記者｜楊冰柯
2021年是陳昱含執(zhí)掌中南建設(shè)的第一年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的調(diào)整階段，她如履薄冰，但中南建設(shè)的發(fā)展還是遭遇到挑戰(zhàn)。
3月26日，中南建設(shè)（000961.SZ）舉行了線上業(yè)績發(fā)布會，出席會議的有中南建設(shè)董事長陳錦石、董事兼總經(jīng)理陳昱含、副總經(jīng)理兼財務(wù)總監(jiān)辛琦以及董事會秘書梁潔。
公司經(jīng)營34年來首次出現(xiàn)的業(yè)績虧損和中南的經(jīng)營安全問題，成為業(yè)績會上中南管理層們需要面對的問題。面對投資者，中南建設(shè)管理層對市場普遍關(guān)注的話題進(jìn)行了詳細(xì)解答，并進(jìn)行了深刻反思。
直面業(yè)績預(yù)告偏差
根據(jù)業(yè)績報告，報告期內(nèi)，中南建設(shè)實現(xiàn)營收792.1億元，同比增長0.8%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合同銷售金額1973.7億元，銷售面積1468.7萬平方米。
建筑業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入251.4億元，同比增長13.3%。年末有息負(fù)債（含期末應(yīng)付利息）622.8億元，比2020年末減少176.3億元，同比下降22.06%，有息負(fù)債與年度經(jīng)營規(guī)模比值處于行業(yè)最低水平。
中南建設(shè)在2021年保持住了不錯的經(jīng)營性現(xiàn)金流狀況，年內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為167.7億元，連續(xù)保持正值。全年經(jīng)營性現(xiàn)金流入1446.7億元，是一年內(nèi)到期各類有息負(fù)債（含期末應(yīng)付利息）的6倍。
不過在公司營收保持穩(wěn)定的情況下，中南建設(shè)還是在2021年年報首次出現(xiàn)業(yè)績虧損。
根據(jù)業(yè)績報告，公司經(jīng)審計的歸屬上市公司股東凈利潤虧損33.8億元，與此前年度業(yè)績預(yù)告中披露的數(shù)字7.08億-21.23億元存在偏差。
中南建設(shè)董事兼總經(jīng)理陳昱含沒有抱怨外部大環(huán)境，而把問題的根源放在公司內(nèi)部。她表示，無論是偏于樂觀的業(yè)績預(yù)判、對會計準(zhǔn)則的理解偏差還是實際交付的延后等都是表象，更深層的問題是公司管理和能力上的明顯短板。
陳昱含認(rèn)為，首先公司面對市場持續(xù)下行階段，在年初的業(yè)績預(yù)告時對風(fēng)險未能完全預(yù)判，對現(xiàn)有存貨的跌價準(zhǔn)備，以及各項應(yīng)收款和合同資產(chǎn)的減值計提不充分。
另外，中南建設(shè)對部分合營、聯(lián)營公司收入確認(rèn)的不確定性準(zhǔn)備不足，部分預(yù)計投資收益未能確認(rèn)。
因疫情和市場調(diào)整的影響，中南建設(shè)的部分竣工項目沒能如期交付，不能確認(rèn)收益。同時也有對部分利息支出的資本化條件預(yù)計謹(jǐn)慎度不夠，導(dǎo)致費用增加。
實際負(fù)債率不高
根據(jù)中南業(yè)績報告，2021年末中南建設(shè)有息負(fù)債622.8億元，比2020年末減少176.3億元。2021年末總負(fù)債率88.37%，凈負(fù)債率93.16%。公司總體負(fù)債中合同負(fù)債及相關(guān)待轉(zhuǎn)銷項稅合計1482.7億元，占公司全部負(fù)債的45.60%。
在同梯隊房企中，中南建設(shè)連續(xù)保持著有息負(fù)債與年度經(jīng)營規(guī)模比值處于行業(yè)最低水平的記錄。
