記者｜張子怡

作為華南城市的深圳，對(duì)落地冰雪項(xiàng)目的渴望非同一般。

深圳發(fā)改委近日公布的《深圳市2022年重大項(xiàng)目計(jì)劃清單》中，融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城項(xiàng)目位列其中。

不止如此，融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城的項(xiàng)目還是《深圳市旅游業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）計(jì)劃推進(jìn)的項(xiàng)目之一，《規(guī)劃》顯示：推進(jìn)深圳冰雪文旅城等體育旅游體驗(yàn)消費(fèi)綜合體建設(shè)，布局一批水上運(yùn)動(dòng)中心、極限運(yùn)動(dòng)館、攀巖館、電競(jìng)館等新型體育設(shè)施。該項(xiàng)目也列入了2021年寶安的重大項(xiàng)目計(jì)劃。

深圳對(duì)融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城項(xiàng)目的重視程度可見一斑。然而，在融創(chuàng)中國(guó)面臨流動(dòng)性壓力后，這一重點(diǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)速度已變得緩慢。

近日有市場(chǎng)消息稱，融創(chuàng)中國(guó)將出售深圳冰雪文旅城51%股權(quán)，潛在的買家名單中有深圳地鐵集團(tuán)和萬(wàn)科。

融創(chuàng)中國(guó)對(duì)外回應(yīng)稱，有在洽談出售，不過(guò)還在磋商中，關(guān)于洽談對(duì)象以及進(jìn)展程度，現(xiàn)在還沒有確切的消息可以公開，等到洽談落定之后可以看到股權(quán)變更。

萬(wàn)科及項(xiàng)目合作方珠海國(guó)企華發(fā)股份則對(duì)融創(chuàng)中國(guó)出售股權(quán)一事不予置評(píng)。

位列深圳重大項(xiàng)目計(jì)劃清單的冰雪文旅城項(xiàng)目，為何在項(xiàng)目建設(shè)前期就走到了要轉(zhuǎn)賣股權(quán)的地步？

高代價(jià)入深

融創(chuàng)華發(fā)深圳冰雪文旅城是融創(chuàng)文旅板塊進(jìn)入深圳的第一個(gè)項(xiàng)目。對(duì)融創(chuàng)而言，雖在華南布局?jǐn)?shù)年，但在深圳卻一直項(xiàng)目不多，這讓深圳冰雪文旅城的建設(shè)具有重要的戰(zhàn)略意義。

2019年年底，在當(dāng)年的深圳全球招商大會(huì)上，深圳寶安區(qū)和融創(chuàng)中國(guó)簽訂了總投資達(dá)367億元的合作協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，寶安與融創(chuàng)中國(guó)將建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，由融創(chuàng)中國(guó)投資，在寶安建設(shè)融創(chuàng)中國(guó)大灣區(qū)總部及冰雪文旅綜合體項(xiàng)目（暫定名）。其中，冰雪文旅綜合體項(xiàng)目擬投資約338.3億元，將建設(shè)成集世界最大室內(nèi)雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設(shè)施于一體的世界級(jí)文旅項(xiàng)目。

2020年11月23日，由融創(chuàng)中國(guó)與華發(fā)股份共同出資成立的深圳融華置地（融創(chuàng)占股51%，華發(fā)占股49%）以底價(jià)127.1億元拿下該項(xiàng)目地塊。

當(dāng)時(shí)的地塊出讓公告顯示，融創(chuàng)華發(fā)深圳冰雪文旅城位于深圳寶安區(qū)，總用地面積達(dá)43.68萬(wàn)平方米，總建面約131.07萬(wàn)平方米，包括30萬(wàn)平方米可售型人才房，74.25萬(wàn)平方米辦公，9.97萬(wàn)平方米商業(yè)，10萬(wàn)平方米游樂設(shè)施，4.9萬(wàn)平方米配套酒店，1.95萬(wàn)平方米公共配套設(shè)施。

其中，74.25萬(wàn)平方米辦公及9.97萬(wàn)平方米商業(yè)可分割銷售；30萬(wàn)平方米可售型人才房也允許分割銷售，最高售價(jià)為4萬(wàn)元/平方米。

由于規(guī)劃中缺少商品住宅，同融創(chuàng)中國(guó)在其他城市的文旅項(xiàng)目相比，深圳冰雪文旅城地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)能夠帶來(lái)的利潤(rùn)并不豐厚。

一位熟悉深圳市場(chǎng)的房企投拓人士告訴界面新聞，在不考慮稅收和建安成本的情況，人才房的銷售可以基本抵扣地價(jià)。項(xiàng)目如果想實(shí)現(xiàn)比較好的收入，需要把辦公改成公寓銷售。如果按商業(yè)辦公售賣，建安成本都難以收回。

不止如此，融創(chuàng)中國(guó)為了拿下項(xiàng)目，還同相關(guān)部門簽下不少其他配套條件。

地塊監(jiān)管協(xié)議顯示，融創(chuàng)中國(guó)或其關(guān)聯(lián)公司須在拿地六個(gè)月內(nèi)取得深圳市政府總部企業(yè)認(rèn)定，從2021年起五年內(nèi)，該總部企業(yè)文旅產(chǎn)業(yè)在地塊所在區(qū)年均產(chǎn)值不得低于20億元，形成的地方財(cái)力貢獻(xiàn)不得低于4000萬(wàn)元。

融創(chuàng)還必須建設(shè)一個(gè)計(jì)容總建筑面積不低于10萬(wàn)平方米的冰雪項(xiàng)目，投資規(guī)模不得低于20億元（不含地價(jià)）；冰雪項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)3年內(nèi)，必須獨(dú)立承辦至少1次由國(guó)際滑雪聯(lián)合會(huì)主辦的國(guó)際滑雪賽事；酒店規(guī)劃建設(shè)須突出影視主題特色，引進(jìn)一個(gè)國(guó)際性影視節(jié)（展）或設(shè)評(píng)獎(jiǎng)的全國(guó)性影視節(jié)（展），且融創(chuàng)中國(guó)或其關(guān)聯(lián)公司須投資拍攝一部以深圳為背景的都市題材電影，投資額不低于6000萬(wàn)元等。

不止如此，上述每項(xiàng)條件都有相應(yīng)的違約責(zé)任，且該項(xiàng)目并沒有簽署退出機(jī)制。