“房地產(chǎn)行業(yè)將告別高周轉(zhuǎn)、高盈利、高風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展模式，進(jìn)入紅海、微利的時(shí)代。”遠(yuǎn)洋集團(tuán)對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情做出如此判斷。

3月23日晚間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）發(fā)布2021年全年業(yè)績(jī)。

2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約人民幣642億元，同比提升14%；毛利約為113億元，同比提升8%；年度凈利潤(rùn)約為51億元，同比提升9%；核心凈利潤(rùn)約為28億元，同比提升26%。

收入上升也使得總銷(xiāo)售成本從2020年的約460億元增加至529.89億元，疊加行業(yè)調(diào)整影響及限價(jià)因素，遠(yuǎn)洋集團(tuán)去年毛利率同比下降1個(gè)百分點(diǎn)至18%，股東應(yīng)占溢利27.29億元，同比下降5%。在房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力下滑的大背景下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也未能幸免，但相比大多數(shù)房企去年的下滑幅度來(lái)看，這家公司仍然保持著穩(wěn)定性。

在房地產(chǎn)主業(yè)方面，2021年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全年協(xié)議銷(xiāo)售額約人民幣1363億元，同比增長(zhǎng)4%，銷(xiāo)售面積約767萬(wàn)平方米，同比升9%。

從區(qū)域上看，遠(yuǎn)洋的“南移西拓”戰(zhàn)略也逐漸有了成效，2021年61%的協(xié)議銷(xiāo)售額來(lái)自于華東、華南、華中以及華西地區(qū)。

據(jù)中指研究院發(fā)布的《2021年1-12月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP200》顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2021年1-12月該銷(xiāo)售額排在28名，較上年同期排名29位，同比提升一個(gè)名次。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)穩(wěn)健，拿地聚焦“中小地塊”

在波動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境和日趨嚴(yán)苛的融資背景下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)能保持財(cái)務(wù)穩(wěn)定并不容易。

截止2021年年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)流動(dòng)比率為1.65倍，凈借貸比率約為85%，尚未使用的融資額度約為2322.30億元。此外，“三道紅線”指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，連續(xù)3年處于綠檔。

同期，遠(yuǎn)洋的現(xiàn)金資源總額(包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，以及受限制銀行存款)共計(jì)人民幣270.79億元，資產(chǎn)負(fù)債率降至68%，凈借貸比率增至85%。遠(yuǎn)洋對(duì)此解釋稱(chēng)主要是受到2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體融資政策收緊、銀行按揭貸款額度過(guò)度收縮等極端因素影響，導(dǎo)致資金回籠速度較慢，另外，為應(yīng)對(duì)極端行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，遠(yuǎn)洋亦適當(dāng)增加了開(kāi)發(fā)貸的支取以保障后續(xù)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健。

不過(guò)與普通房企相比，投資級(jí)信用評(píng)級(jí)和央企股東背景，使遠(yuǎn)洋集團(tuán)融資渠道相對(duì)較多，且穩(wěn)健財(cái)務(wù)對(duì)其資金流也起到不小的穩(wěn)固作用。據(jù)了解，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2022年年內(nèi)融資計(jì)劃已經(jīng)完成過(guò)半。

整體來(lái)看，遠(yuǎn)洋債務(wù)到期分布較為均衡，短期內(nèi)還款壓力較小。以美元債為例，2022年，遠(yuǎn)洋將到期5億美元債，其中2億美金已于2022年1月完成再融資，剩余3億美金計(jì)劃于4月償還。下一筆美元債到期為2024年，并且后續(xù)無(wú)集中到期壓力。

作為“綠檔”企業(yè)，遠(yuǎn)洋融資渠道較為暢通，在國(guó)內(nèi)成功發(fā)行債券外，與不少金融機(jī)構(gòu)也有合作。據(jù)悉，遠(yuǎn)洋已獲批尚未提用授信額度超過(guò)人民幣2300億元，按揭額度充足。并且于去年成功發(fā)行兩筆綠色美元債，其中一筆3.2億的4年期債券，以票面利率2.7%創(chuàng)下其海外債歷史新低。

