在960萬平方公里土地上掀起“大眾創(chuàng)業(yè)”、“草根創(chuàng)業(yè)”的浪潮，形成“萬眾創(chuàng)新”、“人人創(chuàng)新”的新態(tài)勢；次年（2015年），“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”首次被寫入政府工作報(bào)告，中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司的數(shù)量開始激增，國內(nèi)的聯(lián)合辦公行業(yè)正式迎來了它的發(fā)展元年。

這一年，毛大慶從萬科高級(jí)副總裁離職創(chuàng)立了如今廣為人知的優(yōu)客工場，而創(chuàng)富港雖成立的時(shí)間較早，但它掛牌新三板的時(shí)間也正好是同樣屬于風(fēng)口之年的2016年，騰訊、阿里、軟銀、SOHO、萬科、金茂和世聯(lián)行等知名企業(yè)也先后入局聯(lián)合辦公行業(yè)。

艾媒數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)顯示，自2015年開始，聯(lián)合辦公行業(yè)的投融資事件發(fā)生次數(shù)逐漸升高，并在2017年達(dá)到了最高峰（14起），而投融資金額卻是在2018年才摸頂，超過60億元。這幾年，不少聯(lián)合辦公品牌在資本的助力下開始跑馬圈地。

過激的競爭導(dǎo)致行業(yè)成本過高，使得原本就處于微利狀態(tài)的“二房東模式”如履薄冰，潮水褪去無疑讓行業(yè)雪上加霜，一些品牌由于過度擴(kuò)張、財(cái)務(wù)壓力和運(yùn)營不善的綜合因素下開始暴雷。

“行業(yè)在衰退，客戶越來越少”

持續(xù)虧損至今仍是聯(lián)合辦公的行業(yè)性難題，實(shí)際上，不少聯(lián)合辦公品牌嘗試通過輕資產(chǎn)模式和增值服務(wù)的方式來降低成本和提高收入。

以優(yōu)客工場為例，2020年4月優(yōu)客工場宣布向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，它的輕資產(chǎn)模式包括以運(yùn)營管理輸出為主的U Brand與以資產(chǎn)托管為主的U Partner模式。在輕資產(chǎn)模式下，優(yōu)客工場主要輸出品牌服務(wù)，并提供空間設(shè)計(jì)、建造、以及管理服務(wù)，而物業(yè)主承擔(dān)大部分的前期投入。其中，在U Brand模式下，優(yōu)客工場主要向房東收取品牌、咨詢和運(yùn)營的管理費(fèi)；而在U Partner模式下，則主要與房東分享收入。

不過，戴德梁行廣州公司寫字樓部主管及董事梁杰的看法并不樂觀，他認(rèn)為目前行業(yè)并未擺脫“二房東”的單一盈利模式，“聯(lián)合辦公品牌傾向于更輕的投入，租金和裝修也不過度投入，收入與房東分成，對(duì)聯(lián)合辦公最理想的情況是租金和裝修不用付”，但幾乎沒有房東或業(yè)主愿意完全接受這種模式。

不同的受訪者向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，聯(lián)合辦公的商業(yè)模式原本就已到達(dá)瓶頸，中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司的存活率有所降低，而它們正是聯(lián)合辦公的客戶群體。梁杰表示：“經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的狀況下，初創(chuàng)企業(yè)和一些中小企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是脆弱的，容易出現(xiàn)退租、無法履約、倒閉的情況。聯(lián)合辦公的客戶沒有辦法得到及時(shí)的補(bǔ)充，但是聯(lián)合辦公品牌的租金、運(yùn)營、人力的成本資源也一直在燒錢，加上聯(lián)合辦公空間前期的一次性各種投入，在這種狀況下，虧錢是很正常的”。

就職于一個(gè)知名聯(lián)合辦公品牌的黎敏敏告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，2021年以來明顯感受到行業(yè)在衰退，客戶越來越少，在市場正常的時(shí)候，一個(gè)聯(lián)合辦公項(xiàng)目達(dá)到80%的出租率只需要差不多一年，“但現(xiàn)在能夠維持在60-80%的區(qū)間，都已經(jīng)是比較好的了”。

此外，梁杰指出，大環(huán)境的影響是全面的，非一線寫字樓的帶看量“數(shù)據(jù)慘淡”。多位不同的受訪者均向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，原本已上升的傳統(tǒng)寫字樓空置率被進(jìn)一步推高，在開發(fā)商去化壓力和現(xiàn)金流壓力下，傳統(tǒng)寫字樓租金的下降相對(duì)增強(qiáng)了自身的競爭力，從而導(dǎo)致聯(lián)合辦公行業(yè)直面更強(qiáng)的外部競爭。