記者 | 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 李玉敏 方海平

有“套利”，就有生意。

去年底以來(lái)，在系列因素推動(dòng)下，市場(chǎng)上“物美價(jià)廉”的貸款產(chǎn)品悄然增多。各大銀行紛紛推出了各類利率低廉、條件友好、操作便捷、放款快速、還款靈活的經(jīng)營(yíng)貸、抵押貸、消費(fèi)貸產(chǎn)品。由此興起一個(gè)“套利”空間，用利率低廉的經(jīng)營(yíng)貸置換利率較高的房貸按揭。

比如，記者看到，一位貸款中介發(fā)布的推介信息顯示，“2022年迎來(lái)首次降息，房貸利率低至首套5.5%，經(jīng)營(yíng)貸利率3.2%起”。一家規(guī)模較小的股份行的貸款經(jīng)理也在四處宣傳其貸款產(chǎn)品，“抵押經(jīng)營(yíng)貸最高3000萬(wàn)，先息后本，授信3年，無(wú)還本續(xù)貸最長(zhǎng)30年”。

多位貸款中介稱，最近幾個(gè)月接到客戶的咨詢?cè)絹?lái)越多，包括購(gòu)房者、小企業(yè)主以及普通人群等。咨詢的問(wèn)題集中在抵押貸款要求、金額、利率、期限等，已經(jīng)還清再抵押的具體操作等。 

上海地區(qū)的一位貸款中介提供的信息顯示，根據(jù)不同的需求，抵押貸款產(chǎn)品有多種形式，比如側(cè)重長(zhǎng)期限的，有可貸20年期的產(chǎn)品，利率最低達(dá)到3.85%；有可按照20年計(jì)算月供同時(shí)還款方式靈活的，利率多在4.15%、4.75%，優(yōu)質(zhì)客戶最低也可做到3.85%；有在征信和流水等貸款要求方面較為寬松產(chǎn)品，如期限3年，利率4.05%、4.25%；貸款金額則根據(jù)所抵押房產(chǎn)的性質(zhì)和一抵、二抵情況有所不同，整體而言，貸款金額大概在所抵房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的七成左右。

如同此前每一輪信貸潮，隨之而來(lái)的是關(guān)于貸款流向樓市的操作和討論。如果說(shuō)過(guò)去的焦點(diǎn)集中于將經(jīng)營(yíng)貸等資金挪用進(jìn)樓市，那么這一輪則有所“進(jìn)化”，將已經(jīng)按揭中的貸款轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸，或通過(guò)還清再抵押的方式獲得更多現(xiàn)金，甚至再還清再抵押的多輪循環(huán)操作。 

那么，這樣的操作對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)有哪些風(fēng)險(xiǎn)？究竟是否合規(guī)？

1、案例：先付全款，再以房產(chǎn)抵押申請(qǐng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸

今年初，家住北京市朝陽(yáng)區(qū)的張女士賣了朝陽(yáng)區(qū)的一套房子，計(jì)劃在東西城購(gòu)買一套房子為孩子上學(xué)做準(zhǔn)備。在換房過(guò)程中，有貸款中介建議她：“借錢或者通過(guò)過(guò)橋資金先全款買房后，再用房產(chǎn)抵押申請(qǐng)銀行經(jīng)營(yíng)貸，不僅利息更低，貸款額度也更高?！?/p>

這一說(shuō)法頗令人心動(dòng)。按照北京市的政策，購(gòu)房者此前有過(guò)貸款記錄的，無(wú)論是否還清，再貸款都算二套。二套房貸款，普通住宅貸款的比例最高為40% ，非普通住宅的貸款比例為20%。所謂的“普通”和“非普”，并不是商品房的性質(zhì)，而是政策意義上的劃分。據(jù)房地產(chǎn)中介介紹，2014年調(diào)整的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為，五環(huán)內(nèi)總價(jià)超過(guò)468萬(wàn)元或者面積超過(guò)140平米即屬于非普通住宅。即便是一套90平米左右的房子，總價(jià)800萬(wàn)，也屬于非普通住宅，首付高達(dá)八成，貸款只能貸160萬(wàn)，這對(duì)很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都面臨很大壓力。

由于二套房能貸款的比例太低，也就催生了將“房貸”轉(zhuǎn)化為“經(jīng)營(yíng)貸”的需求。此前首付不夠的情況下，很多購(gòu)房者會(huì)挪用信用貸、消費(fèi)貸等資金來(lái)湊。后來(lái)由于監(jiān)管要求，一年內(nèi)有一大筆消費(fèi)貸的購(gòu)房者，個(gè)人住房按揭貸款將不能獲批。至此，消費(fèi)貸這一方式被堵住，很多購(gòu)房者轉(zhuǎn)而選擇經(jīng)營(yíng)貸。 