下半年各房企選擇收縮開(kāi)發(fā)投入時(shí)，遠(yuǎn)洋也選擇較為謹(jǐn)慎的投資策略，2021年共獲取25個(gè)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)571萬(wàn)平方米，較2020年的勢(shì)頭有所減弱。

并且從拿地策略來(lái)看，遠(yuǎn)洋依然延續(xù)上一年策略，以?xún)?yōu)化土儲(chǔ)區(qū)域布局結(jié)構(gòu)以及“小快周轉(zhuǎn)”為主，去年新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部位于重點(diǎn)深耕的一二線城市，如深圳、廣州、成都、武漢、天津等。25萬(wàn)平方米以下項(xiàng)目占比為85%，較去年中期相比增長(zhǎng)10%。

“押題”房地產(chǎn)新發(fā)展模式

當(dāng)前，探索新的發(fā)展模式，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的新主題。

在全國(guó)兩會(huì)、金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)會(huì)議等明確指出，房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”之后，多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)后續(xù)房企需要更加關(guān)注代建、養(yǎng)老、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、城市更新、保障性租賃住房、輕資產(chǎn)發(fā)展模式等方面的轉(zhuǎn)型。

遠(yuǎn)洋近幾年在上述多個(gè)方面已有所布局，比如深耕多年的養(yǎng)老、代建、建筑建造、數(shù)據(jù)、物流地產(chǎn)等品牌。數(shù)據(jù)顯示，2021年，遠(yuǎn)洋的收入來(lái)源之一即其它房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)（建筑建造全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)、數(shù)據(jù)地產(chǎn)及養(yǎng)老服務(wù)）的收入較去年增長(zhǎng)33%。

此外，截止2021年12月31日，遠(yuǎn)洋合共持有超過(guò)23個(gè)經(jīng)營(yíng)中投資物業(yè)，已投入營(yíng)運(yùn)的項(xiàng)目可租賃面積約392萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)全口徑租金收入約人民幣47億元，同比提升13%，全口徑EBITDA利潤(rùn)約人民幣27億元，同比提升11%。

不動(dòng)產(chǎn)中輕資產(chǎn)化也是遠(yuǎn)洋在去年的“大手筆”。2021年10月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)合全球主權(quán)財(cái)富基金、機(jī)構(gòu)投資者等共同發(fā)起當(dāng)前國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)最大規(guī)模的美元基金，主要投資于一二線核心商圈的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋服務(wù)、遠(yuǎn)洋不動(dòng)產(chǎn)則分別擔(dān)任項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理人及項(xiàng)目資產(chǎn)管理人。遠(yuǎn)洋在保持項(xiàng)目操盤(pán)及管理權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)部分退出，從而回籠資金，提高周轉(zhuǎn)，控制負(fù)債。

“這不是什么房企都能用的瘦身‘招式’，遠(yuǎn)洋此前在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域深耕多年，深諳不動(dòng)產(chǎn)的‘投融管退’套路，在該領(lǐng)域的資源也較豐厚?！敝禺a(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞表示，這種資產(chǎn)變現(xiàn)術(shù)將為遠(yuǎn)洋騰挪更多空間，比如保證資金鏈安全、在土地市場(chǎng)低潮期低價(jià)儲(chǔ)貨，聚焦開(kāi)發(fā)主業(yè)尋彎道超車(chē)等。

此外，面對(duì)城市更新的紅海，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也沒(méi)有落下，已簽約舊改項(xiàng)目約1,900萬(wàn)平方米，主要布局在深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)重點(diǎn)城市，已轉(zhuǎn)化及獲取項(xiàng)目的土儲(chǔ)面積共375萬(wàn)平方米。2021年新增深圳天和項(xiàng)目和坂田項(xiàng)目，新增舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備40萬(wàn)平米。

多業(yè)務(wù)協(xié)同日漸和諧，伴隨所儲(chǔ)備的城市更新、在建物業(yè)項(xiàng)目的逐步轉(zhuǎn)化，將為遠(yuǎn)洋集團(tuán)的發(fā)展帶來(lái)更多的想象空間。