記者｜牛鈺
從深耕北京西紅門走向環(huán)京大市場，鴻坤早年提出的千億目標卻難以實現(xiàn)，如今銷售額不足百億，已然陷入流動性危機。
5月10日，北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)布公告稱，公司未能于4月8日按時償還BJHKWY14.7510/08/22票據(jù)項下約1423萬美元的利息，根據(jù)票據(jù)條款，公司擁有30天的支付寬限期?，F(xiàn)寬限期已過，其未能在寬限期屆滿前支付相關款項，因此發(fā)生違約事件。
據(jù)悉，上述票據(jù)于2019年10月發(fā)行，總規(guī)模2.05億美元，當前未償還余額1.93億美元，票息14.75%，到期日為2022年10月8日。
鴻坤偉業(yè)表示，正在評估其流動性狀況、整體業(yè)務運營和運營環(huán)境，積極實施有效的流動性解決方案，并密切關注情況。并將積極參與與票據(jù)持有人的對話，以期達成一致的解決方案，并保護公司利益相關者的最佳利益。
公開資料顯示，鴻坤集團成立于2002年，早年深耕北京大興西紅門區(qū)域，后擴張至京津冀大市場。2017年，鴻坤集團的實控人由創(chuàng)始人趙彬變更為其子趙偉豪，同年，鴻坤制定了宏大的擴張目標，包括進駐長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)以及海南自貿(mào)區(qū)，甚至喊出千億銷售目標。
與此同時，鴻坤集團的商業(yè)版圖開始擴容。圍繞鴻坤地產(chǎn)，鴻坤文旅集團、鴻坤產(chǎn)業(yè)、鴻坤資本等模塊相繼出現(xiàn)。其中，鴻坤資本整合了鴻坤億潤投資、鴻坤基金、鴻坤財富等板塊。
過去數(shù)年間，鴻坤地產(chǎn)走向全國的戰(zhàn)略還未完全鋪開，已經(jīng)錯失高速發(fā)展良機。伴隨近年環(huán)京房地產(chǎn)調(diào)控、疫情等壓力，早年高杠桿拿地流轉的鴻坤地產(chǎn)經(jīng)營迅速惡化，陷入流動性危機。
“過去的三年間，在疫情和行業(yè)的雙重壓力下，集團的各大業(yè)務板塊面臨巨大的資金壓力，公司上下竭盡所能開源節(jié)流。”今年4月份，鴻坤集團在官微坦誠，其資本板塊中的“鴻坤財富”已于3月停止運營，面臨產(chǎn)品兌付困難，但其宣稱“絕不躺平”，正在積極盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，采取靈活的兌付方式，既有現(xiàn)金兌付、實物兌付又有現(xiàn)金和實物相結合的方式。
從鴻坤近年的地產(chǎn)板塊發(fā)展來看，不只是千億目標遙遙無期，甚至出現(xiàn)了自2016年簽約銷售額超百億以來的最差業(yè)績。
據(jù)其在上交所公告年報顯示，截至2021年末，鴻坤實現(xiàn)營業(yè)收入120.78億元，主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，業(yè)務毛利率僅為12.38%，較2020年同期減少13%。
銷售方面，2021年實現(xiàn)簽約面積為74.73萬平方米，簽約金額91.61億元，同比下滑40%與47.7%。
銷售大幅下滑也使得鴻坤由盈轉虧，2021年，鴻坤年度凈利潤虧損39.87億元，2020年未經(jīng)審計凈資產(chǎn)為124.34億元，也就是說，2021年已虧損前一年凈資產(chǎn)的31.43%。
鴻坤解釋稱，出現(xiàn)虧損主要由于京津冀區(qū)域市場的調(diào)控力度，使得其可售性商業(yè)資產(chǎn)價值下滑，并且受到疫情影響，公司開工項目及面積逐漸減少，并且，本期交付項目主要為2016-2017年取得的項目，土地成本較高，而銷售價格受市場影響逐年下降，導致多個項目出現(xiàn)虧損。
與此同時，鴻坤的負債連年呈現(xiàn)上升趨勢，杠桿率較高，面臨的財務風險較大。2019年末、2020年末和2021年末資產(chǎn)負債率分別為80.26%、79.83%和86.53%。
其中，短期內(nèi)到期債務占比龐大。截止2021年末，其有息負債為100.92億元、其中2022年到期的債務達到53.52億元，超過有息負債總額的50%?？赡軙嬖诓荒芗皶r兌付的風險。
截至2021年底，鴻坤賬面貨幣資金僅為15.84億，同比下降43.17%。并且，由于工期拉長，其預付款項同比上升38.48%，回款壓力不小。
目前，鴻坤地產(chǎn)僅存續(xù)上述一筆美元債，另外其還存續(xù)3只境內(nèi)債券，存續(xù)規(guī)模8.56億元，其中兩筆發(fā)行于2018年的四年期債券將于今年底到期，債券余額合計5.76億元，利率7.5%。
另外一筆發(fā)行于2019年的債券“19鴻坤01”，本因于去年11月22日完成3.18億元的回售資金兌付，但當日鴻坤緊急召開債券持有人會議，申請延長回售撤銷期、回售資金到賬日，暫不觸發(fā)債券違約，協(xié)商兌付方案，最終獲得過半投資者同意，贏得了一定的喘息時間。
境內(nèi)債展期、無法償還美元債，揭開了鴻坤地產(chǎn)的資金困局，除公開市場債務外，天眼查數(shù)據(jù)顯示，近年來鴻坤涉入多起票據(jù)追索權糾紛、商品房預售合同糾紛等。
流動性壓力下，鴻坤不得不選擇處理部分資產(chǎn)。此前鴻坤集團退出控股比例達到100%的北京富潤體育發(fā)展有限公司；今年4月又轉讓張家口鴻坤房產(chǎn)51%股份以及退出鴻杭投資95%股權。
雖然2021年并未有新增土地儲備，但截止期末，鴻坤地產(chǎn)仍有16個在建和擬建項目，未來也面臨一定資金支出壓力和融資需求，對目前已出現(xiàn)資金鏈吃緊的鴻坤來說，維持正常經(jīng)營已是難事。