記者｜張子怡
上海重啟堂食，久違的感覺回來了：在恒溫制冷的空間里，明亮的燈照耀著周圍，環(huán)繞在身邊的服務員，端來一道又一道菜。
菜品可能是是烤肉、火鍋、韓料、日式拉面和牛排........聚餐的人取下口罩，拍著食物，也拍著朋友和自己，重建線下生活。
睽違近100天后，漕河涇印象城迎來堂食的客人們。這座餐飲品牌比重占60%的商場，恢復堂食后的第一天：客流量比之前增加50%，恢復到疫情前75%的水平。
錯過5.28周年慶生日的漕河涇印象城，計劃在7月10日重啟周年慶的活動。他們計劃開啟會員積分秒殺奶茶咖啡、售賣大眾點評團購券、服飾限時折扣等活動。
“如果順利，我們也計劃進入到周邊社區(qū)、園區(qū)做一些推廣活動，吸引大家進入商場。”漕河涇印象城總經理張宇明說。
7月后的上海，生活秩序井然恢復，購物與堂食也回到人們生活中，再次成為基本且必需的需求。
曾經在上海漕河涇開發(fā)區(qū)工作的年輕上班族，生活大部分時間是“三點一線”——辦公室、食堂、住所，三點來回，沉迷打工。
曹河涇開發(fā)區(qū)是上海唯一位于中心城區(qū)的國家級經開區(qū)，歷經30多年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)已擁有聚集近4000多家高科技企業(yè)，包含141家世界500強企業(yè)、144家內資上市企業(yè)。
第一太平戴維斯的數(shù)據顯示，截止2021年，漕河涇開發(fā)區(qū)甲級寫字樓存量達270萬平方米，未來三年約65萬平方米的新增供應；入駐行業(yè)（包括但不限于）信息技術，人工智能，傳媒娛樂，生物醫(yī)藥，制造；重點企業(yè)租戶有：微軟，3M，騰訊，字節(jié)跳動，商湯，默沙東，強生，太美醫(yī)療等。
無疑，漕河涇開發(fā)區(qū)源源不斷的吸納著大量年輕人，他們屬于高收入、高學歷的新青年，也有著相當繁忙的工作。
這成為印力集團切入該區(qū)域商業(yè)地產市場的重要切口。
2020年，印力集團同其他4家企業(yè)共同競標漕河涇商業(yè)項目，最終由印力中標該項目。中標后面臨的迫切問題是：留給印力的時間并不多，項目必須在2021年5月開業(yè)。
印力上海團隊用了252天的時間，實現(xiàn)開業(yè)，引入超150家品牌，開業(yè)率達90%。
2021年5月28日，上海漕河涇印象城開業(yè)。漕河涇印象城是印力上海集團輕資產輸出的項目，項目為臨港集團旗下上海市漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)發(fā)展總公司開發(fā)，印力集團負責全方位的商業(yè)管理與運營。
5.6萬平方米的體量，在購物中心中屬于中小規(guī)模。在招商、商場設計方面，漕河涇印象城有特色，但不算太特別。
界面新聞記者在走訪發(fā)現(xiàn)：這是家有大量連鎖品牌的商場，吃飯容易，喝咖啡亦如此；倘若想要購物，選擇不會太多。
然而，這座看似平平無奇的購物中心，開業(yè)后出租率達到99%，客流量方面工作日日均3萬人次、周末日均3.2萬，開業(yè)三個月后成為大眾點評的“五星商場”。
上海商業(yè)地產市場相當內卷，上海購物中心協(xié)會統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，去年5-10萬平方米體量的購物中心上海新開了10家，截止去年底3萬平方米以上的購物中心可能超過380家，其中中心城區(qū)170多家，已趨飽和。
如此激烈的商業(yè)地產競爭環(huán)境中，漕河涇印象獲得的成績屬實不易，那么，它究竟如何吸引著漕河涇開發(fā)區(qū)中繁忙的年輕人前來光顧？
吃飯是最重要的
漕河涇印象城開業(yè)前，園區(qū)“打工人”普遍面臨的問題是：當吃膩園區(qū)食堂提供的快餐時，想改善伙食還能去哪？
漕河涇片區(qū)周邊的商場是萬象城和日月光中心，數(shù)公里的距離不遠不近，但對工作忙碌的人而言，距離已經是最大的障礙。
