記者 | 黃昱

前一日萬物云CEO朱保全剛在萬科業(yè)績會上答記者問，4月1日萬物云就向港交所遞交了上市申請書。

這距離萬科正式宣告擬分拆萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“萬物云”）到港交所上市過去了5個月。對于外界來說，這家公司上市已不新鮮，但通過上市申請書，還是可以獲悉一些過去并不了解的情況。

首先在規(guī)模方面，截至2021年12月31日，萬物云在管住宅及商企物業(yè)建筑面積已達約7.85億平方米，同比增長35.9%，超過碧桂園服務(wù)的7.66億平方米。但萬物云的合同管理面積約為10.1億平方米，低于碧桂園服務(wù)的14.38億平方米。

過去十年萬物云收入的復(fù)合增長率超過30%，去年實現(xiàn)總收入約237.05億元，毛利和凈利潤分別為40.2億元、17.14億元，毛利率約為17%，同比減少1.5個百分點。

萬物云曾提出上市能達到千億市值的目標(biāo)，這在此前被外界認為不是難事。然而如今根據(jù)萬物云17.14億元的凈利潤來計算，如果要支撐其1000億的市值，估值水平得達到近60倍PE，放在如今的市場環(huán)境下來看，這顯然是難度非常大的。

目前港股物業(yè)公司中，PE水平較高的有碧桂園服務(wù)和華潤萬象生活，分別約23倍、42倍。二者最新市值分別約為1113億港元、889億港元。

去年底，萬物云的股東層面有過一些股權(quán)變動。2021年11月26日，博譽投資轉(zhuǎn)讓了萬物云7.6%的股份，對價69.86億；12月31日，58同城也轉(zhuǎn)讓了萬物云2.14%的股份，對價19.912億元。

以這兩次的轉(zhuǎn)讓價計算，萬物云在去年11月和12月的估值分別約為919.2元和930.47億元，如果換算港股的港元計，估值約在1100億港元左右。

去年底的港股市場正面臨下跌，碧桂園服務(wù)的市值從約1800億港元降至1600億港元左右。

跟碧桂園服務(wù)比，萬物云的利潤水平稍顯遜色。2021年，碧桂園服務(wù)收入約288.43億元，公司股東應(yīng)占利潤約40.33億元，毛利率為30.7%。