過去的2021年，面對房地產(chǎn)行業(yè)形式變化調(diào)整，中駿集團(tuán)仍然維持了穩(wěn)定增長。
3月30日晚，中駿集團(tuán)控股（下稱中駿，01966.HK）發(fā)布2021年業(yè)績報(bào)告。
業(yè)績報(bào)告顯示，2021年中駿實(shí)現(xiàn)合約合同銷售1045億元（人民幣，下同），較2020年增長2.9%，三年復(fù)合年均增長率14%。
從收益和利潤來看，去年中駿實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入377億元，較2020年增長15.9%。毛利潤為82億元，毛利率21.7%，年內(nèi)溢利37億元，股東應(yīng)占核心溢利31億元，整體業(yè)績呈穩(wěn)健增長態(tài)勢。
同時(shí)，中駿繼續(xù)注重股東實(shí)際利益。2021年中駿股息每股港幣18分，累計(jì)派息46億元；股息率13.7%，同比上升5.2個(gè)百分點(diǎn)，股本回報(bào)率為14.4%。
經(jīng)營效益向好，在“三道紅線”監(jiān)管要求下，中駿也持續(xù)保持綠檔行列。其中,中駿去年的非受限現(xiàn)金與短期債務(wù)的覆蓋率為1.0倍，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.3%，凈負(fù)債率為70.7%，達(dá)到“三道紅線”指標(biāo)要求。
穩(wěn)健增長
在營收方面，中駿已實(shí)現(xiàn)6年的持續(xù)增長。
從其收入來源來看，主要來自物業(yè)銷售收入、物業(yè)管理費(fèi)、租金收入及項(xiàng)目管理費(fèi)收入。而中駿全年收益由2020年的325.7億元增長至2021年的377億元，主要是得益于物業(yè)銷售收入的增加。
2021年年報(bào)披露，去年中駿的物業(yè)銷售收入增長約14.6%至361.54億元，交房面積上升約1.6%至330萬平方米，平均銷售單價(jià)約10955元。其中，共有超過150個(gè)項(xiàng)目處于在售狀態(tài)，分布于61個(gè)城市，主要集中在國內(nèi)二、三及四線城市。僅在去年，中駿就推出了37個(gè)新項(xiàng)目。
從去年銷售金額的區(qū)域分布來看，在中駿布局的五大區(qū)域中，海峽西岸和長三角仍然是業(yè)績占比最高的兩大區(qū)域，占比68%。具體到城市級(jí)別，中駿去年的銷售金額來源則主要集中于一二線城市，占比達(dá)到66%。
其中以重點(diǎn)二線城市中的廈門、福州、蘇州及昆明等市場的合同銷售表現(xiàn)最為突出，分別約為182.32億元、78.08億元、69.40億元及76.89億元。一線及三線城市中分別以北京及泉州市場的銷售表現(xiàn)最為突出，合同銷售金額分別約69.00億元及約71.57億元。
未來也將持續(xù)深耕一二線城市。在中駿的土地儲(chǔ)備中，按照土地儲(chǔ)備成本占比來看,一二線城市占比也達(dá)到了70%，主要重倉于長三角、海峽西岸及粵港澳大灣區(qū),布局在上海、北京、杭州、蘇州、深圳、廣州、成都、福州等22個(gè)戰(zhàn)略核心城市。
除物業(yè)銷售收入外，2021年由于中駿管理的物業(yè)數(shù)量及面積有所增加，其物業(yè)管理費(fèi)亦有大幅增長。數(shù)據(jù)顯示，去年中駿的物業(yè)管理費(fèi)增長68.4%至8.96億元。
租金收入也保持著增長。年報(bào)顯示，受益于上海中駿廣場辦公樓以及泉州和莆田中駿世界城購物商場的租金增加，去年中駿的租金收入實(shí)現(xiàn)增長約43.9%至4.5億元。
整體毛利由2020年的約78.64億元增長3.9%至2021年的81.7億元。