陳昱含表示，雖然2021年業(yè)績上出現(xiàn)了年度的虧損，整個公司的經(jīng)營穩(wěn)健程度是沒有變化的。
她還對今年的待償還債務(wù)進(jìn)行了拆解說明，今年我們需要償還在公開市場只有17個億；對于110億銀行借款，其中一半可以用開發(fā)貸申請新的借款。剩余的一半開發(fā)貸根據(jù)國家給到的政策，不盲目抽貸、不斷貸、不壓貸的精神，可以申請延期和減少償還的金額。
“真正面臨實際上要還的不超過30億，這個相對來說壓力是比較小的。公司的有息負(fù)債少，償債能力強，安全保障度也是有的”。陳昱含稱。
中南建設(shè)董事長陳錦石也向投資者們表態(tài)，“我們這一次沒有躺下，還活著，而且肯定能繼續(xù)活著。我們實際負(fù)債率不高，這是最大優(yōu)勢?！?/p>
現(xiàn)金流管理為第一位
在業(yè)績會上，陳昱含表示，未來的中南建設(shè)更多地要“安全至上，做我所能”。
她強調(diào)現(xiàn)金流的重要性，要把現(xiàn)金流管理放在首要的位置。
具體看，第一要穩(wěn)定融資。密切與相關(guān)金融機構(gòu)溝通，推動必要融資展期、轉(zhuǎn)貸續(xù)貸，確保授信穩(wěn)定，增加經(jīng)營性貸款等專項授信，增加企業(yè)自由現(xiàn)金流，增厚資金安全墊，壓降短債規(guī)模，降低兌付波峰，確保剛性兌付義務(wù)如期履行。目前中南還款金額較高的月份是6月和8月，為此公司做了充分的準(zhǔn)備。
第二，瘦身出清。從能力和財務(wù)表現(xiàn)兩方面審視公司旗下業(yè)務(wù)布局，以“做我所能”方針實現(xiàn)業(yè)務(wù)聚焦，通過業(yè)務(wù)和資產(chǎn)出清減輕經(jīng)營負(fù)荷，擴大核心業(yè)務(wù)安全邊界。
自去年以來，中南建設(shè)已完成項目股轉(zhuǎn)14個；地產(chǎn)和建筑業(yè)務(wù)區(qū)域分別由21年初的19個、15個雙雙減少到當(dāng)前的8個、8個。
減少投資支出，也是中南建設(shè)去年在投資端進(jìn)行的主要調(diào)整。陳昱含表述，“去年下半年公司停止拿地，我覺得這個決策是正確的，否則我們今天面臨的狀況可能會更困難?！?/span>
對于今年的投資計劃，陳昱含認(rèn)為，目前市場還在調(diào)整，整個短期的土地市場競爭不會那么激烈。對中南建設(shè)來說，公司會堅持這種審慎的投資策略，也會增強未來對應(yīng)風(fēng)險的能力。
中南建設(shè)想要逐步企穩(wěn)，需要在生產(chǎn)經(jīng)營方面要逐步恢復(fù)穩(wěn)定，通過融資和經(jīng)營性現(xiàn)金流止血，確保穩(wěn)定核心業(yè)務(wù)生產(chǎn)所需彈藥。截至今年一季度末，中南建設(shè)地產(chǎn)和建筑業(yè)務(wù)復(fù)工率分別達(dá)到83%和54%。
在內(nèi)部管理方面，中南建設(shè)要做到精簡高效。通過關(guān)停并轉(zhuǎn)、去粗取精等方式，裁汰冗員，優(yōu)化管理，壓降管費；同時由管理團(tuán)隊帶頭厲行過冬文化。
2022年，中南建設(shè)的管費預(yù)算同比降幅達(dá)47%。另外，會把審慎經(jīng)營原則通過大財務(wù)體系的重塑深入貫徹下去。
目前，中南建設(shè)也得到了相關(guān)政府的幫扶。作為大型民營上市企業(yè)，中南建設(shè)的穩(wěn)定不僅關(guān)乎在地財政稅收，也關(guān)乎大量產(chǎn)業(yè)工人的就業(yè)和民生穩(wěn)定，因此公司得到了各級政府的大力幫扶。
陳錦石也表示，中南建設(shè)是兩個行業(yè)的頭部企業(yè)，一個是建筑，一個是房地產(chǎn)。目前公司的負(fù)債率并不高，資產(chǎn)遠(yuǎn)大于負(fù)債，認(rèn)為市場會逐步好起來，會按照新的發(fā)展方式改善起來，房地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入新的發(fā)展時代。