“我們當時做調研的時候發(fā)現(xiàn)，整個漕河涇片區(qū)有將近30萬的人口，平均年齡在28歲左右，都是剛畢業(yè)兩三年的年輕人，消費力不是特別強。這些年輕人是勞動密集型IT人士，收入不低，但沒時間花錢，這是項目面對的現(xiàn)實問題?！变詈記苡∠蟪强偨浝韽堄蠲鹘榻B道。
基于此，漕河涇印象城每層基本都設有餐飲店鋪，餐飲比重占60%。美團顯示，漕河涇印象城有163戶商家，餐飲類商家有86家，購物類有49家。餐飲類商家客單價普遍在200元以下，甚至不少餐廳客單價在100元以下。
“堂食”對于漕河涇印象城餐飲拉動起到至關重要的作用。
“沒有開放堂食前，很多餐館做外賣不賺錢，昨天恢復堂食后，來商場上班的員工比復工后多了30%，滿足不高于70%上座率的疫情防控要求的前提下，不少餐館都能坐滿，雖然不是疫情防控前要排隊等餐的水平，但恢復的已經比較好，租戶經營業(yè)績能有比較好的提升，大家也有了信心?！?/span>
值得注意的是，漕河涇印象城的餐飲類商家主要為連鎖品牌，餐飲品牌的連鎖化對于購物中心而言也有降低吸引力的可能。這使得項目團隊必須依據項目針對的客群，做得更多、更細致。
于是，除可供工作黨一人食的簡餐外，漕河涇印象也引入不少可供聚會類的餐飲企業(yè)。據MALL先生統(tǒng)計，開業(yè)100天后，場內日均銷售前十的商家中，聚會型餐廳達4家。
張宇明表示，“園區(qū)企業(yè)有業(yè)務招待需求的很多，別看我們項目體量小，包間共有54個，每天都爆滿。餐廳一月能做到300萬元的營業(yè)額，一年能有三四千萬元?！?/p>
咖啡、奶茶類商家更是必不可少。漕河涇印象城引入9家咖啡館，包含星巴克臻選、LAVAZZA、MANNER、M STAND、代數(shù)學家、Tim Hortons等網紅咖啡館。商場也齊聚喜茶、奈雪的茶、樂樂茶三大頂流新茶飲。
界面新聞記者發(fā)現(xiàn)，漕河涇印象城工作日下午三點的時間，設有座位的咖啡館每家都是滿座。
漕河涇印象城客流量分布情況為，工作日的客流高峰集中在中午，但下午和晚餐前后，也吸納了全天80%左右的客流；全周來看，周五恰逢兩者客流疊加，形成整周的銷售巔峰。餐飲類商家吸引客流的能力可見一斑。
不止于此，漕河涇印象城團隊同商家聯(lián)合，在工作黨上班動線上，推出7:00早餐供應，打造“早餐地圖”。
據了解，漕河涇印象城同麥當勞聯(lián)手打造智能取餐柜，工作日漕河涇麥當勞智能柜的早餐訂單數(shù)超過800單/日，其它提供早餐的品牌也都在正式營業(yè)前生意爆棚，銷售獲得可觀的增量。
不過，張宇明表示，過高比例的餐飲品類使得漕河涇印象城的增長空間有限。
“這個項目的特點是坪效高，一年銷售額大概7億元，租金在1億元左右，表現(xiàn)非常好，非常穩(wěn)定。但比較大的局限是零售比例低，成長空間有限。餐飲店有局限性，它有銷售額的上限，比如這里一家餃子館，他們現(xiàn)場捏餃子，一個月捏50萬個，再怎么捏，能捏多少餃子？這是比較致命的缺陷。但項目定位就是做配套，服務辦公人群，餐飲比例不能降低?！睆堄蠲髡f。
在配合疫情防控措施閉店數(shù)月后，餐飲行業(yè)受到較大的沖擊后，商場管理團隊也并不計劃改變對漕河涇印象城的運營思路，開放堂食后客流量的大幅恢復也給予其信心。
挖掘潛在顧客
印力上海團隊在中標漕河涇項目后，對漕河涇項目的定位是：做園區(qū)和社區(qū)的配套服務。這是印力上海團隊提升項目餐飲比重的另一重要原因。
為了應對餐飲品類日后營業(yè)額增長空間有限的問題，漕河涇印象在項目設計初期決定減少主力店，縮小單鋪面積。
不同于大體量購物中心設置10+家以上面積超千平的主力店鋪，漕河涇印象城只設置了6家千平主力店鋪，而且，這些主力店基本沒有處于核心位置，而是在幫助購物中心吸引客流、消解非熱門空間。單鋪平均面積162平方米，使得項目能夠引入更多商家。
漕河涇印象城服務于漕河涇開發(fā)區(qū)的定位屬性，也使得項目團隊在運營過程中對園區(qū)內企業(yè)做過不少有針對性的特色活動。