數(shù)據(jù)顯示,截至去年年底，中駿總資產(chǎn)為1950億元，同比增加14%。充足的現(xiàn)金流足以覆蓋公司未來的短期債務(wù)和預(yù)計(jì)承諾土地款項(xiàng)。
新發(fā)展模式
2021年，中駿既實(shí)現(xiàn)了“一體”方面的增長，“兩翼”業(yè)務(wù)也有不錯(cuò)的市場表現(xiàn)。
在“一體”（住宅開發(fā)）領(lǐng)域，中駿以“天”字系為主的高端住宅項(xiàng)目為代表，在區(qū)域擇址、生活方式、服務(wù)系統(tǒng)三個(gè)維度發(fā)力，實(shí)現(xiàn)了良好的市場口碑。
值得一提的如有廈門的中駿天峰、中駿天譽(yù)、中駿天宸、中駿天禧，以及北京的中駿天宸、中駿西山天璟，還有上海中駿天悅等項(xiàng)目，均已成為當(dāng)?shù)馗叨俗≌?/span>的典型。
而作為“兩翼”之一的商管板塊，表現(xiàn)則更為突出，為公司業(yè)績增長的重要驅(qū)動(dòng)力。
2021年，中駿商管收益上升52.7%至12.301億元；毛利5.8億元，同比增長63%；母公司擁有人應(yīng)占溢利上升約80.2%至2.806億元；應(yīng)占核心溢利3.0億元，同比增長84%。截至2021年12月31日，中駿商管現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為28.996億元，增長了約475.4%。
增收增利的同時(shí)，去年中駿還完成了32個(gè)購物中心（中駿世界城）的國內(nèi)布局。
截至目前，中駿已實(shí)現(xiàn)布局北京、上海、福州、南昌、合肥等一二線核心城市的TOD項(xiàng)目。其中，在去年12月集中開業(yè)的平頂山、張家港、泰州、河源4座世界城，皆取得了近100%滿鋪開業(yè)的優(yōu)異表現(xiàn)。進(jìn)入2022年，中駿還將新開5個(gè)中駿世界城，位于北京、福州等。
年報(bào)顯示，截至報(bào)告期內(nèi)，中駿商管商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)在管建筑面積約160萬平方米，同比增長約57.4%；在管項(xiàng)目為16個(gè)，同比增加6個(gè)；簽約建筑面積約560萬平方米，同比增長約27.7%。
“兩翼”的另一翼，長租公寓亦有其亮點(diǎn)。
伴隨著租賃住房成為行業(yè)熱點(diǎn)，公寓市場愈加細(xì)分，尤其是針對中高端租客的市場化公寓在一二線城市迎來新的機(jī)遇。方隅公寓作為中駿旗下長租公寓品牌，在去年5月正式將品牌“FUNLIVE方隅”更名為“方隅公寓”，并重新定位于“高檔一居，租方隅”，以便進(jìn)入中高端公寓市場。
也是從去年2月開始，中駿就加大了對一線及核心二線城市可建設(shè)長租公寓地塊的獲取。
截至目前，方隅公寓總管理房源34819間，80%分布在一二線城市。其中，穩(wěn)定運(yùn)營的一線重資產(chǎn)項(xiàng)目全年平均出租率超92%，同比租金漲幅超15%。
在基金合作方面，方隅與3大基金合作成立13.8億美元的投資平臺(tái)，共計(jì)已投資8個(gè)長租公寓項(xiàng)目，投資總額達(dá)68億元人民幣。
中駿主席黃朝陽表示，2022年公司將繼續(xù)堅(jiān)持“一體兩翼”戰(zhàn)略，強(qiáng)化購物中心、長租公寓與住宅開發(fā)的協(xié)同效能，聚焦一二線城市精準(zhǔn)投資，擴(kuò)大差異化競爭力。
數(shù)據(jù)顯示，2021年中駿新增地上建筑面積650萬平方米，新增土儲(chǔ)權(quán)益73%，新增貨值946億元。其中通過“一體兩翼”戰(zhàn)略，新增了7個(gè)中駿世界城和11個(gè)方隅公寓。