文|雷達(dá)財(cái)經(jīng) 李亦輝
編輯|深海
房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，依附于開發(fā)商而生存的中介，也艱難求生。
5月5日，貝殼發(fā)布公告表示，擬將其A類普通股以介紹形式于港交所主板雙重主要上市，不涉及新股融資，無發(fā)售環(huán)節(jié)。同時(shí)，繼續(xù)在紐交所保持主要上市地位并交易。
行業(yè)人士認(rèn)為，結(jié)合外部環(huán)境來看，此次貝殼回歸港股屬意料之舉。此前，在美國資本市場(chǎng)貝殼被列入“預(yù)摘牌名單”，公司回港可以尋求發(fā)展空間。
時(shí)間回放到兩年前，2020年8月13日，貝殼成功登陸美國紐交所，當(dāng)時(shí)的發(fā)行價(jià)為20美元/股，上市當(dāng)天市值便達(dá)到了431億美元。此后，貝殼的股價(jià)一路沖高，最高點(diǎn)曾達(dá)到79美元，市值970億美元，超過萬科、保利等房企的總和。
截至5月5日收盤，貝殼美股報(bào)13.23美元，市值161.7億美元，相較于高點(diǎn)蒸發(fā)809億美元（約合人民幣5400億元）。
如今，外部地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，貝殼的經(jīng)營壓力也隨之增加。招股書顯示，2021年，貝殼找房?jī)羰杖?07.52億元，凈利潤卻虧損了5.24億元。以至于在最新股權(quán)架構(gòu)中，已看不到軟銀、高瓴等機(jī)構(gòu)股東，只有騰訊依然在堅(jiān)守。
此外，盡管國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，銷售不振之下中介相比過去賺取傭金更加困難，但想吃下這塊蛋糕的玩家卻反而在增加。
雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到，自去年以來，龍湖“塘鵝”、萬物云“樸鄰”、富力物業(yè)“富鄰”等開發(fā)商旗下品牌紛紛殺入房屋租售領(lǐng)域。如果再算上京東、字節(jié)等跨界新勢(shì)力，貝殼正在迎來越來越多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
機(jī)構(gòu)股東接連撤退
4月22日，貝殼被美國證券交易委員會(huì)（SEC）列入基于《外國公司問責(zé)法案》的認(rèn)定名單，認(rèn)定公司使用了目前不能由美國公眾公司會(huì)計(jì)監(jiān)督委員會(huì)（PCAOB）審查審計(jì)底稿的審計(jì)機(jī)構(gòu)出具2021年財(cái)年審計(jì)報(bào)告。
根據(jù)該法案規(guī)定，連續(xù)三年被SEC認(rèn)定使用未能被PCAOB審查審計(jì)底稿的審計(jì)機(jī)構(gòu)出具年度審計(jì)報(bào)告，公司美國存托憑證的交易將被SEC禁止。
有資深投行人士分析，貝殼被列入“預(yù)摘牌名單”，未來在美國市場(chǎng)融資和發(fā)債大概率會(huì)受到限制。但如果回港上市，估值或低于在美國上市的估值。
最終，貝殼選擇了通過“雙重主要上市+介紹上市”方式登錄港交所，不發(fā)售新股及募集資金，完成后港交所和紐交所兩個(gè)資本市場(chǎng)均為主要上市地。
據(jù)公告，貝殼已于5月4日獲得港交所就公司股份在港交所主板雙重主要上市申請(qǐng)的原則性批準(zhǔn)。待最終批準(zhǔn)后，公司股份預(yù)計(jì)將于5月11日在港交所主板開始掛牌交易，股票代碼為“2423”。
中信證券指出，一旦該方案完成，意味著公司即使在一個(gè)交易所摘牌，也不影響在另一個(gè)交易所上市地位，這保護(hù)了存量股東利益。
浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林分析稱，當(dāng)前貝殼還在燒錢階段，未來需要有一個(gè)融資口，故而貝殼考慮在美股之外開辟第二融資渠道，也就是港股。
一同披露的招股書顯示，貝殼的股權(quán)結(jié)構(gòu)已較兩年前美股上市時(shí)發(fā)生了較大變化。
資料顯示，貝殼找房孵化于鏈家。2014年1月7日，鏈家啟動(dòng)A輪融資，根據(jù)天眼查，A輪獲得復(fù)星銳正、鼎暉投資融資數(shù)億元。
2016年鏈家的B輪和B+輪融資，規(guī)模超64億元，投資方包括華興資本、百度、H Capital、騰訊投資、執(zhí)一資本、海峽基金、原蒼資本、源碼資本、經(jīng)緯中國、喜神資產(chǎn)等。
2017年，鏈家完成C輪、戰(zhàn)略論和D輪融資，前兩輪中孫宏斌的融創(chuàng)中國和萬科集團(tuán)分別投資26億元和30億元。D輪金額未披露，投資方為高瓴資本、華興資本、治平資本和川商興業(yè)股權(quán)投資基金。
2018年，鏈家網(wǎng)升級(jí)為貝殼找房，主要業(yè)務(wù)為客戶提供新房和二手房交易、房屋租賃、房屋裝修、房產(chǎn)金融解決方案及其他服務(wù)。
2019年3月，在貝殼找房成立后，鏈家先前的投資者通過協(xié)議將股份平移到貝殼找房。緊接著，貝殼又迅速完成兩輪融資，共計(jì)吸納36億美元。天眼查顯示，投資機(jī)構(gòu)分別為碧桂園、海峽資本、高領(lǐng)資本、騰訊、紅杉基金、軟銀集團(tuán)等。
2020年8月，貝殼找房在紐約證券交易所上市。招股書顯示，時(shí)任貝殼找房創(chuàng)始人、董事會(huì)主席左暉個(gè)人持股8.85億股，持股占比46.8%；CEO彭永東持股為3.6%。
在機(jī)構(gòu)類股東里，騰訊以12.3%的持股比例排在第一位，軟銀10.2%、高瓴5.3%緊跟其后。
2021年5月，貝殼創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)左暉因病去世。疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)行情降溫，裁員、虧損、被做空等多重利空向貝殼襲來。此前看好貝殼的基石投資者，開始出手減持。
融創(chuàng)中國在半年時(shí)間里兩次減持貝殼，合計(jì)套現(xiàn)約為10.84億美元。根據(jù)公告，自投資貝殼起至出售事項(xiàng)完成后，融創(chuàng)出售股票實(shí)現(xiàn)稅前溢利約人民幣17.6億元。
據(jù)估算，融創(chuàng)累計(jì)出售的4535.2萬股貝殼股份，占貝殼總股本的3.81%。而融創(chuàng)持有貝殼總股本比例超過4%，目前，融創(chuàng)仍持有逾300萬股貝殼股票。
另據(jù)新華財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，從2021年2月8日至年末期間，軟銀旗下機(jī)構(gòu)減持約3200萬股；高瓴資本減持約8700萬股，持股比例降至3.3%。
從最新披露的股權(quán)詳情來看，港交所上市完成后，貝殼董事長(zhǎng)兼CEO彭永東持股占比4.8%，聯(lián)合創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事單一剛持股2.7%，由左暉家族信托最終控制的Propitious Global 持股比例為23.3%。
此外，其他美國存托股份持有人和投資者持股56.7%，騰訊則持股10.8%，軟銀、高瓴資本的名字則已看不到。
盈利能力遭考驗(yàn)
