截至3月最后一天，仍有多家房企年報失約，正榮地產(chǎn)（06158.HK）如期交出了答卷。
“相信最壞的時間已經(jīng)過去。”3月31日下午，正榮地產(chǎn)董事局主席黃仙枝在業(yè)績會上如是說。
在黃仙枝看來，2021年對正榮地產(chǎn)乃至整個中國房地產(chǎn)行業(yè)而言，是不同尋常的一年。這一年，正榮地產(chǎn)面臨多重壓力接踵而至，融資遇阻，公司利潤下降。
根據(jù)業(yè)績報告，2021年正榮地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售1456億元，同比增長2.6%，完成全年銷售目標的97.1%，完成率高于同期行業(yè)水平。截至2021年年底，正榮地產(chǎn)的總資產(chǎn)同比增長15％至2538億。
收益方面，數(shù)據(jù)顯示，2021年正榮地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入370億元，同比增長2.4%。但受調(diào)控影響，疊加公司采取的加速銷售去化策略，使得盈利空間有所收窄，毛利、毛利率、以及凈利潤等均有下滑。
截至去年年底，正榮地產(chǎn)實現(xiàn)毛利53.82億元，同比減少22%，毛利率為14.5%，同比下降4.6%；溢利同比減少66.4%至11.96億元，核心純利同比減少30.9%至22.84億元；歸屬股東凈利潤為8.09億元，同比下降達69.47%。
對此，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁兼財務(wù)總監(jiān)陳偉健認為，目前公司已處于相對較低水平，若市場環(huán)境和成本控制情況得到改善，毛利率等有增長空間。
“地產(chǎn)高毛利高增長的時代已過去，在限地價、限房價持續(xù)情況下，土地增值空間很小，毛利率普遍都在下行?！?黃仙枝表示，伴隨土地市場回歸理性，毛利率下行趨勢有望得以扭轉(zhuǎn)。接下來，正榮地產(chǎn)還將通過控制費用、提升運營效率、加強現(xiàn)金流管理等途徑改善利潤水平。
在業(yè)績會上，黃仙枝提到，正榮地產(chǎn)去年已補充430萬平方米的土儲，可確保2022年的可售資源。截止2021年底，正榮地產(chǎn)的總土儲規(guī)模提升到2595萬平方米，對應(yīng)的貨值約為4300億元。
82%土儲是位于一二線核心城市，項目銷售和溢價得以保證。在2021年，正榮地產(chǎn)一二線核心城市的項目實現(xiàn)了90%的銷售金額，合約銷售均價為16545/平方米，較2020年的12295元/平方米，增長34.6%。
目前，正榮地產(chǎn)需要更聚焦于生產(chǎn)經(jīng)營和回籠資金兩大工作來降低負債規(guī)模，以保證財務(wù)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。
年報顯示，在2021年，正榮地產(chǎn)的新開工面積達到506萬平方米，竣工面積接近800萬平方米，年底在建1901萬平方米。期內(nèi)，公司已合計交付63個項目，達5萬多戶；2022年一季度也順利完成4600多戶的交付，預(yù)計二季度交付量會超過19000戶。
為加速回籠資金，正榮地產(chǎn)還從盤活資產(chǎn)方面入手。據(jù)其盤點，正榮地產(chǎn)持有投資性物業(yè)12個，以商業(yè)綜合體、購物中心、辦公樓為主，分布于南京、西安和上海等地，公允價值接近100億元，扣除貸款后的凈值約有40多億。
界面新聞從正榮地產(chǎn)業(yè)績會上了解到，公司已從合作項目中梳理了20-30個項目與合作方洽談股權(quán)轉(zhuǎn)移，以盤活項目受限資金，爭取在未來數(shù)月逐步落實。
具體到債務(wù)方面，截至2021年末，正榮地產(chǎn)剔除合約負債的資產(chǎn)負債率下降1.7個百分點至74.9%，現(xiàn)金短債比為1.14倍，凈負債率為85.5%。
至2022年，境外資本市場和經(jīng)營環(huán)境發(fā)生變化，美元債在總?cè)谫Y中占比29％的正榮地產(chǎn)也受到不小影響。數(shù)據(jù)顯示，截止2021年末，正榮地產(chǎn)未來一年內(nèi)到期的債務(wù)約344億元（有61.8億元展期至2023年），境外債約64.9億。無實質(zhì)性違約情況。
為解決當前流動性問題，正榮地產(chǎn)還決定暫緩拿地。同時，黃仙枝也表示，考慮到今年市場依然充滿不確定性，公司不再設(shè)具體銷售目標，但會繼續(xù)促銷售，加快資金回籠，盡快降杠桿。
正榮地產(chǎn)積極“自救”顯而易見。不過，對于未來的房地產(chǎn)行業(yè)，黃仙枝仍持謹慎態(tài)度。
他認為，接下來房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨控負債、降杠桿和資本市場重塑信心的難點，“但政策已見底，后期或許會慢慢回暖”，預(yù)計市場還需要3-5個月的時間來修復(fù)。