記者｜張子怡

作為華南城市的深圳，對落地冰雪項目的渴望非同一般。

深圳發(fā)改委近日公布的《深圳市2022年重大項目計劃清單》中，融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城項目位列其中。

不止如此，融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城的項目還是《深圳市旅游業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）計劃推進的項目之一，《規(guī)劃》顯示：推進深圳冰雪文旅城等體育旅游體驗消費綜合體建設，布局一批水上運動中心、極限運動館、攀巖館、電競館等新型體育設施。該項目也列入了2021年寶安的重大項目計劃。

深圳對融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城項目的重視程度可見一斑。然而，在融創(chuàng)中國面臨流動性壓力后，這一重點項目的推進速度已變得緩慢。

近日有市場消息稱，融創(chuàng)中國將出售深圳冰雪文旅城51%股權，潛在的買家名單中有深圳地鐵集團和萬科。

融創(chuàng)中國對外回應稱，有在洽談出售，不過還在磋商中，關于洽談對象以及進展程度，現(xiàn)在還沒有確切的消息可以公開，等到洽談落定之后可以看到股權變更。

萬科及項目合作方珠海國企華發(fā)股份則對融創(chuàng)中國出售股權一事不予置評。

位列深圳重大項目計劃清單的冰雪文旅城項目，為何在項目建設前期就走到了要轉(zhuǎn)賣股權的地步？

高代價入深

融創(chuàng)華發(fā)深圳冰雪文旅城是融創(chuàng)文旅板塊進入深圳的第一個項目。對融創(chuàng)而言，雖在華南布局數(shù)年，但在深圳卻一直項目不多，這讓深圳冰雪文旅城的建設具有重要的戰(zhàn)略意義。

2019年年底，在當年的深圳全球招商大會上，深圳寶安區(qū)和融創(chuàng)中國簽訂了總投資達367億元的合作協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，寶安與融創(chuàng)中國將建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，由融創(chuàng)中國投資，在寶安建設融創(chuàng)中國大灣區(qū)總部及冰雪文旅綜合體項目（暫定名）。其中，冰雪文旅綜合體項目擬投資約338.3億元，將建設成集世界最大室內(nèi)雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設施于一體的世界級文旅項目。

2020年11月23日，由融創(chuàng)中國與華發(fā)股份共同出資成立的深圳融華置地（融創(chuàng)占股51%，華發(fā)占股49%）以底價127.1億元拿下該項目地塊。

當時的地塊出讓公告顯示，融創(chuàng)華發(fā)深圳冰雪文旅城位于深圳寶安區(qū)，總用地面積達43.68萬平方米，總建面約131.07萬平方米，包括30萬平方米可售型人才房，74.25萬平方米辦公，9.97萬平方米商業(yè)，10萬平方米游樂設施，4.9萬平方米配套酒店，1.95萬平方米公共配套設施。

其中，74.25萬平方米辦公及9.97萬平方米商業(yè)可分割銷售；30萬平方米可售型人才房也允許分割銷售，最高售價為4萬元/平方米。

由于規(guī)劃中缺少商品住宅，同融創(chuàng)中國在其他城市的文旅項目相比，深圳冰雪文旅城地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務能夠帶來的利潤并不豐厚。

一位熟悉深圳市場的房企投拓人士告訴界面新聞，在不考慮稅收和建安成本的情況，人才房的銷售可以基本抵扣地價。項目如果想實現(xiàn)比較好的收入，需要把辦公改成公寓銷售。如果按商業(yè)辦公售賣，建安成本都難以收回。

不止如此，融創(chuàng)中國為了拿下項目，還同相關部門簽下不少其他配套條件。

地塊監(jiān)管協(xié)議顯示，融創(chuàng)中國或其關聯(lián)公司須在拿地六個月內(nèi)取得深圳市政府總部企業(yè)認定，從2021年起五年內(nèi)，該總部企業(yè)文旅產(chǎn)業(yè)在地塊所在區(qū)年均產(chǎn)值不得低于20億元，形成的地方財力貢獻不得低于4000萬元。

融創(chuàng)還必須建設一個計容總建筑面積不低于10萬平方米的冰雪項目，投資規(guī)模不得低于20億元（不含地價）；冰雪項目投入運營3年內(nèi)，必須獨立承辦至少1次由國際滑雪聯(lián)合會主辦的國際滑雪賽事；酒店規(guī)劃建設須突出影視主題特色，引進一個國際性影視節(jié)（展）或設評獎的全國性影視節(jié)（展），且融創(chuàng)中國或其關聯(lián)公司須投資拍攝一部以深圳為背景的都市題材電影，投資額不低于6000萬元等。

不止如此，上述每項條件都有相應的違約責任，且該項目并沒有簽署退出機制。