“我們制作了一個漕河涇印象城的手冊，羅列了商場商戶給園區(qū)員工或者企業(yè)的優(yōu)惠活動，園區(qū)的企業(yè)都有這些手冊，方便他們知道那些商家有活動，可以提供給企業(yè)哪些服務。”
除此之外，漕河涇印象城團隊將印象會員積分體系接入漕河涇開發(fā)區(qū)，打通商場積分同園區(qū)權益，使得會員積分可用來在園區(qū)停車、充電樁充電。
當然，在運營漕河涇印象城近一年時間后，項目營收增長空間有限仍然是問題。漕河涇印象城項目團隊希望繼續(xù)通過推進其他同園區(qū)有關的活動、策劃，實現(xiàn)周邊客群的深度挖掘。
“來漕河涇印象城的顧客有個特點是：高滲透率、高復購率。很多人是每天都來，甚至有的人可能一天兩頓都在這里?！睆堄蠲鞅硎?。
張宇明告訴界面新聞，對商場進一步精細化運營計劃在于：一是讓商場的積分越來越有用，推進“積分可做現(xiàn)金或者折扣券”的活動。二是，打通漕河涇一卡通（杉德卡）在商場的使用?！拔覀冊L談過園區(qū)很多企業(yè)的員工，這些員工都希望能夠解決杉德卡里前的消費問題。很多人不在園區(qū)食堂吃飯、有的人經常出差，以至于杉德卡里存了很多錢，沒法消費掉。這個事情蠻難的，我們在找銀聯(lián)的人溝通，如果做得成，對員工、對商場都是非常好的事情?！?/p>
撬動合作
回到印力集團本身而言，漕河涇印象城是集團內部一次成功的輕資產輸出案例。
漕河涇印象城不僅填補了漕河涇開發(fā)區(qū)商業(yè)空白，同時也填補了12號線虹梅路站前后6站的商業(yè)空白。項目對漕河涇現(xiàn)代服務業(yè)園區(qū)核心客群及周邊3公里內70萬余潛在客戶都具有吸引力。
目前來看，以配套服務為主的精準定位讓漕河涇印象城獲得成功，日后運營方面，團隊也希望以精細化運營、深度服務園區(qū)的方式讓商場發(fā)展“再上一層樓”。
界面新聞了解到，漕河涇印象城的成功，使得印力上海之后成功簽約不少輕資產項目，并且多是同上海國企合作。
去年12月28日，上海市浦東新區(qū)房地產(集團)有限公司與印力上海城市商業(yè)公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據協(xié)議，未來印力上海將在浦東商業(yè)規(guī)劃開發(fā)以及項目全程商業(yè)服務等維度，為浦房集團的新商業(yè)物業(yè)提供租賃、管理、運營、市場推廣、物業(yè)維護等支持。
4月29日，印力集團通過官方微信發(fā)布消息，其與富士康科技集團就共同打造上海閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)的購物中心及辦公物業(yè)簽署合作協(xié)議。
協(xié)議包括印力與富士康科技集團合作開發(fā)位于上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)293街坊2/3丘地塊，雙方各持股50%。地塊計劃建設一座大型高品質購物中心——虹橋前灣印象城（暫定名）；同時，印力將為富士康科技持有的華漕鎮(zhèn)293街坊2/2丘地塊（不含Costco）提供開發(fā)管理和資產運營管理服務，計劃打造優(yōu)質辦公物業(yè)。
漕河涇印象城僅僅是一座體量為5.6萬平方米的購物中心，它看起來沒有太特別也沒有很出眾，精準的定位與精細化的運營卻讓上海印力通過這次小小的項目，撬動了不少合作機會。
不過，目前的上海商業(yè)地產市場充滿了新的挑戰(zhàn)。
以漕河涇印象城而言，已有兩三家餐飲店鋪因人手不足而無法恢復營業(yè)。
“之前商場閉店，餐廳不開門，很多員工生活比較緊張、不少人離開。現(xiàn)在再開業(yè)，確實有人手不足的問題。開放堂食后，有些商家備料都會比較謹慎，也是怕再出現(xiàn)問題。”張宇明表示。
有熟悉上海商業(yè)地產市場的人士告訴界面新聞：“上海商業(yè)地產市場經歷了很大的打擊，原來是‘內卷’的趨勢，一年能開幾十家新商場，現(xiàn)在不少商場推遲了開業(yè)計劃。無論是商業(yè)地產商還是品牌商家，信心都受到沖擊，恢復要時間。”