今年3月份，據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，貝殼又啟動(dòng)了新一輪的裁員。不同的是，去年10月份貝殼的大規(guī)模裁員對(duì)象主要是一線的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、與核心業(yè)務(wù)無關(guān)的職能部門以及研發(fā)部門，優(yōu)化員工人數(shù)達(dá)到3萬名以上。
但本次裁員對(duì)象則牽連到中高層管理人員，包括集團(tuán)副總裁在內(nèi)。據(jù)貝殼內(nèi)部人士透露，本次部分主管接到通知，需要優(yōu)化本部門10%的員工。
此外，去年10月至今，已經(jīng)有20多名中層、高層陸續(xù)離職，包括一名金融副總裁、兩名總經(jīng)理，另有高級(jí)總監(jiān)和總監(jiān)等，部分管理層放棄期權(quán)離開。
裁員背后，貝殼遇到了空前艱難的一年。今年3月10日的財(cái)報(bào)電話會(huì)上，彭永東坦言2021年是貝殼“充滿挑戰(zhàn)，史無艱難”的一年。
財(cái)報(bào)顯示，2021年全年公司錄得5.25億元人民幣的凈虧損，雖然調(diào)整后凈利潤為正，達(dá)到22.94億元人民幣，但是同比下降了近60%。
貝殼的收入來自三個(gè)方面，和存量房相關(guān)的有銷售的傭金、其他經(jīng)紀(jì)公司的平臺(tái)使用費(fèi)、一些特許使用費(fèi)和增值服務(wù)費(fèi)；銷售新房向開發(fā)商收取的傭金；包括家裝和金融在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)。
因此，平臺(tái)總成交額（GTV）、貝殼連接的門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量等指標(biāo)，對(duì)其營收至關(guān)重要。
根據(jù)財(cái)報(bào)，2021年貝殼平臺(tái)總成交額（GTV）3.85萬億元，同比增長(zhǎng)10.1%，全年收入808億元，同比增長(zhǎng)14.6%。
但在2021年第三季度，平臺(tái)GTV同比下滑20.9%，第四季度同比下滑34.6%。其中，作為貝殼主營業(yè)務(wù)的二手房交易業(yè)務(wù)，從2021年第二季度開始增長(zhǎng)就出現(xiàn)放緩，同比增長(zhǎng)11.7%，第三季度出現(xiàn)下跌，第四季度下跌39.4%。
有分析認(rèn)為，從去年下半年開始，一批民營房企出現(xiàn)債務(wù)爆雷，房地產(chǎn)成交量下滑，作為地產(chǎn)行業(yè)下游的貝殼找房遭到波及。在平臺(tái)GTV減少3成多的第四季度，貝殼營業(yè)收入178億元，同比下降21.5%；凈虧損為9.33億元，同比下滑185.12%。
此外，貝殼的艱難，還體現(xiàn)在門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少方面。
據(jù)財(cái)報(bào)披露，截至2021年9月30日，貝殼共連接5.39萬家門店，51.55萬經(jīng)紀(jì)人；截至2021年12月31日，貝殼共連接5.1萬家門店，45.45萬經(jīng)紀(jì)人。
以此計(jì)算，2021年第四季度，貝殼連接的門店相比第三季度減少了2908家，經(jīng)紀(jì)人減少了6.1萬人。
種種不利因素之下，貝殼的毛利率從上年的23.92%降至19.59%，無法覆蓋合計(jì)21.27%的費(fèi)用率，最終虧損難以避免。
為了改善盈利能力，目前貝殼正在發(fā)力家裝市場(chǎng)。4月20日，公司宣布，已完成對(duì)圣都家裝的收購，擁有圣都100%已發(fā)行和流通的股權(quán)，為此付出不超過80億元的總對(duì)價(jià)。