貸款中介告訴張女士：“一套價(jià)值800萬(wàn)元的房產(chǎn)，如果借款人或者近親屬名下有企業(yè)，以房產(chǎn)抵押，向銀行申請(qǐng)企業(yè)‘經(jīng)營(yíng)貸’，保守能貸款500萬(wàn)元，采用先息后本的方式，最長(zhǎng)期限可到10年。而且貸款的利率最低可以做到3.85%，相比二套房貸的利率5.65%，利息要便宜很多?！?nbsp;

類似的貸款操作方案在其他地區(qū)也悄然流行，從當(dāng)前情況看，銀行、中介、客戶對(duì)此都十分積極。有的銀行或貸款中介甚至動(dòng)員此前已經(jīng)申請(qǐng)了房貸的老用戶，可以先把房貸還了，再置換為經(jīng)營(yíng)貸，降低利息以減輕還款的壓力。 

小趙去年剛剛在上海地區(qū)購(gòu)買了一套住房，由于此前在其他城市購(gòu)買過(guò)住房有貸款記錄，此套必須作為二套房付70%的首付比例，購(gòu)房的資金壓力較大，因此他打算通過(guò)多方籌措舉債完成購(gòu)房。

對(duì)于小趙而言，由于放款總額中貸款比例僅30%，按揭期限30年，因此月供壓力并不大，但由于前期舉債較多，短期內(nèi)面臨較大的集中還債壓力，對(duì)于現(xiàn)金需求較大。對(duì)于這種情況，銀行客戶經(jīng)理建議：“可以將所有按揭貸款全部還清，還清之后再將房子作為抵押物申請(qǐng)一筆抵押經(jīng)營(yíng)貸，這樣可以一次性貸出較大額度的現(xiàn)金，解決眼前的負(fù)債壓力。”

2、操作：需借過(guò)橋資金，并“買”來(lái)一家小微公司

張女士和小趙均是普通的個(gè)人購(gòu)房者，自己和家人名下都沒(méi)有公司，而當(dāng)前市場(chǎng)上大力推廣的抵押貸、經(jīng)營(yíng)貸，貸款對(duì)象一般是小微企業(yè)主，如何完成將房貸按揭替換成經(jīng)營(yíng)貸的操作呢？ 

張女士的貸款中介表示：“買房的錢可以借過(guò)橋資金，一個(gè)月成本大約2% 。也可以幫忙‘買’一個(gè)公司過(guò)戶到張女士名下進(jìn)行貸款，成本不超過(guò)1萬(wàn)元。”再三權(quán)衡之下，張女士因?yàn)閾?dān)憂新受讓的公司存在其他經(jīng)營(yíng)和債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而作罷。 

不過(guò)，這樣的操作不難實(shí)現(xiàn)，特別是此前從事企業(yè)經(jīng)營(yíng)或者注冊(cè)為個(gè)體工商戶的購(gòu)房者，輕易就能實(shí)現(xiàn)。 

上海的小趙情況類似，不同的是，需要先借一筆過(guò)橋資金將剩余的抵押貸款還清，同時(shí)“搞定”一家小微公司，然后再向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸。 

相比正常的個(gè)人住房按揭貸款，采用經(jīng)營(yíng)貸的流程更復(fù)雜，相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

正常按揭流程：買賣雙方簽訂購(gòu)房合同、買家支付首付款并向銀行申請(qǐng)貸款、銀行貸款審批、辦理過(guò)戶、銀行辦理房產(chǎn)抵押登記、放款給賣家 。

經(jīng)營(yíng)貸的流程：買家暫借過(guò)橋資金、全款購(gòu)買房產(chǎn)、買家抵押房屋向銀行申請(qǐng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸 、銀行審核后放款、買家挪用經(jīng)營(yíng)貸償還過(guò)橋資金 。 

3、成本：總體費(fèi)用相加，利息優(yōu)勢(shì)并不明顯

按照貸款中介等推銷者的說(shuō)法，經(jīng)營(yíng)貸的利率比按揭貸的利率要低很多，因此建議購(gòu)房者考慮如此操作。 

但事實(shí)并不一定如宣傳那么美好，這與不同貸款產(chǎn)品的還款方式有關(guān)，房地產(chǎn)按揭貸款最長(zhǎng)期限30年，一般采用等額本息（每月等額還款）或者等額本金（逐月遞減還款）兩種方式。面向企業(yè)主的經(jīng)營(yíng)貸/抵押貸往往采取先息后本的方式，期限較為靈活，有3年、5年的，也有10年、20年的，個(gè)人購(gòu)房者用來(lái)替代按揭貸的自然需要選擇長(zhǎng)期10年、20年的貸款產(chǎn)品。

