記者 | 黃昱
當(dāng)十多家內(nèi)房股因未能按時刊發(fā)2021年度業(yè)績，從4月1日開始停牌時，同樣年報難產(chǎn)的富力地產(chǎn)抓住最后時間發(fā)布未經(jīng)審核的業(yè)績而避免了這一結(jié)果。
面臨流動性危機的富力地產(chǎn)，如今不得不通過出售資產(chǎn)等舉措來避免全面性債務(wù)違約。
匯生國際融資總裁黃立沖表示，目前未刊出年度業(yè)績報告的房企，大部分是出現(xiàn)債務(wù)問題的公司，審計機構(gòu)往往會發(fā)現(xiàn)一些難以證實真實性的數(shù)據(jù)，如果公司管理層仍刊出未經(jīng)審核的報告，而后續(xù)審計機構(gòu)很可能不愿意簽字，這樣就相關(guān)管理層可能面臨訴訟。
“正是因為富力地產(chǎn)還未出現(xiàn)全面性債務(wù)違約，所以管理層敢于‘冒險’披露未經(jīng)審核的業(yè)績報告，畢竟之后審計機構(gòu)大概率會出具經(jīng)審核的審計報告?！?/span>
從富力地產(chǎn)披露的2021年度未經(jīng)審核業(yè)績來看，過去一年富力地產(chǎn)的首要任務(wù)是保持流動現(xiàn)金，因此，不得不犧牲利潤以促進物業(yè)銷售，最終虧損88.5億元，而2020年的歸母凈利潤為90億元。
富力地產(chǎn)表示，由于入賬均價售價較低以及存貨估值的一次性撇減，毛利率下跌，以及由于較高的營運開支，本集團年內(nèi)錄得凈虧損。
富力地產(chǎn)2021年的總營業(yè)額為764億元，同比下降11%，同時銷售成本同比增長9%至714.38億元。收入主要來自物業(yè)發(fā)展、投資物業(yè)租金及酒店營運
其中物業(yè)發(fā)展的營業(yè)額由2020年的785.68億元減少12%至691.05億元，整體平均售價約為每平方米8300元，較2020年減少300元，因此，物業(yè)發(fā)展的整體毛利率大幅減少11.1個百分點至14.1%。
此外，富力地產(chǎn)的投資物業(yè)租金收入由2021年的11.58億元減少8%至10.66億元，酒店營運營業(yè)額則由44.63億元增至50.7億元。
相較而言，同為華南房企雅居樂的業(yè)績還是好一些。據(jù)雅居樂2021年未經(jīng)審核業(yè)績公告，其全年錄得營收約為730.28億元，同比下降9%，歸母凈利潤約為67億元，同比下降29%。
從財務(wù)情況來看，截至2021年底，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物（不包含受限制現(xiàn)金）約為62.57億元，較去年底的256.7億元下降約76%，總借款則為1327億元，其中短期借款約為580億元，難以被手頭現(xiàn)金所覆蓋。
事實上，富力地產(chǎn)去年以來已多次在債務(wù)違約邊緣徘徊。例如，年初因無力償還即將到期債務(wù)，富力地產(chǎn)提出的針對2022年1月13日到期的共7.25億美元高級無抵押票據(jù)的要約收購方案，通過后，富力地產(chǎn)用于回購上述票據(jù)的資金約為1.16億美元，剩余約6.09億美元展期到2022年7月13日償還。
交換要約完成后，惠譽于1月24日將富力地產(chǎn)及其子公司富力香港的長期外幣發(fā)行人違約評級，從“限制性違約”上調(diào)至“CC”，高級無抵押評級亦由“C”上調(diào)至“CC”，回收率評級為“RR4”。
惠譽認(rèn)為，雖然要約交換換成后使得富力地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)有所改善嗎，但大量短期債務(wù)將于2022年到期，而富力地產(chǎn)獲得資金的渠道可能仍然有限，因此該公司將繼續(xù)面臨流動性挑戰(zhàn)。
除了上述完成要約交換的債務(wù)外，富力地產(chǎn)今年還面臨不少的到期債券。
標(biāo)普指出，包括全年95億元人民幣的在岸債券到期及可回售，以及2022年下半年需償還的6.48億美元的離岸到期債券。
據(jù)3月17日富力地產(chǎn)公告，其預(yù)計無法籌措到足額的資金來兌付4月7日到期的公司債“16富力04（136360.SH）”，該筆債券總金額約為19.5億元，票面利率6.7%，于是富力地產(chǎn)正與債券持有人就本期債券的展期事宜進行溝通。
富力地產(chǎn)主席報告中指出，由于可獲得的流動資金稀缺及取得新融資的市場途徑大量減少，其因此尋求其他資金來源?！氨M管資產(chǎn)出售是2021年最主要的資金來源，但本集團主要股東作出了明確承諾，透過額外注資償還到期債務(wù)及提供營運資金來支持本集團?！?/span>
去年9月，富力地產(chǎn)公布執(zhí)行行董事及大股東李思廉、張力將為公司提供約80億港元的股東資金。截至9月29日，兩大股東已提供給富力約53.8億元人民幣的財務(wù)支持。
資產(chǎn)出售仍然是富力地產(chǎn)自救的最大籌碼，但進展仍舊緩慢。截至2020年底，富力地產(chǎn)仍持有股權(quán)的在運營投資物業(yè)（酒店除外）共計有18個，包括寫字樓、購物中心、零售商鋪以及物流園等，總建面約265.7萬平方米
去年富力地產(chǎn)只完成一宗重大交易，即出售唯一的物流園項目——廣州富力國際空港綜合物流園的余下30%股權(quán)予初始買家黑石集團，估計可收回現(xiàn)金約12.63億元。
去年，富力地產(chǎn)還新開業(yè)主題公園海南富力海洋歡樂世界，樂園分為五大園區(qū)和八大場館，擁有四十多套國際游樂設(shè)施設(shè)備。
截至2021年底，富力地產(chǎn)的投資物業(yè)組合總建筑面積約為385.7萬平方米，其中在運營的投資物業(yè)組合總建筑面積為187.9萬平方米。
而富力地產(chǎn)目前最大的“包袱”其實還是酒店，截至去年底，擁有在運營的酒店數(shù)量為93家，比去年中期還多了兩家。
在回籠資金有限的情況下，去年富力地產(chǎn)大幅減少了土地支出，新增土地資本開支總額僅為30億元，同比減少80%。
資產(chǎn)處置仍然是富力地產(chǎn)今年回籠資金的重點，其表示，今年將透過整售及加快海外開發(fā)項目的預(yù)售計劃，出售海外非核心資產(chǎn)。事實上，今年3月，富力地產(chǎn)就7.96億元出售了英國倫敦房地產(chǎn)項目——Vauxhall Square。
“隨著市價開始回歸正常及買賣雙方預(yù)期差距縮小，本集團預(yù)期于2022年可實現(xiàn)更多資產(chǎn)出售，從而提供額外資金來源。”