針對(duì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)瑞銀證券近日的看空?qǐng)?bào)告，旭輝控股集團(tuán)（00884.HK，下稱“旭輝”）作出了正面回應(yīng)。

在公布完成發(fā)行今年第一期中期票據(jù)10億元的當(dāng)天，旭輝卻被瑞銀下調(diào)評(píng)級(jí)至“中性”，并且稱公司表外債務(wù)總額達(dá)600-900億元人民幣，伴隨當(dāng)天港股大盤下跌，旭輝的股價(jià)也應(yīng)勢(shì)大跌。

“旭輝在手項(xiàng)目的并表比例約56%，而非35-45%?！?月16日晚間，旭輝對(duì)瑞銀報(bào)告中提到的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行回應(yīng)，稱非并表項(xiàng)目權(quán)益后負(fù)債為251.3億，并無(wú)超股比擔(dān)保。

在瑞銀發(fā)布的研究報(bào)告中，對(duì)旭輝2021年半年報(bào)中披露的400多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了股權(quán)分析。比如，稱旭輝有80%的項(xiàng)目（按未售建筑面積）是非全資擁有，且多數(shù)項(xiàng)目未并表（約35-45%的項(xiàng)目未并表）。此外，報(bào)告還指出，旭輝有總計(jì)600億-900億元人民幣的表外債務(wù)，大部分是未合并在公司資產(chǎn)負(fù)債表上的項(xiàng)目級(jí)建設(shè)貸款。

同時(shí)，瑞銀指出旭輝在非全資項(xiàng)目中，尤其是在民營(yíng)開發(fā)商約38%的股份中，有5%的比例由違約和風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商持有，18%由有未償還債券的民營(yíng)開發(fā)商持有，另外15%由無(wú)債權(quán)的民營(yíng)開發(fā)商持有。

因此，瑞銀認(rèn)為，旭輝化解風(fēng)險(xiǎn)需付出代價(jià)100億元。而若把排雷區(qū)再擴(kuò)大，旭輝要付出的現(xiàn)金代價(jià)則是570億元，即相當(dāng)于旭輝今年合同銷售額的25%。

旭輝表示，對(duì)于合作項(xiàng)目，旭輝只需承擔(dān)對(duì)應(yīng)自身股比的負(fù)債，而非所有負(fù)債，600-900億負(fù)債是基于所有項(xiàng)目負(fù)債推導(dǎo)得出，與現(xiàn)實(shí)情況有所背離。

另外，對(duì)于需要100-570億元人民幣進(jìn)行收購(gòu)化解合作方風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，旭輝表示是不切實(shí)際的假設(shè)。

在旭輝看來(lái)，即使合作方主體出現(xiàn)債券展期或違約，也并不意味著項(xiàng)目公司就出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而且在實(shí)際操作中，合作項(xiàng)目都有嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，監(jiān)管資金足以支付未來(lái)開發(fā)支出，以保障建設(shè)推進(jìn)。

除此之外，旭輝對(duì)合作項(xiàng)目公司（聯(lián)合營(yíng)公司）是按照股權(quán)比例提供擔(dān)保，2021年的中期經(jīng)審閱的擔(dān)保金額是170.1億元，與瑞銀預(yù)估的570億元存在巨大差距，旭輝也并無(wú)義務(wù)收購(gòu)合作方股權(quán)。

具體到瑞銀擔(dān)憂的旭輝或因合作項(xiàng)目而被拖累這一點(diǎn)，旭輝表示，公司自去年就已啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)合作方分類管理，即項(xiàng)目層面的現(xiàn)金流管控和股權(quán)層面的歸邊，且對(duì)出險(xiǎn)公司項(xiàng)目已基本完成談判，如及時(shí)退出北京與花樣年合作的項(xiàng)目。

根據(jù)旭輝內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，目前涉及發(fā)生債務(wù)展期合作方的合作項(xiàng)目共21個(gè)，占旭輝總項(xiàng)目的占比不到5%，旭輝的平均股比約30%。在這21個(gè)項(xiàng)目中，已交付、無(wú)融資的尾盤項(xiàng)目有14個(gè)，其余7個(gè)項(xiàng)目的銷售和回款工作均正常有序展開。

其實(shí)，旭輝對(duì)瑞銀報(bào)告的回應(yīng)還在于公司有著穩(wěn)健的現(xiàn)金流。旭輝表示，公司具備充足的可動(dòng)用現(xiàn)金儲(chǔ)備，營(yíng)運(yùn)正常，并繼續(xù)照常開展其業(yè)務(wù)。

根據(jù)旭輝日前披露的2021年第三季度報(bào)告顯示，截至2021年9月30日止9個(gè)月，旭輝的營(yíng)業(yè)總收入為317.8億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)46.72億元，凈利潤(rùn)34.70億元，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)24.26億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額374.8億元。

在今年1-2月銷售普遍下滑的態(tài)勢(shì)下，旭輝完成了269億元的銷售回款，仍能與去年同期持平。

旭輝目前在境內(nèi)還有繼續(xù)融資的動(dòng)作。除了3月14日公布完成發(fā)行10億元中期票據(jù)外，本月初，旭輝還獲得平安銀行50億元并購(gòu)融資額度。

公開債務(wù)方面，截至2022年3月8日，旭輝控股集團(tuán)及其合并報(bào)表范圍內(nèi)子公司待償還債券余額134.76億元。其中，ABS共1只，合計(jì)規(guī)模24.83億元，公司債共7只，合計(jì)規(guī)模109.93億元。

但今年旭輝需要兌付的到期債券只剩一筆，即4月23日到期的16億境外人民幣債券，目前已陸續(xù)回購(gòu)了4900萬(wàn)。

業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，近期多家民營(yíng)房企出接連出現(xiàn)債務(wù)違約等風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，并不代表旭輝與民企及金融機(jī)構(gòu)合作的項(xiàng)目就都會(huì)出問(wèn)題。

同一時(shí)期，旭輝的股份及境內(nèi)外債券成交價(jià)面臨大幅下跌且成交量也有所增加。在被瑞銀評(píng)級(jí)由“買入”將至“中性”后，旭輝當(dāng)日股價(jià)下跌19.95%，次日再度下跌22.35%。

不過(guò)，旭輝的及時(shí)回應(yīng)也迎來(lái)好轉(zhuǎn)跡象。3月17日，在港股整體回調(diào)之際，旭輝股價(jià)開盤后也漲超20%，最大漲幅至44.9%。截至午盤，旭輝每股報(bào)價(jià)4.2港元，漲幅25.75%，總市值約369億港元。