到底能便宜多少，可以算一筆賬，假設(shè)貸款金額100萬(wàn)：

在按揭貸款下，作為二套房（典型的適用案例）利率一般為5.65%，期限30年，等額本金方式下支付的利息總計(jì)85萬(wàn)，每月還款5772元；等額本息方式下利息總計(jì)108萬(wàn)，首月還款7486元（每月遞減13.08元）。在經(jīng)營(yíng)貸下，先息后本的還款方案，若利率4.25%、20年的情形下，則利息總計(jì)85萬(wàn)；若利率3.85%、期限20年的情形，則利息總計(jì)77萬(wàn)。如果期限10年，則利息總額會(huì)更少一些。 

從利息總額上看，經(jīng)營(yíng)貸的貸款成本有一定的優(yōu)勢(shì)，但是也并不明顯，并且這是建立在貸款期限更短的基礎(chǔ)上，這就意味著，對(duì)購(gòu)房者的現(xiàn)金流要求更嚴(yán)。如果再考慮上“買公司”的費(fèi)用，以及前期過(guò)橋拆借資金的各種成本費(fèi)用，對(duì)比來(lái)看幾乎沒(méi)有比較優(yōu)勢(shì)。 

不過(guò)，記者在采訪中得知，雖然貸款中介以“利率更低、成本更少”為噱頭進(jìn)行貸款營(yíng)銷，但事實(shí)上，很少有客戶出于這種考慮進(jìn)行類似操作?！百~算下來(lái)很清楚，根本節(jié)約不了多少利息成本，也很少人是為了節(jié)約利息把按揭貸換成經(jīng)營(yíng)貸的。”小趙對(duì)記者表示。 

那么，市場(chǎng)上那些蠢蠢欲動(dòng)的人，動(dòng)機(jī)是什么？ 

4、動(dòng)機(jī)：個(gè)人獲取大額現(xiàn)金、機(jī)構(gòu)拓展客戶

從小趙和張女士的案例來(lái)看，二者的共同點(diǎn)在于，都是有購(gòu)房需求但已經(jīng)失去首套購(gòu)房資格，只能按照二套的首付比例和貸款利率購(gòu)房。這并不意味著他們是有實(shí)力在一線城市購(gòu)置兩套房的實(shí)力人群，事實(shí)上剛需者在北京、上海購(gòu)房就完全有可能陷入這種困境。 

這種情況下，購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)金需求較大，他們?cè)谑赘峨A段需要一次性支付大額現(xiàn)金，并且保持在辦理按揭貸款之前不能在銀行有其他未還清貸款。因此，購(gòu)房者會(huì)想方設(shè)法通過(guò)各種非銀行渠道籌措資金。這些拆借來(lái)的資金不像按揭貸款，可以在未來(lái)長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的時(shí)間里慢慢償還，所以完成購(gòu)房后還有一個(gè)集中還債的壓力，而消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、抵押貸等產(chǎn)品正是滿足這類人群一次性獲得大額現(xiàn)金的方式。 

除了這種解決負(fù)債壓力的考慮，也有另一情形。在過(guò)去十幾年中，房產(chǎn)無(wú)疑是升值最快、產(chǎn)生最大財(cái)富效應(yīng)的資產(chǎn)，這種致富方式簡(jiǎn)單、快速，讓經(jīng)歷過(guò)的人念念不忘，未能經(jīng)歷的人也伺機(jī)而動(dòng)。 

過(guò)去多年，每一輪上漲都為持有房產(chǎn)者沉淀了更多的財(cái)富，而當(dāng)初向銀行借的貸款，即負(fù)債，則慢慢稀釋了。在持續(xù)的寬松趨勢(shì)下，更多人的選擇是繼續(xù)負(fù)債，套取現(xiàn)金，買入有升值潛力的資產(chǎn)。對(duì)于普通個(gè)人而言，對(duì)此最常規(guī)的踐行方法，就是抵押房產(chǎn)，貸出大額現(xiàn)金。

由于所購(gòu)住房大多仍在按揭中，無(wú)法辦理抵押貸款，因此不少購(gòu)房者就聽從中介的建議，還掉按揭，轉(zhuǎn)換成抵押貸。這一做法的另一個(gè)動(dòng)機(jī)是，房子經(jīng)歷了升值，按照新的市場(chǎng)價(jià)值可以貸出更多現(xiàn)金。 

