記者｜牛鈺
在一眾延遲發(fā)布年報(bào)的房企中，大悅城率先發(fā)布了經(jīng)審核業(yè)績。
4月11晚間，大悅城(000031.SZ)發(fā)布了2021年年度報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)，大悅城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入426.14億元，同比增加41.69億元，同比增長10.84%。歸屬股東凈利潤為1.08億元，較2020年扭虧為盈，同比增長127.79%。
與行業(yè)利潤率下滑趨勢一致，2021年大悅城毛利率為27.44%，同比下降4個(gè)百分點(diǎn)。在新房銷售放緩及價(jià)格下行壓力下，大悅城計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備19.56億元，這使得凈利潤同比下降31.65%，為7.67億元，這是大悅城凈利潤連續(xù)下滑，2020年的凈利潤為11.23億元，也同比下降66.7%。
利潤下滑的同時(shí)，大悅城經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流明顯下滑，截至2021年底，其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為負(fù)84.6億，2020年末則為98.1億，下滑幅度近兩倍。
究其原因，則是大悅城未按下暫停鍵的擴(kuò)張行動(dòng)，大悅城解釋稱，本期新獲取項(xiàng)目土地支出、開發(fā)項(xiàng)目建造支出及稅費(fèi)支出同比大幅增加，導(dǎo)致經(jīng)營性現(xiàn)金流與凈利潤產(chǎn)生較大差距。
2021年，大悅城共獲取16個(gè)項(xiàng)目，新增土地面積147萬平方米，新增土儲計(jì)容建筑面積327萬平方米，土地款總額316億元，平均樓面價(jià)為9,659元/平方米，平均溢價(jià)率為16%，截至期末，大悅城土地儲備可售貨值超2000億。
從布局來看，延續(xù)近幾年在華南地區(qū)的投資熱情，其新增土地儲備有39%位于長三角城市群，23%位于成渝經(jīng)濟(jì)圈，9%位于京津冀城市群。
從財(cái)務(wù)狀況上，大悅城仍踩一道紅線。截至期末，貨幣資金余額248.86億元；現(xiàn)金短債比1.44；凈負(fù)債率90.06%；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率70.31%。
作為中糧集團(tuán)旗下唯一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，大悅城的主要收入來源為銷售型業(yè)務(wù)、投資物業(yè)（商場及寫字樓）、酒店與長租公寓和物業(yè)管理服務(wù)四大板塊，分別占營業(yè)收入的83.61%、11.84%、1.8%、2.52%，均較2020年出現(xiàn)營收增長。
從銷售方面來看，2021年，大悅城完成簽約金額727億元，同比增長5%；簽約面積287萬平方米，同比下降8%。
2021年，大悅城的購物中心版圖繼續(xù)擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)蘇州大悅春風(fēng)里、長沙北辰三角洲大悅城、重慶大悅城、北京豐臺大悅春風(fēng)里 4個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，武漢大悅城也將于2022年初開業(yè)。
同時(shí)，新獲取商業(yè)項(xiàng)目6個(gè)，包括重資產(chǎn)的南京大悅城和位于紹興、天津、無錫、眉山等城市的5個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目。
截至2021年底，大悅城共開業(yè)18家（含輕資產(chǎn)）購物中心，包括15個(gè)大悅城購物中心、3個(gè)大悅春風(fēng)里項(xiàng)目，累計(jì)總建筑面積410.1萬平方米、商業(yè)面積272.8萬平方米、可出租面積 137.8萬平方米，平均出租率94.3%。
大悅城的“輕重并舉”的拓展模式不僅用在購物中心上，也用在寫字樓投資的擴(kuò)張上，去年3月，大悅城控股北京大區(qū)落地實(shí)踐了第一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，為匯京雙子座大廈。
2021年國內(nèi)零售及酒店業(yè)務(wù)逐步復(fù)蘇，大悅城持有型業(yè)務(wù)及酒店運(yùn)營收入穩(wěn)步提升，投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入50.48億元，同比增長13.74%。酒店經(jīng)營取得營業(yè)收入7.66億元，同比增長28.10%。
同時(shí)，大悅城也加入了布局長租公寓的“國家隊(duì)”陣營，其長租公寓業(yè)務(wù)完成了大悅樂邑、大悅樂邑fresh兩條產(chǎn)品線產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)升級，深圳區(qū)域大力推進(jìn)政企合作模式，所有門店均實(shí)現(xiàn)人才安居房源覆蓋。
在諸多房企對今年目標(biāo)避而不談的時(shí)候，大悅城表示，2022年將新開工項(xiàng)目19個(gè)，新開工面積303萬平方米，力爭實(shí)現(xiàn)銷售金額800億元。并且，輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目拓展數(shù)量不低于2021年（7個(gè)）。
提出完成比去年更多的銷售額目標(biāo)，對經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流為負(fù)的大悅城來說，將會放緩?fù)顿Y，加大輕資產(chǎn)拓展的比例。
從資金管理來看，2021年大悅城年新增借款平均成本4.63%。截至期末，大悅城有息負(fù)債余額717.98億元；平均融資成本降至4.91%，較年初下降0.19個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)較低水平。
實(shí)際上，大悅城的融資渠道還算暢通，去年曾發(fā)行多筆ABS、中期票據(jù)，今年1月，再次成功發(fā)行一筆15億元公司債，3+2年期利率3.08%、5+2年期利率3.49%，成本較2021年進(jìn)一步下降。
今年2月14日，大悅城還與招商銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，招商銀行將優(yōu)先為大悅城提供地產(chǎn)并購相關(guān)的綜合金融服務(wù)，專項(xiàng)融資額度為100億元。
這意味著在在行業(yè)調(diào)整的背景下，大悅城也能在并購市場上尋求一些機(jī)會。