文|邁點

一、發(fā)展環(huán)境

1、政策環(huán)境：政策推動住宅物業(yè)向高品質發(fā)展 

2021年是十四五規(guī)劃的開局之年，住宅物業(yè)作為物業(yè)管理最基礎、分布最廣泛的類型，受到了各級政府的高度關注。從十四五規(guī)劃中的加快改進社區(qū)物業(yè)服務管理到地方正式發(fā)布的物業(yè)管理條例，無不強調了提升物業(yè)管理服務水平的導向。重點提升住宅物業(yè)便利度和改善服務體驗，有利于推動住宅物業(yè)向高品質和多樣化升級。

2、市場環(huán)境：住宅商品房銷售面積持續(xù)增長，推動住宅物業(yè)高速發(fā)展

2017年至2021年，隨著中國城市化的加速推進，住宅商品房銷售面積不斷升高，由2017年的14.48億平方米逐步增長至2021年的15.65億平方米。受到調控政策的影響，雖然2021年住宅商品房銷售面積增速下降，但是住宅商品房銷售面積仍創(chuàng)歷史新高，伴隨商品住宅銷售面積的持續(xù)增長，將為住宅物業(yè)帶來巨大的增量市場，住宅物業(yè)管理進入高速發(fā)展期。

二、品類發(fā)展

1、品類布局：住宅物業(yè)是物業(yè)品牌布局的主要類型

從物業(yè)類型布局來看，2021年，住宅物業(yè)是百強物業(yè)品牌重點布局的物業(yè)類型，占比91%。說明百強物業(yè)品牌中，91家物業(yè)品牌都布局了住宅物業(yè)的業(yè)態(tài)，住宅物業(yè)占據主導地位，僅次于商業(yè)物業(yè)。

2、品牌影響力：品牌優(yōu)勢明顯，持續(xù)推動品牌指數上揚   

截至2021年底，碧桂園服務、萬科物業(yè)、彩生活、中海物業(yè)和保利物業(yè)位居2021年度住宅物業(yè)TOP5品牌，整體品牌指數呈現上漲趨勢。碧桂園服務和萬科物業(yè)位列第一梯隊，年度品牌指數超過600。其中碧桂園服務品牌動作積極，表現最為穩(wěn)定，品牌影響力整體穩(wěn)步上升；而萬科服務進步較為明顯。其次是彩生活、中海物業(yè)和保利物業(yè)，品牌影響力緊隨其后。彩生活由于出售核心資產，調整業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略，品牌指數波動較大。不過，2021年中期業(yè)績會上，彩生活宣布工作中心重新回到基礎物業(yè)服務方面，未來有望重回增長賽道。而中海物業(yè)和保利物業(yè)的品牌指數在持續(xù)運營下均保持穩(wěn)中上漲的趨勢。

3、品牌定位：以人為本，回歸服務本質

2021年，頭部品牌樹立以服務和運營為導向的清晰的品牌定位。行業(yè)快速發(fā)展的時期，未來，住宅物業(yè)品牌將堅持以人為本的服務意識和品牌意識，提升服務能力和運營能力，走向精細化、品牌化的發(fā)展道路。

三、市場發(fā)展

1、管理面積：部分物業(yè)品牌拓展多元化業(yè)務

根據最新披露數據，2021年，碧桂園服務在管面積位于國內住宅物業(yè)品牌首位。碧桂園服務2021年在管面積7.66億㎡，同比上升102.9%，在管面積遙遙領先。其次是保利物業(yè)和綠城服務，在管面積分別為4.65億㎡和3.04億㎡。

住宅物業(yè)仍是頭部物業(yè)品牌的主要布局物業(yè)類型。如碧桂園服務、龍湖智創(chuàng)生活和新城悅服務等均以住宅物業(yè)為主。但是，與住宅物業(yè)相比，非住宅物業(yè)具備市場規(guī)模大、集中度低、物業(yè)費均價高、收繳率高等諸多優(yōu)勢，成為眾多物業(yè)品牌布局的新領域。如招商積余、合景悠活等品牌更加看重非住宅物業(yè)的經營管理。隨著基礎物業(yè)服務的穩(wěn)步提升，部分物業(yè)品牌將積極擴展非住宅物業(yè)，拓展多元化業(yè)務。

2、營收情況：第三方拓展加速，推動營收迅速增長

2021年，碧桂園服務實現收入288.43億元，位居國內以物業(yè)服務為主營業(yè)務的同類公司首位，表現亮眼。2021年，在堅持“大物業(yè)管理”和“大社區(qū)服務”的業(yè)務組合戰(zhàn)略下，碧桂園服務保持高質量增長，在第三方品牌外拓、社區(qū)增值服務、城市服務、“三供一業(yè)”等方面均實現突破。預計未來將通過包括合作、收并購、自身發(fā)展等方式打開更大的發(fā)展空間。

3、收并購：住宅物業(yè)收并購進一步增加，行業(yè)競爭白熱化

2021年堪稱物業(yè)的“并購大年”，收購動作以包含住宅物業(yè)的綜合性物業(yè)公司為主?；仡櫮甓茸≌飿I(yè)的大額并購動作，大型物企通過股權收購有利于實現企業(yè)之間的優(yōu)勢互補。如碧桂園服務在安徽首次收購本土物業(yè)企業(yè)，有利于拓展安徽物業(yè)市場。合景悠活、融創(chuàng)物業(yè)也在積極收購優(yōu)質資產，拓展新區(qū)域，進一步推動了物企規(guī)模的快速增長，行業(yè)競爭走向白熱化。

四、總結

當前，作為物業(yè)品牌的主要布局類型，住宅物業(yè)的競爭已進入白熱化階段。隨著優(yōu)質資源不斷向頭部集中，物業(yè)品牌第三方拓展加速，社區(qū)增值服務營收的快速增長，收并購的進一步增加，預計未來頭部企業(yè)的體量將會持續(xù)壯大，行業(yè)集中度將進一步加速提升。在政策的推動下，期待住宅物業(yè)通過精細化運營，改善服務體驗，早日推動住宅物業(yè)走向精細化、品牌化的發(fā)展道路。