2021年底，貝殼還成立了惠居事業(yè)群，推出“貝殼租房”。至此，貝殼在整裝大家居、普惠居住兩個(gè)新賽道都下了注，圍繞現(xiàn)有的主營業(yè)務(wù)存量房和新房經(jīng)紀(jì)交易服務(wù)的“一體兩翼”戰(zhàn)略逐步鋪開。
不過有觀點(diǎn)指出，互聯(lián)網(wǎng)家裝市場(chǎng)早已上演了數(shù)論資本大戰(zhàn)，但至今沒能解決非標(biāo)化、品質(zhì)保障等痛點(diǎn)，也難以生長(zhǎng)出營收超10億元的裝修公司。
從貝殼2021年第四季財(cái)報(bào)來看，包含家居裝修和房屋租賃在內(nèi)的新興服務(wù)收入僅為5億元，對(duì)營收貢獻(xiàn)有限。
競(jìng)爭(zhēng)者不斷涌現(xiàn)
盡管貝殼裁掉了數(shù)萬經(jīng)紀(jì)人，聯(lián)網(wǎng)門店數(shù)量也有所下降，但覬覦中介這門生意的競(jìng)爭(zhēng)者，卻有增無減。
據(jù)媒體報(bào)道，2021年以來，眾多房企、物業(yè)企業(yè)開始介入中介業(yè)務(wù)。
2021年1月份，龍湖集團(tuán)官宣房屋租售、房屋裝修兩大主航道業(yè)務(wù)全新品牌“塘鵝”；萬科宣布萬物云旗下“樸鄰”與“為家”兩個(gè)品牌正式融合升級(jí)，推出全新品牌“樸鄰租房”；同月，碧桂園服務(wù)推出租售業(yè)務(wù)新品牌“有瓦”，意為“有瓦、有你、有家，做生活的分享家”。
樂居財(cái)經(jīng)曾分析，作為樓盤管理者，物業(yè)公司在房源信息獲取上有著天然優(yōu)勢(shì)。另外，物業(yè)公司做中介，由于沒有門店成本，低傭金也是其拉攏客戶的重要手段。
不過，相對(duì)于碧桂園服務(wù)和萬物云這樣的城市服務(wù)商，投入中介的精力有限，互聯(lián)網(wǎng)巨頭跨界入場(chǎng)，則是沖著萬億市場(chǎng)規(guī)模而來。
2020年9月16日，阿里和易居官宣成立天貓好房，一年后推出單邊委托服務(wù) “無憂賣房”，僅收取一萬元服務(wù)費(fèi)，向賣家提供八大服務(wù)。
據(jù)天貓好房二手房執(zhí)行總裁何義介紹，今年將把“無憂賣房”這種單邊代理模式變成產(chǎn)品化，去賦能給整個(gè)天貓好房平臺(tái)上的二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，讓他們按照這樣的模式去把這個(gè)產(chǎn)品推給更多業(yè)主，從而去推進(jìn)整個(gè)行業(yè)朝著單邊代理模式的方向發(fā)展。
總結(jié)而言，連接經(jīng)紀(jì)門店然后賦能，這正是目前貝殼找房的平臺(tái)模式在做的事情。
另外，去年國慶假期前夕，字節(jié)收購了麥田旗下一家公司，拿到了中介執(zhí)照。至年底，字節(jié)跳動(dòng)旗下房產(chǎn)板塊“幸福里”計(jì)劃并購房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司麥田。對(duì)此消息，“幸福里”方面回應(yīng)稱，“幸福里”確與麥田達(dá)成投資意向，約占麥田20%股份，相關(guān)程序正在進(jìn)行中。
據(jù)麥田房產(chǎn)官網(wǎng)，這家經(jīng)紀(jì)公司有著21年的歷史，擁有全國近900余家直營連鎖門店，14000余名專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，年促成交易額超過1000億元。
目前，幸福里平臺(tái)上，不僅有入駐麥田，還有我愛我加以及中小中介公司。有分析指出，張一鳴想通過幸福里版的ACN模式，再造一個(gè)“貝殼”。
只不過貝殼從線下做到線上，幸福里從線上往線下進(jìn)攻。對(duì)貝殼來說，手握資金、技術(shù)和流量的字節(jié)，顯然是一個(gè)不可小覷的對(duì)手。