記者｜牛鈺
在中國金茂董事長寧高寧眼中，短期、中長期行業(yè)正面臨挑戰(zhàn)，但新型城鎮(zhèn)化仍將持續(xù)，城市更新需求不斷涌現(xiàn)，碳中和、數(shù)字化將為房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機(jī)。
3月29日，中國金茂(00817.HK)發(fā)布2021年業(yè)績報告。
2021年，中國金茂實現(xiàn)營業(yè)收入900.6億元，同比上升50%。毛利則為167.58億元，同比上升38%。
其他財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，公司全年股東應(yīng)占溢利為46.89億元，同比增長21%。股東應(yīng)占溢利同比增長49%。
從收入構(gòu)成來看，金茂的主要業(yè)務(wù)為城市運(yùn)營與物業(yè)開發(fā)，2021年度，中國金茂城市運(yùn)營及物業(yè)開發(fā)銷售收入約為人民幣826.4億元，占收入總額的91%，較上年增長52%，主要由于交付結(jié)算的銷售物業(yè)同比增加。
在銷售規(guī)模上，2021年金茂合同銷售金額2356億元，銷售回款率96.32%。
過去的一年，中國金茂旗下百億城市公司從2019年的4個擴(kuò)容至9個，北京、南京銷售金額突破200億元，杭州、上海、青島、寧波等9個城市簽約銷售金額突破100億元。
據(jù)金茂管理層披露，截至報告期末，其物業(yè)及土地已簽約銷售未交付結(jié)算的金額約2928億元。
在去年的土拍市場中，作為央企的金茂在上海、北京、蘇州、寧波、廣州、南京、鄭州、無錫、廈門、青島、西安、紹興、南昌、金華、長沙、衢州、重慶、臺州及鹽城等多個城市增加土地儲備。
但上述土地溢價率并不高，甚至多以底價獲得。金茂管理層在年報中指出，公司全年拿地溢價率顯著低于行業(yè)TOP15均值，同時抓住下半年土地市場窗口期，實現(xiàn)戰(zhàn)略補(bǔ)貨。
截止2021年底，金茂總土儲超9323萬平方米，并且持續(xù)聚焦高能級城市，新增土儲一線城市占比82.4%。
地塊用途除商品房外，二級土地城市運(yùn)營占比為36%，2021年共拓展上海、長沙、南昌、貴陽、湖州、廊坊等6個城市運(yùn)營項目，具體為古鎮(zhèn)運(yùn)營、科學(xué)城、生態(tài)科技小鎮(zhèn)、高新區(qū)等，金茂城市運(yùn)營項目累計達(dá)到33個。
在去年不少房企調(diào)整組織架構(gòu)時，金茂也將總部15個職能部門整合為12個服務(wù)中心，同時也精簡了區(qū)域平臺人數(shù)。
截至2021年底，中國金茂持有的城市運(yùn)營、物業(yè)開發(fā)、商務(wù)租賃及零售商業(yè)、酒店經(jīng)營項目數(shù)量為334個，未交付面積為約9323萬平方米。
在商務(wù)租賃及零售商業(yè)和酒店經(jīng)營方面，受疫情逐步緩解，租金收入、入住率均有回升，較2020年分別增長7%及30%.
在往年的業(yè)績中，物業(yè)服務(wù)板塊能貢獻(xiàn)不少營收，不過金茂將不少子公司拆分予金茂服務(wù)，推動后者于今年3月成功于港交所上市。
從金茂服務(wù)上市的首份成績單來看，得益于母公司體量增長及向第三方市場拓展，2021年規(guī)模成長迅速，全年新增57個項目，新增簽約面積1493萬平方米，深耕一二線城市及新一線城市。
除了低調(diào)補(bǔ)充土儲，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)化外，在“科技至上”的口號下，金茂近兩年也在綠色建筑、數(shù)字科技方面積極推進(jìn)，如落地9個能源站、3個數(shù)據(jù)中心等助力碳中和目標(biāo)兌現(xiàn)，提供城市能源解決方案等。
同時，金茂在城市運(yùn)營業(yè)務(wù)場景中孵化文安智能、小庫科技等科技企業(yè)，構(gòu)筑起泛地產(chǎn)科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)雙向賦能。如整合數(shù)字營銷、智能家居、智慧社區(qū)等多維場景技術(shù)能力，探索AIoT（人工智能物聯(lián)網(wǎng)）賽道等。
年報顯示，2021年，中國金茂其他收入主要包括金茂大廈88層觀光廳、物業(yè)管理、綠色建筑科技、樓宇裝修等地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的收入，占收入總額的5%，其他收入比上年增長42%。
抄底拿地多元布局城市運(yùn)營賽道的同時，金茂在財務(wù)方面“三道紅線”保持全綠。
2021年，金茂的平均借貸成本為3.98%，年內(nèi)獲取多筆低息融資，包括利率3.2%的5年期6億美元境外高級債、利率3.74%的3年期30億普通中票、利率3.65%的3年期20億普通中票等。