“量入為出”、“堅守投資原則”、“大有機會”等詞匯頻繁出現(xiàn)在陳序平的表述中，在3月25日龍湖召開的業(yè)績會上，他已經(jīng)承擔(dān)起回應(yīng)大部分媒體提問的責(zé)任，可以看出，在吳亞軍眼中慎言勤思的新任CEO，對龍湖的穩(wěn)健基因以及業(yè)務(wù)發(fā)展理解很全面。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，龍湖集團銷售面積達(dá)到1708.9萬平方米、合同銷售額為2900.9億元，分別同比增長5.7%、7.2%。

分區(qū)域看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)合同銷售額在全集團占比分別為28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。

其中，一線城市貢獻占比為13%，二線城市貢獻占比81%，龍湖管理層認(rèn)為，持續(xù)聚焦高能級城市、不盲目下沉市場是得以實現(xiàn)去年業(yè)績的重要因素，也將是今年發(fā)展的主要策略。

受益于良好的銷售情況，2021年龍湖集團營業(yè)收入達(dá)到2233.8億元，歸母核心凈利潤為224.4億元，分別同比增長21.0%、20.1%。

在限價、政策調(diào)控之下，盈利能力下滑已是行業(yè)的普遍情況。龍湖2021年實現(xiàn)毛利565.4億元，毛利率為25.3%。

對于公司未來毛利率的預(yù)計，龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼表示，未來公司整體的毛利率將會保持在25%左右，新房銷售的毛利率在20%以上。

“隨著高杠桿房企的出清，大家也都變得比較理性，這樣有利于我們更低價去拿地，未來的地產(chǎn)毛利率會得到修復(fù)?！敝饕?fù)責(zé)地產(chǎn)航道大半年的陳序平指出，同時毛利率較高的商業(yè)、物業(yè)等非地產(chǎn)板塊在公司的占比會越來越高。

值得注意的是，面對外部市場的不確定性，龍湖還是定下了明確的全年目標(biāo)，龍湖管理層表示，2022年龍湖全口徑銷售目標(biāo)為3000億元，權(quán)益銷售在2000億左右。

據(jù)悉，為有效保障今年銷售目標(biāo)的完成，龍湖已經(jīng)準(zhǔn)備可售資源4700億，其中主力推盤項目263個，主力全新項目54個，主力老盤的新一期171個。

從土地儲備來看，2021年，龍湖新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e為2355萬平方米，新獲取122個項目，權(quán)益面積為1338萬平方米，平均權(quán)益收購成本為每平方米6485元，西部、長三角以及華中地區(qū)新增面積占比均超過20%，且多于去年下半年底價獲得，盈利空間較為可觀。

截至2021年末，龍湖的土地儲備合計7354萬平方米，權(quán)益面積為5047萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米人民幣5251元，為當(dāng)期簽約單價的30.9%。“30.9%是一個非常合理的數(shù)值，也體現(xiàn)了龍湖的成本管控?！标愋蚱綇娬{(diào)。

除地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，在業(yè)績會上，龍湖表示仍將堅持六大航道并行的戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)增速放緩、現(xiàn)金為王的當(dāng)下，陳序平認(rèn)為新航道所產(chǎn)生現(xiàn)金流越來越高，會慢慢減少對它們純粹的投入，多航道協(xié)同是龍湖的優(yōu)勢也是機會，創(chuàng)新業(yè)務(wù)也能夠成為新的利潤增長點。

分航道來看，在商業(yè)方面，2021年全年，龍湖集團新開12座商場，其中1座為輕資產(chǎn)運營，目前所持商場數(shù)量超過120家。2022年將有13個重資產(chǎn)商場在上海、北京、重慶等城市亮相，同時還有5個輕資產(chǎn)項目落地。

2021年是龍湖冠寓盈利的元年，全年開業(yè)10.6萬間，整體出租率為92.9%，其中開業(yè)超過六個月的項目出租率為94.3%，陳序平在業(yè)績會上透露，未來龍湖冠寓會保持20%以上的增長速度，但會聚焦近20個有發(fā)展空間、年輕人不斷涌入的城市。

數(shù)據(jù)顯示，2021年龍湖實現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入104.1億元，同比增長37.5%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為77.3%、21.4%和1.3%。

龍湖于今年成立新品牌智創(chuàng)生活，有機融合物業(yè)管理及商業(yè)運營兩大核心業(yè)務(wù)能力，已向港交所遞交招股書。2021年全年，智創(chuàng)生活物業(yè)管理板塊基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實現(xiàn)全口徑收入104億元，首次破百億。

多航道協(xié)同帶來的未來愿景，也是龍湖穩(wěn)定的財務(wù)數(shù)據(jù)帶來的底氣。

2021年，龍湖集團綜合借貸總額為1920.7億元，平均借貸成本4.14%，平均貸款年限6.38年，“三道紅線”方面，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67%，凈負(fù)債率46.7%，在手現(xiàn)金885.3億元，現(xiàn)金短債比6.11倍，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債比為3.88倍。

龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼表示，今年龍湖將有29億人民幣對應(yīng)4.5億美金的美元債到期，龍湖已經(jīng)可以通過境外的銀團和發(fā)行美金債的方式償還，做好了充分的準(zhǔn)備，未來公司將繼續(xù)保持融資管理的資質(zhì)和精細(xì)度，在多變的融資環(huán)境中尋求融合度和主動性。

他進一步透露，今年龍湖集團的剛性還款只有140億元，其中有99億是公司債，目前已經(jīng)還了74億，從現(xiàn)在開始往后，龍湖集團的剛性還款只有70多億元，是非常可控的。