文|邁點(diǎn)

一、發(fā)展環(huán)境

1、政策環(huán)境：政策推動(dòng)住宅物業(yè)向高品質(zhì)發(fā)展 

2021年是十四五規(guī)劃的開局之年，住宅物業(yè)作為物業(yè)管理最基礎(chǔ)、分布最廣泛的類型，受到了各級(jí)政府的高度關(guān)注。從十四五規(guī)劃中的加快改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理到地方正式發(fā)布的物業(yè)管理?xiàng)l例，無不強(qiáng)調(diào)了提升物業(yè)管理服務(wù)水平的導(dǎo)向。重點(diǎn)提升住宅物業(yè)便利度和改善服務(wù)體驗(yàn)，有利于推動(dòng)住宅物業(yè)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)。

2、市場(chǎng)環(huán)境：住宅商品房銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)，推動(dòng)住宅物業(yè)高速發(fā)展

2017年至2021年，隨著中國(guó)城市化的加速推進(jìn)，住宅商品房銷售面積不斷升高，由2017年的14.48億平方米逐步增長(zhǎng)至2021年的15.65億平方米。受到調(diào)控政策的影響，雖然2021年住宅商品房銷售面積增速下降，但是住宅商品房銷售面積仍創(chuàng)歷史新高，伴隨商品住宅銷售面積的持續(xù)增長(zhǎng)，將為住宅物業(yè)帶來巨大的增量市場(chǎng)，住宅物業(yè)管理進(jìn)入高速發(fā)展期。

二、品類發(fā)展

1、品類布局：住宅物業(yè)是物業(yè)品牌布局的主要類型

從物業(yè)類型布局來看，2021年，住宅物業(yè)是百?gòu)?qiáng)物業(yè)品牌重點(diǎn)布局的物業(yè)類型，占比91%。說明百?gòu)?qiáng)物業(yè)品牌中，91家物業(yè)品牌都布局了住宅物業(yè)的業(yè)態(tài)，住宅物業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，僅次于商業(yè)物業(yè)。

2、品牌影響力：品牌優(yōu)勢(shì)明顯，持續(xù)推動(dòng)品牌指數(shù)上揚(yáng)   

截至2021年底，碧桂園服務(wù)、萬科物業(yè)、彩生活、中海物業(yè)和保利物業(yè)位居2021年度住宅物業(yè)TOP5品牌，整體品牌指數(shù)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。碧桂園服務(wù)和萬科物業(yè)位列第一梯隊(duì)，年度品牌指數(shù)超過600。其中碧桂園服務(wù)品牌動(dòng)作積極，表現(xiàn)最為穩(wěn)定，品牌影響力整體穩(wěn)步上升；而萬科服務(wù)進(jìn)步較為明顯。其次是彩生活、中海物業(yè)和保利物業(yè)，品牌影響力緊隨其后。彩生活由于出售核心資產(chǎn)，調(diào)整業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，品牌指數(shù)波動(dòng)較大。不過，2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，彩生活宣布工作中心重新回到基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)方面，未來有望重回增長(zhǎng)賽道。而中海物業(yè)和保利物業(yè)的品牌指數(shù)在持續(xù)運(yùn)營(yíng)下均保持穩(wěn)中上漲的趨勢(shì)。

3、品牌定位：以人為本，回歸服務(wù)本質(zhì)

2021年，頭部品牌樹立以服務(wù)和運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向的清晰的品牌定位。行業(yè)快速發(fā)展的時(shí)期，未來，住宅物業(yè)品牌將堅(jiān)持以人為本的服務(wù)意識(shí)和品牌意識(shí)，提升服務(wù)能力和運(yùn)營(yíng)能力，走向精細(xì)化、品牌化的發(fā)展道路。

三、市場(chǎng)發(fā)展

1、管理面積：部分物業(yè)品牌拓展多元化業(yè)務(wù)

根據(jù)最新披露數(shù)據(jù)，2021年，碧桂園服務(wù)在管面積位于國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)品牌首位。碧桂園服務(wù)2021年在管面積7.66億㎡，同比上升102.9%，在管面積遙遙領(lǐng)先。其次是保利物業(yè)和綠城服務(wù)，在管面積分別為4.65億㎡和3.04億㎡。

住宅物業(yè)仍是頭部物業(yè)品牌的主要布局物業(yè)類型。如碧桂園服務(wù)、龍湖智創(chuàng)生活和新城悅服務(wù)等均以住宅物業(yè)為主。但是，與住宅物業(yè)相比，非住宅物業(yè)具備市場(chǎng)規(guī)模大、集中度低、物業(yè)費(fèi)均價(jià)高、收繳率高等諸多優(yōu)勢(shì)，成為眾多物業(yè)品牌布局的新領(lǐng)域。如招商積余、合景悠活等品牌更加看重非住宅物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。隨著基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的穩(wěn)步提升，部分物業(yè)品牌將積極擴(kuò)展非住宅物業(yè)，拓展多元化業(yè)務(wù)。

2、營(yíng)收情況：第三方拓展加速，推動(dòng)營(yíng)收迅速增長(zhǎng)

2021年，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入288.43億元，位居國(guó)內(nèi)以物業(yè)服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的同類公司首位，表現(xiàn)亮眼。2021年，在堅(jiān)持“大物業(yè)管理”和“大社區(qū)服務(wù)”的業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略下，碧桂園服務(wù)保持高質(zhì)量增長(zhǎng)，在第三方品牌外拓、社區(qū)增值服務(wù)、城市服務(wù)、“三供一業(yè)”等方面均實(shí)現(xiàn)突破。預(yù)計(jì)未來將通過包括合作、收并購(gòu)、自身發(fā)展等方式打開更大的發(fā)展空間。

3、收并購(gòu)：住宅物業(yè)收并購(gòu)進(jìn)一步增加，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化

2021年堪稱物業(yè)的“并購(gòu)大年”，收購(gòu)動(dòng)作以包含住宅物業(yè)的綜合性物業(yè)公司為主。回顧年度住宅物業(yè)的大額并購(gòu)動(dòng)作，大型物企通過股權(quán)收購(gòu)有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)之間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。如碧桂園服務(wù)在安徽首次收購(gòu)本土物業(yè)企業(yè)，有利于拓展安徽物業(yè)市場(chǎng)。合景悠活、融創(chuàng)物業(yè)也在積極收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，拓展新區(qū)域，進(jìn)一步推動(dòng)了物企規(guī)模的快速增長(zhǎng)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向白熱化。

四、總結(jié)

當(dāng)前，作為物業(yè)品牌的主要布局類型，住宅物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入白熱化階段。隨著優(yōu)質(zhì)資源不斷向頭部集中，物業(yè)品牌第三方拓展加速，社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收的快速增長(zhǎng)，收并購(gòu)的進(jìn)一步增加，預(yù)計(jì)未來頭部企業(yè)的體量將會(huì)持續(xù)壯大，行業(yè)集中度將進(jìn)一步加速提升。在政策的推動(dòng)下，期待住宅物業(yè)通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，改善服務(wù)體驗(yàn)，早日推動(dòng)住宅物業(yè)走向精細(xì)化、品牌化的發(fā)展道路。