另一方面，銀行也有其動(dòng)機(jī)。近年來(lái)，監(jiān)管大力引導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)開展普惠金融，要求金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，扶持小微企業(yè)，國(guó)有大行、股份制銀行紛紛推出各類小微經(jīng)營(yíng)貸款產(chǎn)品，一再壓低貸款利率。 

而小型商業(yè)銀行，也有其考量?！拔覀冏罱驮诖罅ο蚱渌y行的按揭客戶營(yíng)銷我們的經(jīng)營(yíng)貸款產(chǎn)品?！蹦吵巧绦性谏虾５貐^(qū)的支行一位相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。對(duì)于中小銀行而言，這類操作能為其拓展業(yè)務(wù)空間，獲取更多客戶，搶占市場(chǎng)份額。

5、風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)控很嚴(yán)未必操作成功，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)需一次還清全部貸款

也有房地產(chǎn)中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者：“我們是不贊成這樣操作的，即使客戶自己找貸款中介這樣做，我們也覺(jué)得有風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橛行┵J款中介之前告訴客戶一定能貸下來(lái)，結(jié)果從銀行申請(qǐng)不到貸款，客戶最終不得已借的是一些非正規(guī)貸款公司的資金，成本會(huì)更高。” 

經(jīng)營(yíng)貸真的能隨便拿去買房嗎？是否合規(guī)？如果操作不通會(huì)遭遇什么后果？ 

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者以客戶身份詢問(wèn)了多家銀行的客戶經(jīng)理，他們均表示，貸款需要滿足公司一定時(shí)間的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和個(gè)人持有房產(chǎn)超過(guò)一年等條件。且有的“循環(huán)貸”需要一年還本一次，中間涉及借新還舊及過(guò)橋等問(wèn)題。 

工行一支行客戶經(jīng)理表示，按照監(jiān)管規(guī)定，經(jīng)營(yíng)貸款不能違規(guī)流入樓市、股市。如果是“新房本、新公司”申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的，幾乎批不下來(lái)。按照該行的貸款要求：企業(yè)經(jīng)營(yíng)一年以上，個(gè)人成為公司股東或者法定代表人一年以上，持有房產(chǎn)原則上也需要一年以上，不滿一年則需要提供購(gòu)房款為自有資金的證明。 

據(jù)該客戶經(jīng)理介紹，工行會(huì)核查企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況和資金的用途，原則上要求企業(yè)一年的經(jīng)營(yíng)流水達(dá)到貸款總額的2倍。至于貸款的期限，他表示有兩種產(chǎn)品，貸款三年期，每月還息，到期后一次性歸還本金；另外一種，是六年期的“循環(huán)貸”，每年需要?dú)w還一次本金，利息最低3.4%-3.5%。

建行一支行客戶經(jīng)理也表示，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸需要有真實(shí)的經(jīng)營(yíng)。有房產(chǎn)抵押的經(jīng)營(yíng)貸款，如果是10年期限的，也需要一年還一次本再申請(qǐng)新貸款，利率3.85%。準(zhǔn)入條件是持有房產(chǎn)時(shí)間超過(guò)1年，個(gè)人成為公司股東也需要半年以上。 

郵儲(chǔ)銀行一名客戶經(jīng)理也表示，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸需要貸款者本人或者直系親屬是公司的股東，且經(jīng)營(yíng)時(shí)間超過(guò)1年，銀行貸款審核中還會(huì)關(guān)注企業(yè)的采購(gòu)合同、銷售額、納稅等情況。貸款額度最高為1000萬(wàn)，授信期限最長(zhǎng)為5年，需要三年還一次本或者一年還一次本金，貸款利率為4.5%。 

貸款中介向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者坦言，風(fēng)控比較嚴(yán)的大銀行確實(shí)很難申請(qǐng)，不過(guò)部分股份制銀行和一些中小銀行的條件沒(méi)有那么苛刻。他表示：“小銀行風(fēng)控松，利息也會(huì)高一點(diǎn)?！?nbsp;

挪用經(jīng)營(yíng)貸買房被發(fā)現(xiàn)后，會(huì)有何后果？前述多家銀行的客戶經(jīng)理均表示，經(jīng)營(yíng)貸的貸款用途是企業(yè)經(jīng)營(yíng)，如果監(jiān)管查到或者銀行發(fā)現(xiàn)資金流向了房地產(chǎn)，就會(huì)要求客戶提前結(jié)清。而住房按揭貸款是比較確定的長(zhǎng)期貸款，相比之下短期經(jīng)營(yíng)貸投資長(zhǎng)期房產(chǎn)，若要一下子要還清所有貸款對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)壓力很大，還不上存在房產(chǎn)被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。