房地產行業(yè)轉向新發(fā)展模式的過程中，地產板塊的投資邏輯也正發(fā)生改變。

招商證券在日前發(fā)布的房地產板塊研報中認為，目前行業(yè)大背景發(fā)生變化，長期“價值成長”投資人或成為配置主力。賭性玩家難以進場，未來政策只會“獎勵”到少數(shù)房企的成長。標的荒或持續(xù)，行業(yè)成長能力可能出現(xiàn)“漏斗型”特征，行業(yè)配置邏輯已經從博弈政策為主轉為“交易政策更穩(wěn)健改善下的競爭格局改善。

具體來看，招商證券認為，地產股2008-2018年長達十年的加杠桿周期結束，以“降斜率”換行業(yè)“持續(xù)和穩(wěn)健性”或是未來的長期特點，投資人或順勢而為，長期“價值成長”投資人或成為配置主力。

未來，加杠桿周期結束背景下，行業(yè)將以“降斜率”來換“持續(xù)和穩(wěn)健性”，所謂“三年不開張，開張吃三年”就是這個意思，而投資人也會順勢而為，從內生能力選股的長期持有人或成為主力。

雖然在城鎮(zhèn)化空間、家庭小型化、高折舊、人均住房面積空間、戶均完整住房不及0.8套等的支撐下，未來10年行業(yè)需求難迎來大滑坡，但行業(yè)杠桿屬性下降疊加供需關系的緩慢改善現(xiàn)象或凸顯。

房企若要重回成長路徑，需要花費大量時間來調整資產負債表以及構建和培育穩(wěn)健的商業(yè)模式。

而恰恰這些商業(yè)模式的優(yōu)勢已于少數(shù)房企身上花費了幾個周期來構建完畢，只不過這種巨大的優(yōu)勢被掩蓋在過去房地產指數(shù)牛市下，未來這些優(yōu)勢就是堅實的“護城河”。

行業(yè)成長能力可能出現(xiàn)“漏斗型”特征，全國布局能力的房企隱含更強的現(xiàn)金流管理能力、產品理解力以及城市深耕能力，而區(qū)域性公司雖仍然會前赴后繼出現(xiàn)，但增長邊界能夠跨越腰部規(guī)模的難度越來越大。

另外，招商債券認為，行業(yè)配置邏輯已經從博弈政策為主轉為“交易政策更穩(wěn)健改善下的競爭格局改善”，后續(xù)若行業(yè)右側出現(xiàn)，并購也將放量來加持個股α，這或是一個持續(xù)性更長的邏輯接力。

從房地產角度來看，未來可以關注有邊際變化的，基本面筑底的第二階段可關注部分有商業(yè)模式優(yōu)化的彈性民企。部分區(qū)域型公司有一定博弈空間，但需關注貨值對銷售增長的保障，以及去化率的持續(xù)性。

招商證券認為，從產業(yè)鏈來看，重視產業(yè)鏈上各細分板塊供應商的估值修復，關注輕工、建材、家居家電等相關板塊的估值修復彈性。

生態(tài)鏈角度方面，重視順延于開發(fā)的轉型如購物中心/寫字樓/長租公寓/產業(yè)園/物流地產等標的及圍繞房地產生態(tài)鏈的轉型如設計/集采及建造/交易/資產管理/房地產科技等長賽道機會；關注 REITs標的長賽道布局。