房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式的過程中，地產(chǎn)板塊的投資邏輯也正發(fā)生改變。

招商證券在日前發(fā)布的房地產(chǎn)板塊研報(bào)中認(rèn)為，目前行業(yè)大背景發(fā)生變化，長期“價(jià)值成長”投資人或成為配置主力。賭性玩家難以進(jìn)場，未來政策只會(huì)“獎(jiǎng)勵(lì)”到少數(shù)房企的成長。標(biāo)的荒或持續(xù)，行業(yè)成長能力可能出現(xiàn)“漏斗型”特征，行業(yè)配置邏輯已經(jīng)從博弈政策為主轉(zhuǎn)為“交易政策更穩(wěn)健改善下的競爭格局改善。

具體來看，招商證券認(rèn)為，地產(chǎn)股2008-2018年長達(dá)十年的加杠桿周期結(jié)束，以“降斜率”換行業(yè)“持續(xù)和穩(wěn)健性”或是未來的長期特點(diǎn)，投資人或順勢而為，長期“價(jià)值成長”投資人或成為配置主力。

未來，加杠桿周期結(jié)束背景下，行業(yè)將以“降斜率”來換“持續(xù)和穩(wěn)健性”，所謂“三年不開張，開張吃三年”就是這個(gè)意思，而投資人也會(huì)順勢而為，從內(nèi)生能力選股的長期持有人或成為主力。

雖然在城鎮(zhèn)化空間、家庭小型化、高折舊、人均住房面積空間、戶均完整住房不及0.8套等的支撐下，未來10年行業(yè)需求難迎來大滑坡，但行業(yè)杠桿屬性下降疊加供需關(guān)系的緩慢改善現(xiàn)象或凸顯。

房企若要重回成長路徑，需要花費(fèi)大量時(shí)間來調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表以及構(gòu)建和培育穩(wěn)健的商業(yè)模式。

而恰恰這些商業(yè)模式的優(yōu)勢已于少數(shù)房企身上花費(fèi)了幾個(gè)周期來構(gòu)建完畢，只不過這種巨大的優(yōu)勢被掩蓋在過去房地產(chǎn)指數(shù)牛市下，未來這些優(yōu)勢就是堅(jiān)實(shí)的“護(hù)城河”。

行業(yè)成長能力可能出現(xiàn)“漏斗型”特征，全國布局能力的房企隱含更強(qiáng)的現(xiàn)金流管理能力、產(chǎn)品理解力以及城市深耕能力，而區(qū)域性公司雖仍然會(huì)前赴后繼出現(xiàn)，但增長邊界能夠跨越腰部規(guī)模的難度越來越大。

另外，招商債券認(rèn)為，行業(yè)配置邏輯已經(jīng)從博弈政策為主轉(zhuǎn)為“交易政策更穩(wěn)健改善下的競爭格局改善”，后續(xù)若行業(yè)右側(cè)出現(xiàn)，并購也將放量來加持個(gè)股α，這或是一個(gè)持續(xù)性更長的邏輯接力。

從房地產(chǎn)角度來看，未來可以關(guān)注有邊際變化的，基本面筑底的第二階段可關(guān)注部分有商業(yè)模式優(yōu)化的彈性民企。部分區(qū)域型公司有一定博弈空間，但需關(guān)注貨值對(duì)銷售增長的保障，以及去化率的持續(xù)性。

招商證券認(rèn)為，從產(chǎn)業(yè)鏈來看，重視產(chǎn)業(yè)鏈上各細(xì)分板塊供應(yīng)商的估值修復(fù)，關(guān)注輕工、建材、家居家電等相關(guān)板塊的估值修復(fù)彈性。

生態(tài)鏈角度方面，重視順延于開發(fā)的轉(zhuǎn)型如購物中心/寫字樓/長租公寓/產(chǎn)業(yè)園/物流地產(chǎn)等標(biāo)的及圍繞房地產(chǎn)生態(tài)鏈的轉(zhuǎn)型如設(shè)計(jì)/集采及建造/交易/資產(chǎn)管理/房地產(chǎn)科技等長賽道機(jī)會(huì)；關(guān)注 REITs標(biāo)的長賽道布局。